“Kabarcık” Patladı mı?

Son birkaç yılda konut değerlerinin yükselişini izledikten sonra, emlak gerçekliği nihayet ortaya çıkacak gibi görünüyor. 2006 için konut fiyatlandırma tahmini, yıl için öngörülen daha yüksek fiyatlar ile hafif ve mütevazıdır, ancak görülen çift haneli artışlar değil 2005 yılında.

Sonra yine, 2005 için tahminler de ılımlı ve mütevazıydı ve çılgınca abartılı olmadığı ortaya çıktı.

Ulusal Emlakçılar Birliği’ne göre, mevcut konut fiyatlarının 2005 yılında yüzde 5,3 artması bekleniyordu. Ancak şimdi, NAR, 2005 mevcut konut fiyatlarının 12,7 artacağını tahmin ediyor. En son NAR tahmini doğruysa, 1979’dan bu yana en büyük bir yıllık fiyat artışı olacaktır.

NAR, 2006 yılına gelindiğinde mevcut konut fiyatlarının yüzde 6,1 artması gerektiğini söylüyor.

Mevcut ev fiyatları hakkında bildiklerimiz bağlamında, yıllık yüzde 6,1’lik bir artış pek etkileyici görünmüyor – 1968’e dayanan NAR kayıtları, nakit fiyatların yıllık ortalama yüzde 6,4 arttığını gösteriyor. Ayrıca, gayrimenkulün yerelleştirilmiş bir meta olduğunu söylemek önemlidir – belirli bir bölgede olanlar, ülke çapında olanlardan radikal bir şekilde farklı olabilir. Ulusal ortalamalar düşerken mahalle fiyatlarının yükselmesi tamamen mümkündür – ve bunun tersi de geçerlidir.

NAR’ın ılımlı tahmininin sonucu ve ülke çapında fiyat değerlenmesindeki gözle görülür yavaşlama açıkça iki sorunu gündeme getiriyor: Birincisi, “balon” bitti mi? İkincisi, ihtiyatlı alıcılar, sahipler ve borç alanlar için bir sonraki adım nedir?

Yersiz takdiri ima eden bir terim olan bir “balon” olmadığını söyleyerek başlayalım. Bunun yerine, gayrimenkulü o anın yatırım seçeneği haline getiren alışılmadık bir koşul kombinasyonu gördük.

Geçtiğimiz birkaç yılda, tarihsel olarak düşük seviyelerde faiz oranlarımız oldu. 2003 ile 2005 yılları arasında yüzde 6 veya daha azını finanse edebilir veya yeniden finanse edebilirsiniz. Faiz oranları düştükçe talep artar, çünkü daha fazla insan evler için rekabet edebilir ve fiyatları artırabilir.

Pek çok metro bölgesinde yeni ev inşaatı gecikir, karmaşıklaşır ve kısıtlayıcı imar düzenlemeleri ve azalan yakın inşa edilebilir arazi arzı nedeniyle daha maliyetli hale gelir. Sonuç? Mevcut mülkler için daha yüksek fiyatlar.

2000 ile Aralık 2005 arasında, nüfus 282,2 milyondan 297,9 milyona yükseldi – bu, barınmaya ihtiyacı olan ek 15,7 milyon kişidir. Yine, daha fazla talep fiyatları yükseltir.

Çoğu alanda – ama hepsinde değil – gayrimenkul, özellikle alternatifler düşünüldüğünde, yatırım yapmak için iyi bir yer olmuştur. Örneğin, 14 Ocak 2000’de Dow Jones Endüstriyel Ortalaması 11,722,98’e ulaştı. Bu yılın 14 Aralık’ına kadar – yaklaşık altı yıl sonra – ortalama 10.883,51 ile 800 puan daha düşüktü. Buna karşılık, NAR’a göre tipik mevcut konut fiyatları 2000’de 139.000 dolardan Ekim 2005’te 218.000 dolara çıktı.

Ev fiyatları kısmen evlerin büyümesi gibi basit bir nedenden dolayı yükseldi. Ulusal Ev İnşaatçıları Derneği, 1987’de tipik bir evin 1,755 fit kare olduğunu bildirdi. 2004 yılına kadar tipik bir evin 2,140 fit kare vardı. Daha fazla boyut, birim başına daha yüksek maliyet üretir.
Bugün gördüğümüz şey, son birkaç yılda fiyatları yükselten bazı faktörlerin ılımlı olmasıdır.

30 yıllık finansman için faiz oranları şu anda yüzde 6,3’ün üzerinde – son yarım yüzyılın büyük bir kısmı için müthiş bir oran, ancak 2003’te görülen sabit oranlı ipotek seviyelerinin tam bir yüzde puanı üzerinde.

Daha yüksek faiz oranları iki anlama gelir: Birincisi, borçluların daha fazla teklif verme kabiliyetini sınırlar. İkinci olarak, herhangi bir fiyat noktasında teklif verenlerin sayısını sınırlarlar. Yüzde 5,3 olan 200.000 $ ‘lık sabit oranlı bir kredi, 30 yıl boyunca anapara ve faiz için aylık 1.110.61 $’ dır. Yüzde 6,3 ve aynı aylık ödemeyle, borçlu yalnızca 179,428 $ ‘ı finanse edebilir.

2005’te sadece oranlar artmadı, daha da artacaklarına inanmak için sebepler var.

Enerji fiyatlarındaki son zamandaki artış, bir örnek olarak, her işlem, ürün ve hizmet için evrensel bir vergiden başka bir şey değildir. İnsanların, hükümetlerin ve işletmelerin daha yüksek fiyatlar, vergiler, ücretler ve faiz seviyeleri yoluyla yeniden yakalamaya çalışacakları maliyetleri etkili bir şekilde yükseltir. Daha yüksek enerji fiyatları da doğrudan ev sahibi olma maliyetini artırır.

Tüm bunların anlamı ne? Satın alması daha az ve işletmesi daha az maliyetli olan daha küçük, enerji verimli mülklere yönelik kademeli ve artan bir tercih arayın. Daha az değer kazanırken, spekülasyonun azalmasına dikkat edin, bu da talebi daha da daraltacaktır. Son olarak, oranlar daha da yükselmeden şimdi sabit oranlı ipoteklerle yeniden finansman sağlayarak gelecekteki maliyetleri sınırlamak için bilgili borçlular arayın.