Egzotik Mortgage

Gayrimenkul fiyatlarının her zamankinden artmasıyla birlikte, ilk kez ev satın alanlar bir ev satın almakta daha fazla zorlukla karşı karşıyadır. 500.000 dolarlık bir başlangıç ​​evine alacaklarını kim düşündü?

Mortgage kredisi verenler, çoğunlukla ipoteğin ilk birkaç yılında borçluların ödemelerini azaltmak için tasarlanmış yeni ve yenilikçi mortgage ürünleri yaratarak sorunu kabul ettiler. Bu ürünlerin çoğu, borçluların geleneksel olarak karşılayamayacakları evleri satın almalarına izin veriyor, ancak risksiz değiller.

Piyasadaki en yeni ve en egzotik ipotekler şunları içerir:

1. 40 Yıllık Mortgage
2. Taşınabilir İpotek
3. Yalnızca Faizli Mortgage
4. Negatif Amortisman İpoteği
5. Flex-ARM Mortgage
6. Piggy Back Mortgage
7. 103’ler ve 107’ler
8. Konut Sermayesi Kredi Sınırı
9. Kredi Değiştirme İpoteği
10. Kısa Süreli Melezler

1. 40 Yıllık Mortgage

Bu, 30 yıllık sabit oranlı ipoteğe benzer, ancak ödemenin fazladan 10 yıla uzatılması haricinde. Borç veren, yüzde yarım puan kadar biraz daha yüksek bir faiz oranı talep edecektir.

40 yıllık bir ipotek size 30 yıllık bir krediden daha düşük aylık ödemeler sağlarken, bugünün faiz oranını sabitlemenize olanak tanır. % 6.25 faiz oranından 300.000 $ ‘lık bir ipotek satın alırsanız, ödemede her ay 95 $ tasarruf edebilirsiniz.

Ancak ipoteğin süresini uzatarak, krediye ödenen faiz miktarını artırmış oluyorsunuz. 300.000 $ ‘lık bir ipotek için, bir ev alıcısı 40 yıllık bir ipotekle fazladan 170.030 $ faiz harcayacaktır.

Bu ipotekler, birkaç yıldan fazla bir süre evde yaşamayı planlamayan ilk kez ev sahipleri için en uygun olanıdır. 30 yıllık ipoteğin daha yüksek ödemesini karşılayamazlarsa, 40 yıllık ev sahipliği için iyi bir başlangıç ​​sağlayabilir.

2. Taşınabilir İpotek

E * Trade’in Mortgage on the Move adlı bir programı vardır. Bir ev alıcısının düşük bir faiz oranına kilitlenmesini ve ardından oranı onlarla birkaç yıl içinde bir sonraki evine götürmesini sağlar. Alıcının yeni ev için daha fazla borç alması gerekiyorsa ikinci bir ipotek kullanılabilir.

Faiz oranları düşük olduğunda – ve yükselmeyi planladığında – önümüzdeki 30 yıl için bir faiz oranını kilitlemek caziptir.

Ancak taşınabilir ve ikinci ipotekler için faiz oranları standart kredilerden daha yüksektir. Tipik bir 30 yıllık sabit oranlı ipoteğe göre yüzde puanı daha fazla ödeme yapmayı düşünüyor olabilirsiniz.

Bu ürün, birkaç yıl içinde hareket edeceklerini bilen ancak yine de düşük bir oranda kilitlenmek isteyenler için iyidir.

3. Yalnızca Faizli Mortgage

Sadece faizli bir ipotekle, borç veren, borçlunun bir ipoteğin ilk birkaç yılı için sadece faiz ödemesine izin verir. Ödemesiz dönemden sonra, faiz ve anaparanın yalnızca kalan yıllarda uzatılmasıyla kredi esasen yeni bir ipotek haline gelir. Örneğin, ilk on yıl için hiçbir anapara ödeyemez ve ardından 20 yıl boyunca anapara ve faiz ödeyebilirsiniz.

