Her şeyden önce bu makale yatırımcılar içindir. Bir yatırımcı olarak mülklerinizden hiçbiriyle duygusal bağınız olmamalı (olmamalıdır). Adil ve dürüst bir kar elde etmek için bu işin içindesiniz ve mantıklı olduğunda ev (ler) inizi satacaksınız. Hedefiniz düşük satın almak ve yüksek fiyatla satmak , evin sahibi olduğunuzda pozitif bir nakit akışı oluşturmak ve mümkün olduğunca kendi paranızdır . Tamam, şimdi ev envanterine sahip olmak için kiranız karşılığında bir ev almaya nasıl başlayacaksınız?
Yer : Konfor bölgenizde kalın. Diğer eyaletlerdeki yasa ve yönetmeliklere aşina değilseniz, kendi eyaletinizde kalın. Evinize “dokunmanız ve hissetmeniz” (bakın) gerekiyorsa, rahat bir sürüş mesafesinde kalın. Kentsel bir felaket bölgesi veya lüks lüks bir alan olsun, belirli mahalle türlerinden rahatsızsanız, oraya gitmeyin. Konfor bölgenizde birçok fırsat var. Tek yapmanız gereken onları bulmak ve SABIRLI OLMAK.
Düşük fiyata satın alın : Bunu yapmanın en iyi yolu motive olmuş bir satıcı bulmaktır. İşte bu satıcıyı bulmanın bazı bariz (ve çok açık olmayan) yolları:
1. 90 günden fazla süredir listelenen mülkler için tercih ettiğiniz konumlarda MLS listelerinde arama yapın.
2. Hacizler ve / veya vergi gecikmeleri için kamu kayıtlarını kontrol edin.
3. Tercih ettiğiniz yer (ler) deki ölüm ilanlarını okuyun. Sitede satılması gereken bir ev olabilir.
4. Boşanma davaları için kamu kayıtlarını kontrol edin. Çoğu zaman bir Kararı yerine getirmek için bir evin satılması gerekir.
5. Yerel gazetelerde ve web’de reklam verin (örneğin, JSC Rent To Own Homes ‘a ücretsiz bir aranan ilan verin) .
6. İnşaatçıların son derece aktif olduğu yüksek büyüme alanı arayın. İnşaatçı teşvikleri tüm nitelikli alıcıları ele geçirdiği için evlerini satamayan insanlar olacağını keşfedeceksiniz. Bu mahalleler genellikle çok arzu edilir ve satış yapamayan motive satıcılar vardır. Bu bir fırsata benziyor, değil mi? İşte avantajınız. Evi satın aldıktan sonra kiralamak için bulmaya çalışacağınız kişi muhtemelen inşaatçı için nitelikli bir alıcı değildir. İnşaatçılar, banka nitelikli alıcılar ister. Tipik olarak, fırsat elde etmek için kira arayan insanlar bir banka ile ipotek almaya hak kazanmazlar. Tek yapmanız gereken, bu arzu edilen mahalleye taşınmak için sıraya girmiş iyi bir kiracı / alıcıya sahip olmak.
7. İyi kiracınızın / alıcılarınızın ev sahibi olmak için kendi kiralarını bulmalarına izin verin. Yardımınızı isteyen iyi bir potansiyel kiracınız / alıcınız varsa (ve işinizi doğru yaparsanız yapacaksanız), onlara kendi evlerine kiralarını bulma fırsatı verin. Temel kuralları belirlemelisin ve onlar suda yürüdüğünü düşünecekler. Temel kurallarınıza uyacak, kiracınızı / alıcılarınızı gösterilere götürecek (çoğu ev zaten listelenmiştir) ve bunu kendiniz yapmak için size zaman kazandıracak iyi bir emlakçı ile bir ilişki geliştirmeniz şiddetle tavsiye edilir.
Alt satır – Motive olmuş bir satıcı bulursanız, mülkü takdir edilen değerin altında satın alabilmelisiniz.
