Bu konu, bir süredir hararetli tartışmalardan biri. Hepsi kendi stratejilerinin en iyisi olduğunu düşünen “Zor Ölüm” Toptancılarına, Rehabcılarınıza ve Ev Sahiplerine sahipsiniz.
Muhtemelen her şeyin nereye sığdığını tanımlamanın en iyi yolu, bir üçgen düşünmek en iyisidir. Gayrimenkule bir üçgen gibi bakarsanız, bir tarafta Rehab’ların, diğer tarafta Kiralık Gayrimenkulümüzün ve üçgenin son tarafında toptan satışımızın olduğunu göreceksiniz.
Toptancılığı üçgenin alt tarafı, temel olarak görüyorum. Toptan satış, ev satın alma işinize büyük miktarda sermaye enjekte eden temeldir. Bu, işinizi büyütmek ve Rental Properties gibi uzun vadeli servet araçları satın almak için kullanacağınız sermayedir. Kişisel olarak, kemerinizin altında birkaç toptan satış anlaşması yapana kadar diğer gayrimenkul yatırım stratejilerinden herhangi birini yapmayı denemenizi tavsiye etmem.
Yeni bir gayrimenkul yatırımcısının 30-45 gün içinde sıfırdan 20.000 dolara çıkmasının açık ara en kolay yolu, toptan satış veya “çevirme” mülkleridir. Haftada sadece birkaç saat çalışarak her ay 10.000 ila 20.000 ABD Doları tutarında çek yaptığınız noktaya gelmeniz uzun sürmez. Bu muhtemelen Emlak toptan satarken bulacağınız en büyük avantajlardan biridir.
Kim gereksiz malları tamir etmekten veya tuvaletleri açmaktan endişe etmek ister? Bu, uygun sistemleri yerleştirirseniz otomatik pilota koyabileceğiniz bir stratejidir. Düzgün bir şekilde yapılırsa, yalnızca Anlaşmayı Kapatın ve ardından tapu şirketindeki çekinizi almanız gerekir. Zamanın en değerli varlığınız olduğunu unutmayın!
Yatırımcı listenizi oluşturduktan sonra (tartışacağız), bu anlaşmaları kısa bir süre içinde, normalde 10 ila 15 gün içinde taşımanız zor olmayacaktır. Alıcılarınız All Cash ile ödeme yapacak ve finansman sorun teşkil etmeyecektir.
Bu, bir “Son Alıcıya” satış yapmaktan çok daha kolaydır. Daha yavaş bir Emlak Piyasasında, mülkü satın almak isteyen nitelikli bir alıcı bulmanız kelimenin tam anlamıyla iki ila üç ay sürebilir. Buradaki anahtar kelimenin “NİTELİKLİ ALICI” olduğunu unutmayın. Diğer yatırımcılarla uğraşırken, nakitlerinin ya da zor paralarının olduğunu bilirsiniz ve finansman büyük bir sorun değildir. “Joe Q. Public” ile uğraşırken, çeşitli finansman sorunlarıyla ilgilenen alıcılar elde edeceksiniz ve anlaşmanın sonuçlandırılması konusunda endişelenmesi gereken kişi sizsiniz. Bir alıcı bulduğunuzda, kredisini onaylatmanız gerekir, ardından kredinin halledilmesi, değerlendirmeyi ve normal bir perakende alıcıyla birlikte gelen diğer tüm şeyleri almanız gerekir ve bu üç ay arasında herhangi bir süre alabilir. satın alma – rehabilitasyon – yeniden satıştan bir rehabilitasyon anlaşmasını kapatmak için sekiz aya kadar.
Bu da beni rehabilitasyon yerine gayrimenkul toptancılığını tercih etmemin başka bir nedenine getiriyor. Gayrimenkul satın aldığınızda, tamir ettiğinizde ve yeniden sattığınızda, mülke bağlı olursunuz. O bebeği kapattığınızda, sizin … İyi ve Kötü! Öngörülemeyen bir sorun ortaya çıkarsa (Her zaman olur), masrafı üstlenen kişi siz olursunuz. Bir mülkü rehabilite ediyorsanız, bir müteahhit veya tamirci işe alarak başlamalısınız. Mülkün tüm onarımlarını yapmasını, mülkü pazarlamasını, son alıcıyla süreci tamamlamasını sağlamalısınız. Tüm bunlar uzun zaman alabilir ve masrafları üstlenen sizsiniz. Bu mülkün elinizde kaldığı her gün, cüzdanınızdan para dökülüyor.
Bir toptan satış anlaşmasında, gerçekten yaptığınız tek şey mülkün kontrolünü ele almaktır. Normalde satın alacağınız ve rehabilite edeceğiniz mülkün aynısını alırsınız ve sözleşme kapsamında alırsınız. Ardından, bu sözleşmeyi alıyor, pazarlıyor ve projeyi üstlenmek isteyen diğer yatırımcılara satıyorsunuz. Rehabilitasyon yapmayı tercih eden yatırımcılar var. Bunlar, ödeyecek parası olan ve altı ay rehabilitasyon yapmak için beklemekten çekinmeyen yatırımcılar. Bir anlaşma yapmak isteyen, ancak satıcılarla konuşmaktan çok kötü olan ve yapabileceğiniz fiyatı garanti edemeyen yatırımcılar da var. Bu Rehaberler size bir “atama ücreti” (sözleşmenizi sattığınızda cebinize koyduğunuz miktar) ödeme konusunda hiçbir sorun yaşamıyorlar çünkü bunun kendileri için iş yapmanın bir maliyeti olduğunu anlıyorlar.
Rehabber, genellikle bir toptancıdan daha fazlasını netleştirecek, ancak bir rehabilitasyon yapmakla ilgili tüm risk ve zamana dönüp bakacaktır. Bulunduğunuz yere bağlı olarak ortalama 25.000,00 ABD Doları ile 40.000,00 ABD Doları arasındadır. ve bazen daha da fazla. Ancak çoğu toptan satış anlaşması, sizi 10.000,00 ila 20.000,00 ABD Doları arasında bir yerde netleştirecektir. Genellikle ortalama Rehabber’in anlaşma başına kazandığının yaklaşık yarısı. Bununla birlikte, rehabilitasyon uzmanının aksine, bir toptancı olarak, kazandığınız para miktarı üzerinde daha fazla kontrole sahipsiniz. Toptan satışın en iyi yanı, ücretinizin, bir anlaşmada ne kadar zamanınız veya fiziksel emeğiniz olduğu değil, anlaşmaları bir araya getirme yeteneğinizle doğru orantılı olmasıdır. Müzakerede daha iyi hale geldikçe, sözleşmeli mülkleri gittikçe daha az fiyata alacaksınız ve bu da sözleşmeyi daha fazla fiyata satmanıza izin verecektir.
Şahsen ben dört toptan satış yapmayı ve tek bir rehabilitasyonun nakit çıkışı için altı ila sekiz ay beklemekten daha az zaman harcamayı tercih ederim. Bu kadar uzun süre bekleyecek durumda olsanız bile, gerçekten riske değer mi? Hangi gayrimenkul yatırım stratejisini üstlenmek istediğinize karar verirken kendinize sormanız gereken soru budur. Tam olarak ne kadar risk almayı kabul ediyorsunuz?
GIPHY App Key not set. Please check settings