Bu size yalnızca faiz ödemeli geri ödeme döneminde daha küçük bir aylık ödeme sağlar ve bu süre boyunca ödenen tüm para vergiden düşülebilir.

Ancak ev fiyatları artmazsa, öz sermayeniz yalnızca faiz içeren yıllarda artmaz. Ana para ödeme döneminiz başladığında, aylık ödemeler önemli ölçüde artacaktır. Bu kredilerin çoğu değişken faiz oranına sahiptir ve bu da sizi daha yüksek aylık yükümlülükler için risk altına sokar.

Gelirinizin önümüzdeki birkaç yıl içinde önemli ölçüde artacağından eminseniz, bu tür ipotek harikadır. Sadece faizli krediler, maaşlarının bir parçası olarak büyük ikramiyeler alan profesyoneller için de iyi bir seçimdir. Yılın çoğunda faiz ödeyebilir ve ardından ikramiyeyi anaparaya yatırabilirler.

4. Negatif Amortisman İpoteği

Bu yalnızca faizli ipotek türü, bir alıcının faiz tutarının tamamından daha az ödeme yapmasına izin verir. Tam faiz ödemesi ile fiilen ödenen tutar arasındaki fark, kredi bakiyesine eklenir.

Bu size bir kredinin ilk yıllarında çok daha küçük bir aylık ödeme seçeneği sunar.

Ancak bu muhtemelen mevcut olan en riskli ipotek. Evinizin değeri düşerse, yükünüzde kolayca alt üst olursunuz. Eve değerinden daha fazla borcun olur.

Bu krediler, yılın belirli bölümlerinde daha düşük ödeme yapması gereken, ancak diğer zamanlarda büyük parçalardaki farkı karşılayabilen büyük nakit rezervi olanlar için harikadır.

5. Flex-ARM Mortgage

Bu, ilk beş ila yedi yıl için düşük sabit faiz oranı sunan ve ardından yıllık olarak ayarlanan karma bir ARM ile negatif bir amortisman kredisi arasında bir çaprazdır. Her ay size dört olası ödeme seçeneği sunan bir kupon alırsınız: negatif amortisman, yalnızca faiz ödemeli, 30 yıllık sabit ve 20 yıllık sabit. Ev sahibi ne kadar ödemek istediğine karar verir.

Banka sizin için tüm hesaplamaları halleder. Ancak akıllıca kullanılmazsa, ipoteğinize evinizin değerinden daha fazlasını borçlu olabilirsiniz.

Flex-ARM, seçeneklere sahip olmayı tercih edenler için iyidir. Borçlunun, ipotek ödemelerinin kredinin sonraki kısmına girmesi için büyük nakit rezervleri olması gerekir. Sadece faizli krediler gibi, yıl boyunca ikramiye alanlar için harikadır.

6. Piggy-Back Mortgage

Bu aslında iki ipotek, biri diğerinin üzerinde. İlk ipotek mülkün değerinin% 80’ini kapsar. İkincisi, kalan bakiyeyi biraz daha yüksek bir faiz oranında kapsar.

Çoğu durumda, borçlular bir ipotek ipoteğini seçerler çünkü bu onlara% 20’den daha az indirim yapmalarına ve yine de özel ipotek sigortası ödemekten kaçınmalarına izin verir. Özel ipotek sigortası için kullanılacak para artık ödenen faiz olarak vergiden düşülebilir.

Ev sahipleri ikinci bir ipotek için daha yüksek bir faiz oranı ödemeyi beklemelidir. Ödediğiniz oranlar, kredi puanınıza bağlı olarak büyük ölçüde değişir. Borçlunun evde çok az öz sermayesi olduğundan, evin değer kaybetmesi ve borçlunun satabileceğinden daha fazlasını borçlu olması korkusu vardır.

Geri ödemeli ipotekler, maaşları oldukça yüksek, ancak birikimleri olmayan genç profesyoneller için iyi bir seçimdir.