Yüksek satış : Bu senaryoda, yüksek satış, kiralayan / alıcınız ile belirleyeceğiniz opsiyon fiyatını ifade eder. Bunu aklınızda bulundurun – Kiracınız / alıcınız bugün bir ipoteğe hak kazanabilseydi, muhtemelen sizin kiralayıcınız / alıcınız olmayacaktı. Senin yardımın olmadan bir ev satın alırdı. Ayrıca, kiracı / alıcı muhtemelen alıcı olmak isteyen hayal kırıklığına uğramış bir kiracıdır. Başka bir deyişle, motive olmuş bir potansiyel müşteriniz var ve bu potansiyel müşteri, onlara yardım etmek için alacağınız risk karşılığında ADİL kar almaya hak kazanan bir iş adamı olduğunuzu anlamalıdır. Sonuç olarak – olası müşteriniz muhtemelen fiyata duyarlı değildir ve muhtemelen herhangi bir adil sayıyı kabul edecektir. Benim görüşüme göre, adil bir opsiyon fiyatı, cari takdir edilen değer (mülk için ödediğiniz miktar değil) artı opsiyon süresinin her yılı için yıllık olarak bileşik ortalama yıllık artış oranına eşit bir tutar olmalıdır. Örnek olarak açıklamama izin verin:
Öncelikle, tüm opsiyon şartlarınızı bir yıl olarak tutmaya çalışın. Satıcının / ev sahibinin avantajına. Öyleyse, ekspertiz değeri 150.000 $ olan bir eviniz olduğunu ve fiyatların ortalama% 8 arttığını varsayalım. Bir yıllık sözleşme için satın alma fiyatınızı 162.000 $ (150.000 $ + 150.000 $ veya 12.000 $ ‘ın% 8’i) olarak belirlemelisiniz; iki yıllık bir sözleşme, 175.000 $ (162.000 x 1.08 = 174.960 $).
Pozitif nakit akışı : Nakit akışı, ayda aldığınız para miktarı eksi ayda harcadığınız para miktarı olarak tanımlanır. Açıkçası bunun pozitif bir sayı olmasını istiyorsunuz.
1. Öncelikle, aylık harcadığınız para miktarını nasıl en aza indireceğinize bakalım:
Mortgage krediniz: Aylık ödemelerinizi en aza indirmek için büyük miktarda para yatırabilirsiniz, ancak bu akıllıca olmaz. Yapabileceğiniz en iyi şey, sizinle çalışmaya istekli iyi bir borç veren bulmaktır. Oradalar. İyi bir borç veren, birçok anlaşma sağlayacağınızı ve ön ücretlerin çoğunun, ortadan kaldırılmasa bile büyük ölçüde azaltılması gerektiğini anlayacaktır. İdeal olarak, ipotek sigortası satın almak zorunda kalmadan 30 yıl boyunca amorti edilmiş% 90’a kadar LTV ödünç alabilmelisiniz. Yüksek faizli sabit faizli kredilerden kaçınmalısınız. Konutu kısa sürede satmayı planlıyorsunuz, bu nedenle 3 veya 5 yıllık sabit faizli 30 yıllık değişken faizli bir kredi çok daha iyi olacak. Örneğimizde, 30 yıl içinde% 5 itfa edilmiş 135.000 $ borç alıyoruz. Bu, ayda yaklaşık 725 $ ‘dır (prensip ve faiz) Ayrıca, vergiler ve mülk sigortası için aylık 300 $ daha kullanıyoruz.
Kira kontratı: Kiracınız sadece kiralayan değildir. Sözleşmeye göre evin sahibi olma hakkına sahiptir. Bu nedenle, kiracı bir “sahip olma gururu” yaklaşımı geliştirmeli ve herhangi bir evde ortaya çıkan küçük bakım sorunlarının çoğundan sorumlu olmalıdır.
Mülkiyet: İyi bir emlak avukatı ve bir muhasebeci edinin. Sorumluluk sorunları dahil olmak üzere kişisel ve LLC mülkiyetinin avantajlarını / dezavantajlarını açıklayabilmelidirler. Bu, sahip olmak isteyeceğiniz sigortanın kapsamını (ve maliyetini) belirlemenize yardımcı olacaktır.
2. Şimdi, her ay aldığınız para miktarını nasıl artıracağınıza bakalım:
İşte az bilinen bir gerçek – Kira sözleşmesine sahip olan tüm insanların% 90’ından fazlası bir yıl sonra seçeneklerini kullanamıyor! Tüm sözleşmelerinizi bir yıla kadar tutmaya çalışın dediğimi hatırlıyor musunuz? Yatırımlarınız üzerinde daha iyi kontrol sağlamanın yanı sıra, bu az bilinen gerçek, iş adamı olarak sizin için çok avantajlı olabilir. Şimdi, LÜTFEN bunu aklınızda bulundurun; seçeneğini kullanamayan İYİ bir kiracınız varsa, ONLARLA ÇALIŞIN. Avantajınız için ikinci yılı yeniden müzakere etmelisiniz, ancak iyi bir kiracıyı ayrılmaya zorlayacak bir yıl değil.
Tamam, dikkate almanız gerekenler (örnek olarak).
