Sınır Oranının Tanımı Nedir ve Neden Önemlidir?

Ticari gayrimenkulde, beş veya daha fazla birimden oluşan daireler, ofis binaları, alışveriş merkezleri ve benzeri diğer mülkler gibi gelir getirici mülklerin değerlerini belirlemek için tavan oranı veya kapitalizasyon oranı kullanılır. Sınır oranı, ticari gayrimenkuldeki çıkarları açısından farklı insanlar için son derece farklı şeyler ifade edebilir. Sınır oranının neden önemli olduğunu ve belirli insanlar için ne anlama geldiğini araştırmadan önce, gerçek denkleme bakalım ve nasıl çalıştığını görelim.

Kapanış oranı iki ana bileşene sahiptir: net işletme geliri (NOI) ve mülkün fiyatı veya tahmini değeri. NOI, mülkün brüt gelirinden tüm giderlerin çıkarılmasıyla bulunur. NOI bir mülkün fiyatına veya değerine bölündüğünde, üst oran size kalır.

Denklemdeki değişkenlerin her birini belirlemek için üst oran bileşenlerini hareket ettirebilirsiniz. Üç değişkenden herhangi birini belirlemek için kullanılan farklı denklemler aşağıdadır:

NOI
Sınır oranı = ——–
Fiyat

NOI
Fiyat = ———-
Sınır Oranı

NOI = Değer x Sınır Oranı

Gördüğünüz gibi, mülkle ilgili sahip olduğunuz bilgilere bağlı olarak, üç değişkenden herhangi birini belirleyebilirsiniz.

Bu harika, diyorsunuz, bu üç değişkeni belirleyebilirim! Peki ticari gayrimenkul çabalarımı nasıl etkiliyor?

Sınır oranları arasındaki temel farkları göstermek için, yatırımları üç ana kategoriye ayıracağım:

Güvenli yatırım:% 5’lik sınır oranı
Ortalama yatırım:% 10’luk sınır oranı
Riskli yatırım:% 20’lik sınır oranı

Alıcının mülkten ne istediği, alıcının ne aradığını belirler.

Örneğin,% 5’lik bir sınır oranıyla satılan mülk, genellikle düşük boşluk yüzdeleri (% 5-% 10’dan az), güzel mülk alanları, iyi yönetim, güncel olanaklar ve piyasa fiyatına göre fiyatlandırılan kira veya kira sözleşmeleriyle karakterize edilir. Mülk tam potansiyeliyle çalıştığı için her ay pozitif ve güçlü bir nakit akışı vardır.

Bu mülkün değeri, en yüksek performansta çalışırken daha büyüktür, bu nedenle satıcı tarafından daha yüksek bir fiyat istenir ve bu da tavan oranını düşürür. Düşük tavan oranlarından satın alanlar genellikle perakende arıyorlar ve zaten her ay düzenli bir nakit akışı sağlayan mülkleri zaten kullanıyorlar. Bunun gibi bir alıcı genellikle bir GYO’nun veya gayrimenkul yatırım ortaklığının bir parçasıdır veya sadece iyi mülklerle uğraşmak ve nakit akışını izlemek isteyen bir doktor veya avukat gibi bir profesyoneldir.

% 10’luk bir tavan oranıyla satılan bir mülk, genellikle daha yüksek boş pozisyonlar (yaklaşık% 10 -% 20), ortalama alanlar, ortalama bir yönetim ekibi ve ortalama olanaklarla karakterize edilir. Bu özelliklerle kesinlikle iyileştirilmesi gereken bir yer var. Böyle bir mülkü alan bir alıcı, bu iyileştirmeleri, oranları artırarak, mülkü yenileyerek ve onararak ve ayrıca iyi çalışan bir yönetim ekibi istihdam ederek yapmak istiyor.

Bu tür bir alıcının tek amacı, eksik olduğu mülkte değer yaratmaktır. Biraz iş gerektirir ve% 5 kap oranı özelliğinden daha risklidir, bu nedenle istenen fiyat daha düşüktür. Ortalama ve iyi işletme özelliği arasındaki bu farkta yüzbinlerce dolar yaratılabilir.

% 20 veya daha fazla bir üst sınırla satılan bir mülk, genellikle% 20 ve daha fazla boş yer, yıkık zeminler, parçalanan eski binalar, kötü bir yönetim ekibi ve hatta sorunlu bir sahibi olan çok sıkıntılı bir mülk olarak kabul edilir. Risk, düşük işletme geliri ve mülkle ilgili sorunlar nedeniyle, böyle bir mülkü üstlenmeye istekli olan bir kişi, küçük bir (veya çok) işten ve bu tür bir mülkü tersine çevirme girişimiyle ilgili riskten korkmamalıdır. .

Ancak bu mülklerde yüzbinlerce, bazen milyonlarca dolar kazanılabilir! Mülkün beklediğiniz gibi çalışıp çalışmayacağını belirlemek keskin bir göz ve bazı çeşitli ve yaratıcı senaryolar gerektirir.

Gördüğünüz gibi, alıcı yatırımcının türüne bağlı olarak bir kişi için tavan oranı harika ve bir başkası için korkunç olabilir!

Bir satıcı olarak, satıcı, mülkü mümkün olan en düşük fiyattan satmak ister, çünkü bu, mümkün olan en yüksek fiyattan teklif edildiği anlamına gelir. Satıcının mülk için ne alabileceğini belirlemek kesinlikle mülkün durumuna, işletme gelirine, giderlere, boş pozisyonlara ve yönetim ekibine bağlıdır. Piyasa, bir mülk için doğru fiyatın ne olduğunu belirleyecektir.

Sınır oranları, bir mülkün değerini belirlemenin en iyi yolu olarak kabul edilir. Bir bankanın veya başka türden bir borç verenin, borç veren için güvenli bir yatırım olup olmadığını belirlemek için, borca ​​kıyasla bir mülkün NOI’sine bakacağını unutmayın. Bir borç veren için borç kapsamı, tavan oranından daha önemlidir. Ancak, daha düşük bir satın alma fiyatı alarak tavan oranını yükseltebilirseniz, daha küçük bir kredi alabilir ve muhtemelen mevcut NOI ile krediyi karşılayabilirsiniz. Bir anlaşmanın mümkün olup olmadığını görmek için sayılarla çalışmak meselesi.

Ticari mülkleri araştırırken, konu mülkünün belirli kriterlerinize uyup uymadığını belirlemek için sınır oranını kullanın. Her zaman gelecekteki senaryolar oluşturun ve mülkün gelir ve gider tablolarını kullanarak parayı mülkten almayı umduğunuz parayı alıp alamayacağınızı belirlemek için kullanın.

Altın madenleri daha yüksek hacimli mülklerde bulunabilir, bu yüzden kontrol edin ve kendi topluluğunuzda neler keşfedebileceğinizi görün.