Yatırımcılar İçin Finansman Stratejileri

Gayrimenkul yatırımcıları, mülkün tutulduğu süreye göre aralarındaki ayrımlar ile üç kategoriye ayrılabilir. Kısa uçta yüzgeçleriniz var. Bu adamlar ucuza mülk arıyorlar, onları tamir etmek için biraz para harcıyorlar ve sonra kar için satıyorlar. Çoğunlukla, mülkü kiraya vermeye niyetleri yok ve anlaşmayı tamamlamak için mümkün olduğunca çabuk çalışıyorlar. Bu kategori haciz ve tereke satışlarını kovalayan birçok insanı temsil ediyor. Borç verme perspektifinden, onların en büyük motivasyonları düşük peşinat ödemeleri ve ön ödeme cezalarının YOKTUR. Hatta bu anlaşmaları ceza almadan bir araya getirmek için fahiş Subprime faiz oranları bile ödeyecekler.

Sırada spekülatörler var. Bu adamlar hızla değer kazanan pazarlar arıyor. Buradaki fikir, içeri girmek, bir sürü mülk satın almak, onları 3 ila 5 yıl boyunca tutmak ve ardından bir sonraki patlayan pazara geçmek. Bu süre boyunca, mülklerini kiraya vermek zorundalar, ancak ipotek ana bakiyesini ödemekle özellikle ilgilenmiyorlar. Aslında, değer kazanma potansiyeline güveniyorlarsa, mülklerindeki nakit akışını pozitif tutmak için negatif amortisman kredilerini kabul etmeye istekli olabilirler.

Son kategori yatırımcılar. Bu adamlar bir mülk portföyü oluşturmaya çalışır ve kira gelirinin zaman içindeki ana bakiyeyi ödemesini sağlar. Açıkçası, fikir, bir dizi mülke doğrudan veya minimum ipotek ile sahip olmak ve her birinde pozitif nakit akışından yararlanmaktır. Borç verme perspektifinden bakıldığında, bu yatırımcılar ara ARM’ler veya 30 yıllık sabit ipotekler gibi daha uzun vadeli kredi ürünleri arıyorlar. Açıkça, 30 yıllık sabit ipoteğe ve sürdürülebilir nakit akışına sahip bir mülk, sonunda ödenecek ve geride sadece emlak vergileri ve sigortası bırakılacaktır.

Öyleyse, bunların her biri hakkında biraz daha konuşalım. Pek çok palet bu işi tam zamanlı yapıyor. Sigortalama açısından, gerçek bir işi varsa çok daha kolay hale getirir. Ancak yoksa, doğrulanabilir bir gelir kaynakları da yoktur. Elbette bunu iki yıldan fazla bir süredir yapıyorlarsa, serbest meslek sahibi olduklarını söyleyebiliriz ve krediyi bu şekilde yaptırabiliriz. Ancak oyunda yeniyse ve çoğu öyleyse, neredeyse her zaman bir No Doc programı kullanmak zorunda kalırız. Bu en düşük seviyedeki dokümantasyondur ve fiyatlandırma artan riski yansıtır.

Bu arada, serbest meslek sahibi olduklarını söylersek, açıkça bir yatırım amaçlı gayrimenkulleri ve birincil konutları var ve belki de birden fazla kira geliri olmadan hepsi var. Yani iki evi destekliyorlar. Bu, borç oranı sınırlamalarına uymak için ÇOK yüksek bir gelir göstermemiz gerektiği anlamına gelir. Hikayenin ahlaki yönü, bu anlaşmaların büyük çoğunluğunun Subprime programlarında sona ermesidir, çünkü özellikle düşük veya hiç peşinatsız programlar için onay almak daha kolaydır.

Şimdi, soru şu: önemli mi? Aslında, mülkü sadece birkaç ay elinizde tutmayı planladığınız için değil, bu yüzden aylık ödeme o kadar da önemli değil. Evet, ödeme büyük olabilir, ancak dışarı çıkmadan önce bunlardan yalnızca üç veya dördünü (umarız) yapmanız gerekir. Bu sadece iş yapmanın başka bir maliyeti. Bu arada, A-paper ve Alt-A programlarının bu tür anlaşmalar için imkansız olduğunu söylemiyorum. Hak kazanmak sadece daha zor.

Spekülatörler ne olacak? 3 ila 5 yıldır satın alan insanlar. Negatif amortisman Opsiyon ARM’leri son derece popüler. Option ARM’lerin büyük bir hayranı değilim çünkü riskliler ve bunlara girenler tarafından büyük ölçüde yanlış anlaşılıyorlar. En büyük cazibe, düşük başlangıç ​​aylık ödemesidir, ancak bu, ortaya çıkan negatif amortisman ve ilk aydan itibaren değişen bir faiz oranı ile dengelenir.