Yukarıdaki örneği kullanarak, makul bir sözleşme, 8.000 $ ‘lık bir opsiyon bedeli (opsiyonun kullanılması üzerine peşinat için tam olarak uygulanacaktır) ve aylık 1.100 $’ lık bir kira şart koşabilir ve bu miktarın 100 $ ‘ı peşinat için uygulanacaktır. kira ödemesi zamanında yapıldı. Bir yıl sonra, tüm kira ödemelerinin zamanında yapıldığını varsayarsak, kiracı / alıcı kredi olarak 9,200 ABD Doları (8,000 ABD Doları artı aylık 100 ABD Doları) biriktirmiş olacaktır. Seçeneğin uygulandığını varsayarsak, gerçek aylık kira 1000 $ olarak görüntülenebilir. Kiracı / alıcı herhangi bir nedenle opsiyonu kullanmazsa, Sözleşme hükümlerine göre 9.200 ABD Doları kaybedilir.
Nakit akışınızı artırmak için, kiracıya / alıcıya daha yüksek bir aylık kira karşılığında daha fazla kredi sunun. Örneğin, aylık 1.300 $ karşılığında, kiracıya alınan her zamanında ödeme için 400 $ kira kredisi verin. Şimdi, 900 dolarlık bir aylık net kira maliyeti olarak görülebilir ve inşa edilen toplam özsermaye 12.800 dolar olur. Bunu doğru bir şekilde sunarsanız, kiracının daha yüksek kira ödemeleri için pazarlık yapmasına izin verebilirsiniz! Çok daha iyi bir nakit akışına sahip olacaksınız ve evi uygun şekilde satın almanız koşuluyla, seçenek kullanılırsa, yine de güzel bir kar elde edeceksiniz. Seçenek kullanılmazsa (% 90 + oran kullanılmaz), tüm kira paralarını ödenmiş olarak tutarsınız. Yine de, LÜTFEN bunu aklınızda bulundurun; seçeneğini kullanamayan İYİ bir kiracınız varsa, ONLARLA ÇALIŞIN. Avantajınız için ikinci yılı yeniden müzakere etmelisiniz, ancak iyi bir kiracıyı ayrılmaya zorlayacak bir yıl değil.
Mümkün olduğunca az paranızı kullanın : Çalışkanlık ve sabırla, takdir edilen değerin altında bir ev satın alabileceksiniz. Evi indirimli bir fiyata satın almak yerine, takdir edilen değeri ödeyin ve aradaki farkı, örneğin tadilat için bir karşılık olarak alın. Bu parayı banka çeki olarak alın. Yukarıdaki örneği kullanarak, 140.000 $ ‘lık bir satın alma fiyatı için pazarlık yapabileceğinizi varsayın (bu, aslında, ödevinizi yaparsanız yapılabilir). Satıcıya 150.000 $ ödeyeceğinizi ve size 10.000 $ tutarında bir banka çeki vermeleri gerektiğini söyleyin.
Şimdi 150.000 $ ‘lık satın alma fiyatının% 90’ını finanse edeceksiniz, bu da 135.000 $’ a eşittir. 15.000 $ peşinat ödemeniz gerekiyor. 10.000 $ ödeneği nedeniyle gerçek cepten maliyetiniz 5.000 $ ‘dır.
Özet : Kiracı / alıcının ek kira kredisi alma avantajını kullandığını, tüm kira ödemelerini zamanında yaptığını ve seçeneğin ilk yıldan sonra kullanıldığını varsayacağız. Yukarıdaki örneği kullanarak (gerçek anlaşmaların bir bileşimini temel alır) ve çeşitli maliyetleri hesaba katmadan (basitlik amacıyla), anlaşma şu şekildedir:
1. Harcanan nakit – 17.300 $ (5.000 $ cepten peşinat artı 1.025 $ / ay P.I.T.I.)
2. Alınan nakit – 23.600 $ (8.000 $ opsiyon bedeli artı 1.300 $ / ay kira)
3. ipotek yükümlülüğü: 135.000 $
4. Satıştan alınan – 149.200 $ (162.000 $ eksi 8.000 $ opsiyon bedeli eksi 4.800 $ kira kredisi)
Nakit akışından elde edilen kâr = 6.300 $ (23.600 $ eksi 17.300 $)
Satıştan elde edilen kâr = 14.200 $ (149.200 $ eksi 135.000 $)
Toplam kâr = 20.500 $
20.500 $ kârın 5.000 $ ‘a bölünmesiyle elde edilen para = BİR YIL İÇİNDE% 410 GERİ DÖNÜŞ !!!
Kiracı bu seçeneği kullanmazsa, yalnızca daha iyi olabilir.
GIPHY App Key not set. Please check settings