Londra Merkez Mülklerinde Kısa Kiralamaların Uzatılması

Telif hakkı 2006 Nigel Osgood

Gerçekler

Kira sözleşmesinin kalan süresi ne kadar kısa olursa, mülkü satmak veya potansiyel alıcılar için finansmanı artırmak o kadar zor olacaktır.

Potansiyel kredi verenler, genellikle bir ipotek tesisinin başlangıcında asgari bir kira süresi gerektirir ve ayrıca, ipotek vadesinin vadesinde kira sözleşmesinde 30+ yıl kalmasını gerektirir.

Londra’nın merkezindeki başlıca bölgelerdeki mülkler, genellikle kendilerine bağlı kira kontratlarına sahiptir ve 30 yıldan daha az süre kalmıştır (bazılarının kalan vadeleri çok daha kısadır)

2002 Commonhold & Leasehold Reform Act 2002’den bu yana, kısa süreli bir kiralık mülkün sahibinin, mülke iki veya daha fazla yıl süreyle sahip olması durumunda, mevcut kira sözleşmesinin süresini uzatması daha kolay olmuştur.

Çok az kredi veren bu niş kredi verme fırsatını belirledi ve buna yanıt verdi; Bunu yapanlar, mülkün konumunu ve serbest sahibinin durumunu ipotek başvuru sürecinde önemli faktörler olarak kabul eder.

Kaliteli emlakçılar ve değerleme uzmanları, deneyimli avukatlar ve aydınlanmış bağımsız ipotek danışmanlarının tümü, bu iş alanında oynayacakları önemli rollere sahip olacaklar Kısa Kira Uzatmasının Finansmanı

Bir serbest mal sahibi, bir kiralamayı uzatmak için parasal bir bedel talep edecektir ve bu ödemeyi yapmak için esasen üç seçenek vardır:

Primi kendi mali kaynaklarından bedelsiz sahibine ödeyin

Mevcut ipoteğe ek olarak daha fazla avans için mevcut borç verene başvurun

Mevcut borçlanmayı ödemek için başka bir borç verene başvurmak ve serbest sahibine ödemek için gereken ek miktarı artırmak

Borç veren bir kuruluş, mülke mevcut kısa kiralama ve gelecekte artan kiralama süresi temelinde değer verecektir.

Onaylanırsa, ipotek revize edilmiş kira süresine bağlı olacak ve fonlar avukat avukatı müşteri hesabına bırakıldığında, yeni kira aynı anda icra edilecektir.

İllüstrasyon:

Bir başvuru sahibi, 500.000 değerinde 15 yıllık kiralık bir mülk üzerinde 350.000 tutarında 5 yıllık bir ipoteğe sahiptir ve serbest sahibine 250.000 prim ödeyerek kira sözleşmesine 90 yıl uzatma alabilir. Yeni 105 yıllık kira kontratıyla mülkün değeri 1.000.000’e yükselecek.

600.000 ipotek onaylanır ve 350.000 borçlanma itfa edilir ve 250.000 bedelsiz sahibine ödenir.

Kısa Süreli Kiralık Mülk Satın Alma

Örneğin, 15 yıllık bir kira azaldığında, mülkün değeri de azalır; bu nedenle bir satın alma uygulaması, bir yeniden ipotek başvurusundan çok borç verene meydan okur.

İki yıllık mülkiyetten sonra, alıcının önceki senaryoda olduğu gibi kirayı artırmak için başvurması muhtemeldir; Bir borç veren, kısa süreli bir kiralık mülkün satın alınması için bir ipotek başvurusunu değerlendirirken bu faktörü dahil edemez.

Yine, örnek olarak mevcut 15 yıllık bir özel mülk ve 5 yıllık bir ipotek kullanıldığında, muhtemel geri ödemeler göz önüne alındığında, bir borçlunun bir sermaye ve faiz kredisini tercih etmesi olası değildir. Azalan kira sözleşmesinin azalan bir değere sahip olması nedeniyle, yalnızca faizli bir ipotek ürünü borç veren için çekici değildir.

Cevap, iki kredi türünün bir karması olabilir, yani bir kredi verenin maruz kalması için kısmen sermaye ve faiz ve kısmen faiz olan bir ipotek olabilir. kredi / değer bozulmaz.

İllüstrasyon:

Borç veren, satın alma fiyatının / değerlemesinin% 70’ini ödünç vermeye hazırdır ve ipotek süresi boyunca herhangi bir zamanda maruziyetin azalan değerin% 70’inden fazla olmamasını şart koşar.

Satın alma fiyatı / 15 yıllık kiralama bedelinin değerlemesi = 500.000 10 yıl kalan mülkün değerlemesi = 350.000 Kredi vadesi 5 yıl

Borç veren, maruz kalmanın azalan değerin% 70’inden fazla olmaması için beş yıl boyunca yeterli sermayenin geri ödenmesi temelinde bir krediyi yapılandırmaya hazırdır.

Bu senaryoda, başlangıçta 350.000 borç verilmiş olacaktı (500.000 değerin% 70’i) ve beş yıl sonra borçlanma 245.000’e (350.000 değerin% 70’i) düşürülecekti.

İpotek beş yıllık bir dönem için olduğu için, borçlu, mülkü satmış veya kendi nakit kaynaklarından ya da kira sözleşmesini uzatmış ve yeniden ipotekli olarak bu sırada ödenmemiş 245.000’i ödemek zorunda kalacaktı.

Özet

Kısa süreli kiralanabilir mülklerin satın alınması, yeniden ipotek edilmesi veya kiralanmasının uzatılması süreçleri, bilgili ve deneyimli danışmanların hizmetlerini gerektirir.

Daha ileri görüşlü ve esnek kredi veren kurumların birkaçı, piyasa fırsatı konusunda yavaş yavaş artan bir farkındalığa sahiptir.

Büyük miktarda birinci sınıf Londra Merkez mülkü, kısa süreli kira mülkiyetidir ve ayrıcalık Yasasını benimseyen çok saygın serbest mülk sahiplerine aittir.

Gelecekte, kısa süreli kiralık mülklerin potansiyel alıcıları veya mevcut kiralamalarını uzatmak isteyenler, profesyonel ve deneyimli desteğin kendilerine sunulduğunu bilerek bunu yapabilirler.