Yatırım Amaçlı Gayrimenkulleri Görmeden Satın Alın

Neden görmeden yatırım amaçlı gayrimenkul satın alasınız? Bu bir sayı oyunu. Bir teklifte bulunmadan önce mülkü görüp görmediğiniz, rakamların anlamlı olduğundan emin olmak kadar önemli değildir.

Kaliforniyalı bir adam bir seferde yüz MLS listesi için teklif gönderiyordu ve her biri için istenen fiyattan% 25 daha az teklif veriyordu. Bazen birkaç satıcı onun tekliflerini kabul ederdi. Önceden evlere hiç bakmak zorunda kalmamıştı. Teklife bir “inceleme ve onay” maddesi eklenmesi, daha sonra evi görünce her zaman anlaşmadan geri çekilebileceği anlamına geliyordu. Bu arada, gerçekten motive olmuş satıcıları verimli bir şekilde buldu.

Bu gerçek hikaye, sözleşmedeki bir veya iki iyi madde ile, bir mülkü görmeden önce teklif verme konusunda endişelenmenize gerek olmadığını göstermektedir. Yatırım amaçlı gayrimenkul veya bir sonraki evinizi satın aldığınızda bu doğrudur. Satıcının söylediği her şey değilse, anlaşmayı çok az zararla veya hiç bir kayıpla reddedebilirsiniz. Öyleyse neden mülke bakmak istemiyorsun?

Numaralara Göre Yatırım Mülkü Satın Alın

Teklif vermeden önce bir mülke bakmayı atlamanızın ana nedeni zamandır. Mülk uzaktaysa bu kesinlikle doğrudur. Mantıklı bir fiyat alamazsanız, neden zamanınızı gayrimenkul yatırımlarına bakmak için seyahat ederek harcayasınız? Mantıklı bir fiyat ve şartlar – önemli olan budur. Tabii ki muhtemelen sonunda gerçek mülke bakmak isteyeceksiniz, ancak rakamlara bakmak, nasıl yatırım yaptığınızdır.

Yatırımcılar, gelir mülküne mevcut nakit akışına göre değer verir (veya güvenli ve uygulanabilir yatırımlar istiyorlarsa gerekir), bu nedenle geliri doğrulayarak başlayın. Son 12 ayın gerçek gelir rakamlarını öğrenin. Kiralar artırılırsa, otomatik satış makineleri eklenirse, vs. her zaman potansiyel geliri göz önünde bulundurun, ancak teklifinizi mevcut gelire dayandırın.

Yatırım amaçlı gayrimenkullerle tüm harcamaları doğrulayın. Satıcı tarafından listelenen masraflar alışılmadık derecede düşük görünüyorsa, büyük olasılıkla öyledir. Şüpheli sayılar yerine kendi en iyi tahmininizi koyun.

Net işletme gelirini belirledikten sonra, değere ulaşmak için uygun kapitalizasyon oranını uygulayın. Bunu nasıl yapacağınızdan emin değilseniz yardım alın. Ancak, bir tavan oranının nasıl hesaplanacağına dair ilkeyi gerçekten anlamalısınız. Bu, oynadığınız bir sayı oyunu.
Kredi ödemelerini hesaplayın (bankacınızla görüşün) ve ne kadar nakit akışınız olacağını görün. Ardından, anlaşmaya kendi paranızın ne kadarını koyduğunuza bağlı olarak nakit getirinizi hesaplayabilirsiniz. Sadece nakit akışını yatırımınıza bölün.

Numaralar işe yaradığında, güvenle bir teklifte bulunabilirsiniz. Teftişler, nakit akışını etkileyecek sorunlar olup olmadığını size söyleyecektir. Bu tür sorunlar varsa her zaman yeniden müzakere edebilirsiniz (tüm incelemeleri onayladığınızı varsayarsak, teklifin bir aciliyeti olduğunu varsayarsak). Tabii ki, o yatırım mülkü almaya gerçekten hazır olduğunuza şimdi bir göz atabilirsiniz.