Her neyse, spekülatif gayrimenkul yatırımcıları için avantajları var çünkü yatırım amaçlı gayrimenkuller üzerinde pozitif nakit akışına sahip olmayı daha mümkün kılıyorlar. Öyleyse, nasıl çalıştıklarını tam olarak anlamak için gerçekten bir veya iki dakika ayırmalıyız. Birincisi ve en önemlisi, ilk ödeme yapay olarak düşük bir ödemedir. Çoğu durumda,% 1’lik bir faiz oranına dayanır, ancak bu tanım gerçeklikten çok pazarlamaya dayanır. Gerçek; asgari ödeme tahakkuk eden faizden az olduğundan ipotek bakiyesi her ay yükselir.

Bu minimum ödeme sonsuza kadar aynı kalmaz. İlk 12 ay için sabitlendi ve sonrasında% 7,5 arttı. Sonra 12 ay daha sabitlenir ve% 7,5 daha artar. Minimum ödeme, ilk yedi yıl için YA DA kredi bakiyesi tavanına ulaşana kadar her yıl% 7,5 artar. Programa bağlı olarak, bu krediler orijinal kredi bakiyesinin% 110’una veya% 125’ine kadar büyüyebilir. Aslında,% 125’e kadar çıkabilenler giderek daha nadir hale geliyor. Çoğu, yalnızca% 110’a kadar çıkmanıza izin verir. Her neyse, bu tavana ulaştığınızda, kredi hemen amorti etmeye başlar ve bu, o noktada BÜYÜK bir ödeme şoku anlamına gelir.

Bariz nedenlerden dolayı, bu kredi programları yalnızca emlak piyasası kredinin büyüdüğünden daha HIZLI değer alıyorsa haklı çıkar. Faiz oranlarının nereye gittiğine bağlı olsa da, bu kredi programlarının çoğu, yalnızca minimum ödemeyi yaparsanız, her yıl% 2 veya% 3 oranında büyür. Dolayısıyla, emlak piyasası bundan daha hızlı değer kazanıyorsa, yine de öz sermaye inşa ediyorsunuz demektir. Değilse, her ay para kaybediyorsunuz. Korkunç kısmı bu. Eğer o noktaya gelirse, sadece daha büyük bir faiz ödemesi yapmadığınız sürece bugün satış yaparak para TASARRUF EDİNİZ. Unutmayın, bu programlardaki faiz oranları değişken olduğundan, sadece faiz ödemesi her ay farklı olabilir.

Ancak, bu kredi programlarının yalnızca% 95 finansmana kadar çıkacağını da unutmamalıyız. Aslında, yatırım amaçlı gayrimenkullerde, bazı kredi verenler o kadar yükseğe bile çıkmayacaktır. Borç verene bağlıdır. Ayrıca,% 95 finansman genellikle iki ayrı krediye bölünür. % 1 başlangıç ​​oranı kredisi genellikle yalnızca ilk% 75 için geçerlidir. % 20 ikinci ipotek farkı oluşturur ve genellikle çok daha yüksek faiz oranına sahip tamamen amortismana tabi bir kredidir. Bazen 80/15 yapabilirsiniz ama çoğu 75 / 20’dir. Bu, bu kredilerden birine hak kazanmak için en az% 5 peşinat ödemeniz gerektiği anlamına gelir. Bu, sürekli olarak yeniden finansman sağlamadığınız ve diğer mülklerden nakit çekmediğiniz sürece, daha fazla satın almayı zorlaştırır.

Bu programları kullanan spekülatif yatırımcılar mülklerini nakit pozitif veya olabildiğince nakit pozitif tutmaya çalışıyorlar. Ancak biraz önce tartıştığımız gibi, ödemeler her yıl% 7,5 artmaktadır. Üç veya dört yıl sonra, ödeme başlangıçta olduğundan (sırasıyla)% 24 veya% 33 daha yüksek olacaktır. Piyasa bu noktada hala güçlü bir değer kazanıyorsa, yatırımcı mülkü üç veya dört yıl daha elinde tutmak ve başka bir özdeş kredi ürününü yeniden finanse etmek isteyebilir, bu da ödemeyi tekrar ilk% 1 puanına düşürür. Bunu yapmak, negatif amortismanı artıracaktır, ancak aynı zamanda o mülk üzerindeki nakit akışını pozitif tutabilir.

Sigortacıların yatırım amaçlı gayrimenkulleri nasıl değerlendirdiğini anlamalısınız. Ne kadar hakkan olduğunun önemi yok. Sadece ona sahip olmanın nakit akışı etkisine bakarlar. Ve bu etkiyi iki yoldan biriyle gösterebilirsiniz. Mülkler üzerinde kira sözleşmelerini gösterebilirsiniz, ancak sigortacılar her zaman aylık kira rakamını alır ve periyodik boşlukları hesaba katmak için% 25 oranında düşürür. Buna doluluk faktörü denir ve çoğu kredi programı, kira sözleşmelerinde listelenen kira gelirinin% 75’i için size kredi verir. Bu arada, birçok Subprime programı size bu tür kira gelirinin% 90’ını veya hatta% 100’ünü daha kolay Subprime yönergelerine başka bir örnek verecektir.

