“Gerekenden daha fazla vergi toplamak yasal bir hırsızlıktır.” Amerika Birleşik Devletleri’nin 13. başkanı Calvin Coolidge tarafından söylenen bu hikmetli sözler, bugünün toplumunda ev sahipleri ve işletme sahipleri için hala geçerli. Soygun sert bir kelime gibi görünebilir, ancak birisi size bir yıllık motel çarşaflarını orijinal maliyetin% 90’ına satmaya kalkarsa ne derdiniz? Değerleme bölgesinin amortisman çizelgesine göre, bu adil bir anlaşma.
Çoğu insan bunu adil bir anlaşma olarak görmez ve teklifi reddeder veya daha düşük bir fiyat talep eder. Değerleme bölgesi, işletmenizin kişisel mülkünüzü (BPP) aşırı değerlendirdiğinde bu aynı düşünce süreci olmalıdır. Teksas yasaları, işletme sahiplerinin gelir üretimi için kullanılan kişisel mülk olan BPP’yi değerlendirme ve vergilendirme için değerlendirme bölgesine rapor etmesini gerektirir. Kanuna uymamanın cezası olmamakla birlikte, vergilerin% 10’u oranında ceza vardır. Örneğin, 100.000 $ olarak değerlendirilen bir BPP hesabınız varsa, yıllık BPP vergileriniz% 3 vergi oranına göre 3.000 $ ‘dır. Bu BPP hesabı için% 10 ceza 300 $ olacaktır (3.000 $ çarpı% 10, 300 $ ‘a eşittir).
Ticari kişisel mülk (BPP) için çok çeşitli değerlendirilmiş değer, önemli emlak vergisi indirimleri elde etmeyi oldukça olası hale getirir. Benzer mülkler için BPP hesapları için değerlendirilen değer aralığının% 5.000 oranında değişmesi olağandışı değildir! Örneğin, aynı ofis binasındaki şirketler için mobilya ve bilgisayarlar bazen metrekare başına 1 ila 50 dolar arasında değişmektedir. Piyasa değeri ve eşit olmayan değerlendirme, BPP değerlendirmelerine itiraz etmek için iki seçenektir. BPP değerlendirmelerindeki eşitsizlik ve BPP’yi değerlendirmenin öznelliği göz önüne alındığında, mülk sahipleri bir BPP değerlendirme itirazı için uygun şekilde hazırlandıklarında yüksek bir başarı olasılığına sahiptir. Hem piyasa değerini hem de eşitsiz değerlendirmeyi protesto edin.
Nasıl itiraz edilir?
BPP’nize itiraz etmek için, Hesap Yöneticisinin formunu kullanabilir veya her yıl 31 Mayıs’ta veya öncesinde değerlendirme inceleme kuruluna (ARB) bir mektup gönderebilirsiniz. ARB’ye gönderilen protesto mektubu, mülkü ve protestounuzun nedenini belirtmelidir (Texas Emlak Vergisi Kanunu’nun 41.44d bölümü).
İpuçları:
Değerlendirme bölgesi personeli, itirazları sezonun ilerleyen dönemlerine kıyasla daha sonra çözümlemek için daha motive olma eğiliminde olduğundan, 31 Mayıs’ta veya son teslim tarihinden kısa bir süre önce itiraz etmek veya protesto etmek daha iyidir.
BPP hesabınız için değerlendirilen bir değer bildirimi almasanız bile, yazılı bir itiraz veya protesto bildirimi göndermeniz yine de önemlidir. Değer 1.000 $ ‘dan fazla değişmezse, değerlendirme bölgesi değerlendirilen değerinize ilişkin bir bildirim göndermek zorunda değildir. Değerlendirilen değer bildirimi postada kaybolursa ve bir protesto bildirimi göndermezseniz, cari yıl için itiraz etme hakkınızı kaybedersiniz.
ARB’ye bir temyiz bildirimi gönderirken, ayrıca değerlendirme bölgesine bir House Bill 201 talebi gönderin. House Bill 201, mülk sahiplerinin ARB duruşmasında duruşmadan 14 gün önce ARB duruşmasında kullanmayı planladığı kanıtların bir kopyasını mülk sahiplerine sağlayan Texas Emlak Vergisi Kanunu’nun 41.461. bölümüne atıfta bulunmaktadır. Bu talep, değerleme bölgesinin, ARB duruşmasından 14 gün önce mülk sahibine verilmeyen herhangi bir bilgiyi kullanmasını yasaklamaktadır.
