Şimdiye kadarki en başarılı hisse senedi yatırımcılarından bazıları, yatırım prensiplerini değer yatırımına dayandırdı. Benjamin Graham, Irving Kahn ve Warren Buffet gibi yatırımcılar, devasa zenginlik imparatorlukları inşa etmek için değer yatırımlarını kullandılar.
Değer yatırımı Benjamin Graham ve David Dodd tarafından 1934’te yazılan klasik kitapları “Güvenlik Analizi” nde tasarlandı. Hisse senetlerinden söz etmelerine rağmen, değer yatırımından diğerlerine uygulanabilecek çok şey var. yatırım araçları. Bu makale, gayrimenkul yatırımcılarının değer yatırımından öğrenebilecekleri dört şeyi gösterecek …
1: ***** Yatırım ve Spekülasyon Karşılaştırması *****
Değer yatırımında, yatırımcı olmakla spekülatör olmak arasında bir ayrım yapmak önemlidir. “Güvenlik Analizinde” şu şekilde tanımlanır:
“Bir yatırım operasyonu, kapsamlı bir analiz üzerine anapara güvenliği ve yeterli bir getiri vaat eden bir operasyondur. Bu gereksinimleri karşılamayan operasyonlar spekülatiftir”.
Yani bir şeyin yatırım olması için 3 şeye ihtiyaç vardır:
– Kapsamlı bir analiz yapmanız gerekiyor.
– Paranızı kaybetmeyeceğinizden makul ölçüde emin olmalısınız.
– Biraz para kazanacağınızdan makul ölçüde emin olmalısınız.
Gayrimenkul açısından bu, sadece gayrimenkul alıp satmanın sizi yatırımcı yapmadığı anlamına gelir. Sırf bir patlama olduğu ve tüm mülklerin değeri arttığı için rastgele mülk satın alıyorsanız, yatırım yapmıyorsunuz demektir. Spekülasyon yapıyorsun.
Spekülasyonda yanlış bir şey yok, sadece spekülasyon yaparken değil, yatırım yaparken farkında olmanız gerekiyor.
2: ***** Değer vs Kalite *****
Değer Yatırımının gerçekten herhangi bir formülü veya kuralı yoktur. Daha çok, bazı genel prensipleri olan bir teoridir. Bu nedenle, değer yatırımı yapmanın birçok yolu ve bunu uygulamanın farklı yolları vardır.
Benjamin Graham, uzun vadeli beklentileri açısından hisse senetlerinin kalitesine çok az vurgu yaparak değerinin önemli ölçüde altında hisse senedi satın almaya odaklandı.
Bu, özellikle ilk başladıklarında ve hızlı bir şekilde öz sermaye oluşturmaları gerektiğinde, bir gayrimenkul yatırımcısı için yararlı bir strateji olabilir.
Warren Buffet hala bir hisse senedinin değerine bakıyor, ancak hisse senedinin kalitesine çok daha fazla önem veriyor. Yalnızca uzun vadeli beklentileri olduğunu düşündüğü ve önlerinde parlak bir gelecek olan hisse senetlerini satın alır.
Bu genellikle gayrimenkul yatırımcılarının daha sonra portföylerini oluşturduklarında geçmeleri için iyi bir stratejidir. Uzun vadeli, iyi seçilmiş mülk, yetersiz seçilmiş mülkten önemli ölçüde daha fazla sermaye artışı sağlayacaktır ve yalnızca piyasa değerinden satın alınsa bile satın almaya değer olabilir.
Ticari gayrimenkul yatırımı ile daha düşük bir kira getirisi elde etmeye değer olabilir, eğer bu, kirayı güvenilir bir şekilde ödeyecek yüksek kaliteli bir kiracıya sahip olabileceğiniz anlamına geliyorsa. Bu, Yeni Zelandalı ünlü ticari gayrimenkul yatırımcısı Bob Jones’un büyük bir başarıyla uyguladığı bir stratejidir.
3: ***** Güvenlik Marjı *****
Değer yatırımında en önemli ilkelerden biri “güvenlik payı” dır.
Güvenlik Marjı, yalnızca hesaplamalarınız yapılacak önemli bir kârın olduğunu gösteriyorsa yatırım yaptığınızdan emin olma fikridir. Analizinizin% 100 doğru olmasının hiçbir yolu yoktur, bu nedenle güvenlik marjı, hesaplamalarınız biraz yanlış olduğunda veya ortalama şanstan daha kötüye gittiğinde veya herhangi bir sayıda beklenmedik sorun meydana geldiğinde kullanmak için bir tampon sağlar.