Nakit akışı etkisini göstermenin diğer yolu, federal vergi beyannamenizin E Çizelgesidir. Bu program, kiralık mülklerden elde ettiğiniz geliri ayrıntılarıyla anlatıyor, ancak vergi borcunuzu sınırlamak için bu geliri olabildiğince azaltmak için açıkça bir teşvikiniz var. Bu arada, sigortalama için mümkün olduğunca çok gelir göstermek istersiniz. Yani orada bir çatışma var. Demek istediğim, her iki yöntemin dezavantajları vardır ve hangisinin en yüksek olanı hesaplayacağını görmek için genellikle her iki seçeneğe de bakmalısınız.

Negatif nakit akışı olan bir mülkünüz her olduğunda, bir sonraki kredi için aynı borç-gelir sınırlamalarına sıkıştırmak için daha fazla gelir göstermeniz gerekir. Mantıklı. Bir mülkü kendi gelirinizle sübvanse ediyorsanız, bu bir araba ödemesi gibi aylık bir gideri temsil eder. Bu nedenle, sübvanse etmeniz gereken başka bir mülk eklediğiniz her seferinde, bir sonraki krediye hak kazanmak için daha fazla gelir göstermeniz gerekir. Ne kadar sübvansiyon sağladığınıza bağlı olarak, hızla kazandığınızdan daha fazla gelir talep edeceksiniz ve sonunda sigortacılar tarafından mantıksız olarak değerlendirileceksiniz.

Bir spekülatör, sıcak pazarlarda mülk biriktirmeye devam etmek istiyorsa, en önemli önceliklerinden biri nakit pozitif veya mümkün olduğunca ona yakın kalmaktır. Bu öncelik, uzun vadeli yatırımcılar için de var, ancak ipotek bakiyesinin geri ödenmesi de öyle. Sonuç olarak, bu yatırımcılar yalnızca yıllık gayrimenkul değerlenmesinden daha fazla faktörü dikkate alma eğilimindedir. Takdir çekicidir, ancak sağlıklı bir kiralama piyasası da öyledir ve kiralama piyasası yerel alandaki mevcut iş türlerine ve yerel ekonominin sağlığına bağlıdır.

Bu tür bilgileri inceleyen ve sağlıklı pazarların belirlenmesine yardımcı olmak için çeşitli raporlar ve oranlar sağlayan birçok şirket vardır. Eminim Google’a gidip bu tür pek çok teklif bulabilirsiniz. Geçenlerde Charleston SC, Jacksonville FL ve Austin TX’i uzun vadeli emlak yatırımları için özellikle çekici pazarlar olarak seçen bir makale okudum. Her üç şehrin de çeşitlendirilmiş ekonomileri, iyi ücretleri ve uygun fiyatlı konutları var. Her neyse, motivasyon spekülatörler veya paletlerden açıkça farklı. Uzun vadeli yatırımcılar, mülkten elde edilen kira geliri ile prensip VE faiz olan amortismanlı bir kredi ödemesini karşılayabilecekleri istikrarlı bir pazar isterler.

Şimdi, iyi planlanmış bir gayrimenkul yatırım stratejisi birden fazla yatırım türü içerebilir. Örneğin, uzun vadeli bir yatırımcı, negatif bir amortisman kredisi kullanarak sıcak bir piyasada bir mülk satın alabilir ve mülkü yalnızca üç veya dört yıl tutabilir. Bir miktar değer kazandıktan sonra, yatırımcı mülkü satabilir ve karını daha istikrarlı bir piyasadaki farklı bir mülkün ipoteğini ödemek için kullanabilir. Belki de azalan ipotek bakiyesi, bu mülkü nakit negatif durumdan nakit pozitif duruma getirecektir. Doğru yatırımcı için bu strateji, çevrilmiş mülkler için bile işe yarayabilir.

İnsanları bu karları almaya ve onları gittikçe daha fazla mülke daha da yükseltmeye teşvik eden birçok destekleyici var. Bu destekçilerin çoğu, tüm mülklerinde negatif amortismanı teşvik eder. Katılmam gereken yer burası. Bu dört yıl önce iyi olurdu, ancak emlak piyasasının son yıllarda olduğu gibi takdir etmeye devam edeceğine inanmıyorum. Mevcut piyasa koşulları göz önüne alındığında, kendinizi bu kadar riske maruz bırakmanın mantıklı olduğuna inanmıyorum. Gayrimenkul yan yana giderse, bu krediler öz sermayenizi aşındırır ve piyasaya oynaklık ekler.

Her zaman bir denge vardır. Bu denge, sofistike bir yatırımcı için ortalama bir ev sahibi için olduğundan kesinlikle farklı olacaktır, ancak bu, onu mutlak sınıra kadar uzatmanız gerektiği anlamına gelmez. Günün sonunda ideal durum kalır; ücretsiz ve net mülk sahibi olmak ve her biri için aylık kira ödemeleri toplamak.