Piyasa Değeri, Defter Değeri ve Hesaplayıcı Programı
BPP için değeri açıklamak için üç popüler seçenek şunlardır: piyasa değeri, defter değeri ve Comptroller’ın programı. Piyasa değeri, Teksas Emlak Vergisi Kanunu’nun aşağıdaki gibi okunan 1.04 (7) bölümünde tanımlanmıştır:
“Piyasa değeri”, aşağıdaki durumlarda geçerli piyasa koşullarında bir mülkün nakit veya eşdeğeri karşılığında devredileceği fiyat anlamına gelir:
(a) Satıcının bir alıcı bulması için makul bir süre içinde açık piyasada satışa sunulan,
(b) Hem satıcı hem de alıcı, mülkün uyarlandığı ve kullanılabileceği tüm kullanımları ve amaçları ve kullanımıyla ilgili uygulanabilir kısıtlamaları bilmektedir ve
(c) Hem satıcı hem de alıcı kazançlarını en üst düzeye çıkarmaya çalışır ve hiçbiri diğerinin gerekliliklerinden yararlanma konumunda değildir.
Piyasa değeri, defter değeri ve Hesap Yöneticisinin programını kullanmaktan kaynaklanan değer farklılıklarını karşılaştıralım. Tipik bir motel odası için BPP, nevresimler, çarşaflar, pencere klima ünitesi, havlular ve televizyon gibi öğeleri içerir. Piyasa değerine bağlı olarak, bir yıl sonra bu tür ürünler muhtemelen orijinal maliyetin yalnızca% 10 ila% 30’una satılabilirdi. Federal amortisman çizelgelerine dayalı defter değeri, bir yıl sonra satın alma fiyatının% 80’ini gösterir. Texas Comptroller’in moteller için BPP programı, ilk yedi yıl için% 10 amortismanla sekiz yıllık bir ömre sahiptir. Dolayısıyla, Comptroller programı, bir yıllık otel mobilyalarının orijinal satın alma fiyatının% 90’ı değerinde olduğunu gösteriyor. Bu, bu kalemlerin piyasa değeri ile açıkça tutarsızdır.
Envanter
Envanterin nasıl değerlendirildiği ile ilgili bir dizi tartışmalı konu vardır. Bunlar küçülme, hasar, işlevsel eskime ve ekonomik eskimeyi içerir. Örneğin, Noel’den sonraki hafta 1 Ocak’ta iade edilen malların piyasa değeri nedir (değerleme için geçerlilik tarihi)? İade edilen ürünler genellikle açıldığından, hasar gördüğünden, eksik parçalar olduğundan veya popüler olmayan bir ürün olabileceğinden, çoğu durumda maliyetten daha düşük bir değere sahiptir. Pazar değeri, Texas BPP vergileri için envanter için değerlendirilen değerin belirlenmesinde önemlidir.
İşitmeniz İçin Özet Hazırlama
Değerleme bölgesi, satın alınan her varlık için orijinal maliyet ve satın alma tarihini içeren bir sabit kıymet listesi görmeyi tercih eder. Bununla birlikte, bir sabit kıymet listesi gerekli değildir. Bu, bir sabit kıymet listesi bulundurmayan küçük işletmeler için iyi bir haber.
Eşitsiz değerlendirme
BPP hesapları için değerlendirilen değerler, aynı sektördeki şirketler için genellikle metrekare başına on kat ile elli kat arasında değişir. Örneğin, 10.000 fit kare ofis alanına sahip olan emlak komisyonculuğu ofislerinin 10.000-500.000 $ arasında değişen değerlendirmeleri olabilir. Bir aracı kurumdaki bilgisayarların ve mobilyaların, bir rakibin firmasındakilerden metrekare bazında 50 kat daha değerli olması pek olası görünmüyor.
Değerleme bölgeleri, mülk sahipleri tarafından sunulan değerlendirilmiş değeri kabul etme eğilimindedir. Birçok büyük şirket, sabit varlık listelerini kullanarak işliyor. Değerleme bölgeleri, mülk için “piyasa değerini” hesaplamak için maliyet esası bilgilerini ve Komptrolörün programını kullanır. Oluşturulan bu hesaplar için değerlemeler, bu mülklerin gerçek değerini büyük ölçüde bozma eğilimindedir. Oluşturmayan mülk sahipleri, değer aralığının alt ucunda değerlere sahiptir. Değerleme bölgelerinin, değerlendirilen değerlerini keskin bir şekilde artırarak render yapmayan mal sahiplerini cezalandırması sezgisel görünse de, uygulama tam tersidir. Değerleme bölgeleri, değerlendirilmiş değerlerini makul seviyelerde bırakarak render yapmayan mülk sahiplerini ödüllendirme eğilimindedir. Bu, oluşturmak için caydırıcı bir etki yaratır. Ayrıca, sabit kıymet listelemesiyle işleyen mülk sahiplerini eşit olmayan bir şekilde vergilendirir. Bu faktörler, BPP tarafından değerlendirilen değerlerde yüksek derecede dağılmaya neden olmuştur.