7. 103’ler ve 107’ler

Peşinat için hiç para biriktirmeniz gerekmeyebilir. Evinizin bile değerinden% 3 veya% 7 daha fazlasını ödünç alabilirsiniz.

Bu krediler size kapanış maliyetleri ve taşınma maliyetleri için gereken borçlanma seçeneği sunar. Hepsini ipoteğe dahil edebilirsiniz.

Bu ipotekler için faiz oranları yüksektir. Evinizin değer kaybetmesi durumunda negatif öz sermaye riskiyle karşı karşıya kalırsınız.

Borsada sizin için evinize yatırım yapmaktan daha iyi çalışan büyük nakit rezervleriniz varsa, bu tür ipoteğe bakmak isteyebilirsiniz.

8. Konut Sermayesi Kredi Sınırı

Bunlar sadece evi olanlar için değil! Genellikle HELOC olarak bilinirler ve orijinal bir ev satın alımını geleneksel bir ipotek yerine bir kredi limiti kullanarak finanse edebilirler. HELOC’lar, faiz oranına bağlı değişken oranlı ipoteklerdir. Bu ipoteği ilk ipoteğiniz olarak kullanırsanız, faizin tamamı vergiden düşülebilir. Siz sadece bir peşinat ödersiniz ve HELOC kalanı öder. Genellikle birini evin ekspertiz değerinin% 90’ına kadar kullanabilirsiniz. Daha yüksek bir faiz oranı için% 100 almaya hak kazanabilirsiniz.

HELOC’lar daha cazip faiz oranları sunabilir. Evinizde inşa ettiğiniz öz sermayeyi de istediğiniz zaman kullanabilirsiniz.

HELOC’lar genellikle 30 yerine 10 ila 20 yıl için yapılandırılmıştır. Faiz oranı değişkendir, bu da ödemenizin herhangi bir zamanda artabileceği anlamına gelir.

Evinizi hızlı bir şekilde ödemek istiyorsanız, ancak herhangi bir zamanda öz sermayenize erişme olanağına ihtiyacınız varsa, HELOC’u birincil ipoteğiniz olarak düşünebilirsiniz.

9. Kredi Değiştirme İpoteği

Bu ipotek, istediğiniz zaman şartlarınızı değiştirmenize izin verir, ödemeniz gereken tek şey, ödünç alınan her milyon dolar için 1.000 $ kapanış maliyeti. Evrak işi gerekmez; tek yapmanız gereken bir telefon görüşmesi yapmak.

Yüzde puan daha yüksek faiz oranının yaklaşık 3 / 8’ini ödemeyi bekleyebilirsiniz.

Faiz oranlarını takip etmeyi seven kişiler, faiz oranları düştüğünde arayabilir ve oranlarını değiştirebilir. Ancak borçlu, ipoteğini her değiştirdiğinde alınan kapanış ücretlerini dikkate almalıdır. Bu tür ipoteğe sahip birçok müşteri, ipoteği yöneten finansal planlayıcılara sahiptir.

10. Kısa Süreli Melezler

Bu ipotekler, sabit oranlı dönemlere sahip geleneksel hibrit ARM’lere ve ardından dalgalanan faiz oranlarına çok benzer. Ancak kısa vadeli bir hibritin sabit kısmı çok sınırlı bir süre içindir, örneğin altı aydan bir yıla kadar. Borç verenler, bu ipotekler için çok rekabetçi oranlar sunmaktadır.

Kredinin sabit kısmı için faiz oranları çok düşüktür, bu da ilk aylık ödemeleri nispeten küçük hale getirir.

Ancak altı ay veya bir yıl çok uzun bir süre değildir, ancak oranlar sadece bu süre içinde çarpıcı biçimde değişebilir.

Çok kısa bir süre içinde bir evi çevirmeyi veya taşınmayı planlayan insanlar, kısa vadeli hibrit bir ARM için iyi adaylardır.