Emlak dolandırıcılığı – koşullandırma

Bazı acenteler tarafından benimsenen koşullandırma süreci, emlakçıların Avustralya’daki kötü şöhretinin bir nedenidir. Koşullandırma, emlak piyasasının bir parçası haline geldi çünkü birçok aracı, mülk sahiplerine mülklerinin değeri hakkında yalan söylüyor.

Süreç

Bazı emlakçılar, bir mülke değer verirken, mal sahiplerinin mülklerini kendilerine en yüksek değeri veren acente ile listeleyecekleri inancıyla mülkün gerçek değerini aşan bir değer verirler.

Tipik bir Avustralya emlak acentesi satış sözleşmesi, mülk sahibini 90-120 gün boyunca o acenteye bağlayacaktır. Bu süre içinde mülk satılırsa, acente satış fiyatı ne olursa olsun komisyonunu kazanacaktır.

Emlakçı, emlak değerinden fazla alıntı yaparak listelemeyi güvence altına aldıktan sonra, bir satışın gerçekleşmesi için mal sahibinin daha düşük bir fiyatı kabul etmesini sağlaması gerektiğini bilir.

Koşullandırma süreci başlar. Temsilci, mülkü görmek için birçok “alıcının” gelmesini sağlayacaktır; bu faaliyet genellikle mülk sahipleri tarafından komisyonlarını kazanan acenteler olarak yorumlanır. Ancak bu alıcıların çoğunun bütçeleri mülkün istenen fiyatının altında olacaktır, bazıları hiç alıcı olmayabilir, ancak acentenin arkadaşları olabilir!

Temsilci, evin tüm olumsuz yönlerine dikkat çekmeye, piyasanın eskisi kadar güçlü olmadığından bahsetmeye ve piyasanın mülkün aşırı fiyatlandırıldığını hissettiğine dair geri bildirim vermeye başlayacaktır.

Mülk sahibi açık artırma yoluyla satmayı seçerse, şartlandırma baskıları açık artırma gününde büyük ölçüde artar. İhalenin önceden tavsiye edilen rezerv fiyatının altında olmasına rağmen, genellikle mal sahibi mülkü “piyasaya” sürmesi için baskı altında tutulacaktır. Temsilciler, mülkü piyasaya sürerek ilgili tarafların tekliflerini artıracaklarını veya daha önce herhangi bir ilgi göstermemişlerse teklif vermeye başlayacaklarını iddia edecekler. Bu argümanın mantığını takip etmek zor, ancak kesin olan bir şey var, emlakçı, mülkü piyasaya sürerek komisyonlarını alacak

Bir emlakçı için bir satıcıyı daha düşük bir fiyatı kabul etmeye ikna etmek, alıcıdan daha yüksek bir fiyat almaktan çok daha kolaydır. Temsilcinin, satıcıda odaklanacağı tek bir taraf vardır, ancak denemek ve ikna etmek için birçok alıcı olabilir. Listeleme sözleşmesi ile satıcı emlakçıya bağlanır. Temsilciler satıcılara korkunç davranabilir ve satıcının satış sözleşmesi sona erene kadar bu temsilciyle kalmaktan başka seçeneği yoktur. Öte yandan, bir alıcı her an gidebilir.

Temsilci, alıcıyla hiç tanışmamış olsalar bile, mülk satış sözleşmesi süresince satılırsa komisyon alma hakkına sahiptir. İşletme sahibi, kendi kişisel ağı üzerinden bir alıcı bulursa, aracı yine de komisyonlarını alacaktır.

Ne yazık ki, satıcı için çalışması gereken birçok ajan aslında kendileri için çalışıyor.

Koşullandırma mülkünüzün değerine zarar verir

Koşullandırma süreci sadece stresli değildir, aynı zamanda mülkünüzün değerine zarar verebilir.

Başlangıçta birçok satıcı, istenen fiyatı, acentenin listelemeyi güvence altına almak için sağladığı değerlemeden düşürme konusunda isteksizdir. Bir süre sonra mülk satılmazsa, mal sahibi, istenen fiyatı düşürmeyi kabul edebilir.

Ancak şimdiye kadar mülk bayatlamış olacak. Alıcılar mülkün bir süredir satış yapmadan etrafta olduğunu bilecek ve neyin yanlış olabileceğini merak edecek. Mülk, limon olma ününü kazanmış olacak ve satıcıların satış yapabilmek için mülkün gerçek değerinden daha düşük bir fiyatı kabul etmesi gerekebilir.

Komisyon, temsilcilerin daha yüksek fiyatlar elde etmek için çalışacağını garanti etmez

Birçok emlakçı, komisyon sisteminin, daha yüksek bir satış fiyatı, acente için daha fazla komisyonla sonuçlanacağı için, komisyon sisteminin, acentelerin hedefi ve satıcıların hedefinin hizalandığı anlamına geldiğini iddia edecektir. Basit matematik ve sağduyu, durumun genellikle böyle olmadığını gösterir.

Tipik bir komisyon oranının% 3 olduğunu varsayarsak, başarmak için çok çalışan ve satıcı için fazladan 10.000 $ olan bir temsilci, ekstra 300 $ komisyon kazanacaktır. Evet, bu, acentenin daha yüksek bir fiyat alması için bir teşviktir, ancak daha yüksek fiyatı zorlayarak satışı tamamen kaybedebilecekleri ve hiçbir satışın komisyon olmaması anlamına gelme riski vardır.

Temsilcinin mülkü daha düşük bir fiyata satması ve bir sonraki mülke geçmesi, satıcı için daha yüksek bir fiyat elde etmeye çalışmak için zaman harcamaktan daha iyidir.

Ancak satıcı için fazladan 10.000 $ çabaya değer! Satıcının bu ekstra çaba karşılığında elde ettiği getiri oranı, tutarı mülkün değerindeki bir artıştan ziyade özkaynaktaki bir artış olarak düşündüğümüzde daha da belirgindir. Pek çok ev sahibinin evlerine doğrudan sahip olmadıkları, ancak bir ipotek yardımı ile ipoteğin geri ödenmesi satıştan elde ettikleri geliri azaltacaktır.

Örneğin bir çift, ipotek şirketlerine 250.000 $ borçlu oldukları 300.000 $ ‘lık mülklerini satmak istiyor olabilir. Çiftin mülkte sahip olduğu öz sermaye 50.000 dolar. Mülk, gerçek değerinden 10.000 $ daha düşük bir fiyata satılırsa, çiftlerin özsermayesi% 20 azaltılmıştır.

Bir mali danışmanın yatırım getirinizi% 20 düşüren zayıf performansı kabul edilemez olarak görülebilir, ancak çoğu zaman emlakçılar bu tür faaliyetlerden kurtulabilir.

Koşullu olmaktan nasıl kaçınılır

Evinizi özel olarak satmayı seçerek ve mülkünüzün profesyonel bir değerleme uzmanına değer vermesini sağlayarak şartlandırma stresinden kurtulursunuz.

Profesyonel değerleme uzmanlarının, mülke koydukları değerlemeye bakılmaksızın, üzerinde anlaşmaya varılan bir ücret kazandıklarından mülkünüzün değerini şişirmek için hiçbir teşviki yoktur.