Dolayısıyla, bir hissenin değerini tahmin ederken, değeri bulmak için kazançlar vb. İçin ihtiyatlı tahminler kullanırsınız. Tahmini değeriniz 10 $ ‘a gelirse, şu anda 9,75 $’ a satılıyorsa, hisse senedini satın almazsınız, çünkü çok risklidir ve hesaplamalarınız kapalıysa, bir pazarlık satın almayacaksınız. Fiyat şu anda 6 dolar ise, satın alabilirsiniz çünkü yanlış tahmin ederseniz kullanabileceğiniz 4 dolarlık bir güvenlik marjınız vardır.
Aynı esas emlak için de geçerlidir.
Bir anlaşmaya baktığınızı ve 100.000 $ ‘a bir arazi satın alabileceğinizi ve bunun üzerine 150.000 $’ a 4 yatak odalı bir ev inşa edebileceğinizi varsayalım.
Bölgedeki yeni 4 yatak odalı evler 270.000 dolara satılıyorsa, anlaşmayı yapmalı mısınız? Teorik olarak, 270.000 $ ‘lık bir satışla satın almak / inşa etmek size sadece 250.000 $’ a mal olacak, bu nedenle 20.000 $ kar elde etmelisiniz.
Ancak bu çok fazla güvenlik payı değil. Ya bina maliyetleri patlarsa ve yapımı 150.000 dolardan fazlaysa? Ya onu hemen satamazsanız, böylece bazı tutma maliyetleriniz olursa? Ya bölgedeki diğer 4 yatak odalı evlerin düşündüğünüzden çok daha iyi mutfakları varsa ve gerçekte sadece 245.000 dolara satabiliyorsanız?
Burada pek çok bilinmeyen var ve güvenlik marjınız çok küçük olduğu için, her şey yolunda gitmedikçe, kendinizi çabucak kaybederken bulabilirsiniz.
Öte yandan, bölgedeki 4 yatak odalı evler 350.000 dolara satılıyorsa, o zaman 100.000 dolarlık bir tahmini karınız var.
Pek çok şeyin ters gitmesini karşılayabilir ve yine de kar edebilirsiniz.
İlk durumda, bina maliyetleri 50.000 $ artarsa, anlaşma size 30.000 $ ‘a mal olacak.
İkinci durumda, çok daha büyük bir güvenlik marjınız olduğu için, bina maliyetleri 50.000 $ artarsa, yine de 50.000 $ kar elde edersiniz.
Güvenlik Marjı, tüm yatırımcılar için çok önemli bir kavramdır ve tüm gayrimenkul yatırımcıları uzun vadede etrafta olmak istiyorlarsa bunu düşünmelidir.
4: ***** Risk efsanesine karşı ödül *****
Geleneksel bilgelik, yatırımda ödülünüzü artırmak için riskinizi artırmanız gerektiğini söyler. Bu genellikle doğrudur, ancak Magin of Safety müdürü bunu tersine çevirebilir.
Güvenlik marjı kullanıldığında, daha yüksek bir ödül aslında daha düşük bir risk anlamına gelir!
Bunun yukarıdaki örnek olduğunu görebilirsiniz. 20.000 $ kazanacağı öngörülen anlaşma oldukça riskli iken, 100.000 $ ‘lık öngörülen karla anlaşma çok daha güvenlidir, çünkü bir zarar gerçekleşmeden çok daha fazlası ters gidebilir.
Bu, yüksek ödülün her zaman daha düşük risk anlamına geldiği anlamına gelmez. Geleneksel Riske Karşı Ödül bilgeliği hala genel olarak doğrudur. Yani bir mülk satın almak için daha fazla borç alırsanız, riskiniz ve ödülünüz artmıştır. Daha yüksek kira getirisi elde etmek için küçük bir kasabada satın alırsanız, riskiniz ve ödülünüz artmıştır.
Bu Riske Karşı Ödül teorisi yalnızca doğrudan Güvenlik Marjı kavramına uygulandığında yanlıştır. Dolayısıyla, tüm analizlerinizin gösterdiği 200.000 $ değerinde bir şeyi 100.000 $ ‘a satın alırsanız, riskiniz düşerken ödülünüz artar.
GIPHY App Key not set. Please check settings