Eşitsiz Değerlendirmeye Nasıl İtiraz Edilir
Popüler inanışın aksine BPP’ye, oldukça yeni bir kavram olan eşitsiz değerlendirme kullanarak itiraz etmek mümkündür. Çoğu emlak vergisi danışmanları ve büyük mülk sahipleri, BPP ile ilgili eşitsiz değerlendirmeyi düşünmemiş veya kullanmamıştır. Değerleme bölgeleri, eşitsiz değerlendirmeye dayalı çekici BPP kavramına dirençlidir. (Çok zayıf düzeylerde değerlendirme yapmayan mülk sahiplerine izin verirken, Comptroller programını kullanmaya dayalı olarak en üst düzeyde bir sabit kıymet listesi kullanan mülk sahiplerinin vergilendirilmesi uygun değildir.)
BPP için eşitsiz değerlendirmeye dayalı bir itiraz hazırlamak basit ve kolaydır. Değerleme konusu mülk sahibine benzer mülk sahipleri için değerlendirilen değer ve ofis alanı / üretim veya depo alanı miktarı hakkında bilgi alarak başlayın. Bu tipik olarak, değerleme konusu mülk sahibi ile aynı Standart Sanayi Koduna (SIC) sahip şirketler kullanılarak yapılır. Değerleme bölgesine açık kayıt talebi göndererek bu bilgileri elde edebilirsiniz. İtiraz ederken, rakipleriniz için değerlendirilen değeri araştırın. Konu için değerlendirilen değer ve inşaat alanına ilişkin verileri ve karşılaştırılabilir hesapları bir özet halinde derleyin:
Ne zaman itiraz etmelisiniz?
Piyasa değerine ve eşit olmayan değerlendirmeye her yıl itiraz edin. Bu iki seçeneğe etkili bir şekilde itiraz etmek için, değerlendirme bölgesinin web sitesindeki karşılaştırmalara dayalı eşitsiz değerlendirme araştırın ve BPP’nizin piyasa değerini değerlendirin. Hem eşitsiz değerlendirme hem de piyasa değeri seçeneklerini inceledikten sonra, BPP hesabınıza itiraz etmek için birincil odak noktanızı belirleyin. Ne piyasa değeri ne de eşit olmayan değerlendirme emlak vergilerinize itiraz etmek için bir temel oluşturmuyorsa, protesto bildirimini geri çekebilir veya sadece duruşmayı atlayabilirsiniz.
İşitme duyunuz için ipuçları (Gayri resmi ve ARB)
Gayri resmi duruşma
Öncelikle değerleme uzmanıyla görüşün ve kibarca ayarlamanızın temelini açıklayın. Değerleme uzmanına kanıtınızın bir kopyasını verin ve bunu metodik bir şekilde açıklayın.
Değerleme uzmanı, bilgilerinizi ve elindeki bilgileri gözden geçirecek ve ardından muhtemelen anlaşmak için bir teklifte bulunacaktır. Değerleme uzmanının teklifini değerlendirin ve kanıtınızın neden kanıtlarından daha iyi olduğunu açıklayın ve tekrar sizin değeriniz ile onun değeri arasında bir değer veya bir değer talep edin.
Değerleme uzmanının kabul etmeye istekli olduğu en düşük değeri çabucak öğreneceksiniz. Bu noktada, bu değeri kabul etmeniz veya Değerleme İnceleme Kurulu (ARB) duruşmasına geçmeniz gerekir.
Temyizi gayri resmi düzeyde çözerseniz, ARB duruşması veya adli temyiz başvurusunda bulunamazsınız. Ancak sorunu zamanında çözer.
ARB işitme
Duruşmada iki tarafın tanıtımı
Duruşma sürecinin açıklaması
Mülk açıklaması (değerleme uzmanının mülkünüzle ilgili açıklamasından sonra mülkünüzün açıklamasındaki hataları ele alın)
Mülk sahibi sunumu
ARB panel üyelerinden sorular
Değerleme bölge sunumu
Mülk sahibinden çürütme ve kapanış kanıtları
ARB kararını açıkladı
Özet Noktaları
Yıllık itirazlar, BPP emlak vergilerinizi en aza indirecektir.
Komptrolörün programı tarafından tahmin edilen piyasa değeri ile gerçek piyasa değeri arasında büyük farklar vardır.
Sabit kıymet listesi kullanarak render yapan şirketler için BPP’ye yönelik aşırı değerlendirmelere, render yapan mülk sahiplerinin düşük bir yüzdesine ve render yapmayan mülk sahipleri için düşük değerlendirilmiş değerlere dayanarak, eşitsiz değerlendirme kullanarak BPP’yi cazip hale getirmek için zengin fırsatlar vardır.
GIPHY App Key not set. Please check settings