Kiralık Mülk Satın Alma – Satıcının Hilelerinden Kaçının

Kiralık mülk satın alırken dikkatli olun. Bir hafta bir kış bir motelde kaldık. Fatura olması gerekenin iki katını gösterdi, ancak doğru tutarı zaten nakit olarak ödediğim için hiçbir şey düşünmedim. Lobi ve yüzme havuzunun ısıtılmadığını fark ettiğimizde tutumlu olduğunu düşündük. Sadece bir yıl sonra, motelin çalışmasını sağlamak için mücadele eden yeni bir mal sahibiyle ilgili bir haber okuduğumda, neler olduğunu anladım.

Sahibi satmayı planlıyordu. Hazırlanmak için, takdir edilen değeri şişirmek için en temel iki yolu kullanıyordu: giderleri azaltmak ve bildirilen geliri artırmak. Onarımları durdurarak ve her gün sessizce 100 dolar ekleyerek, yıl boyunca 45.000 dolar daha fazla net gelir elde etmiş olabilir. .08 kapitalizasyon oranında, bu, değerlendirmenin olması gerekenden 562.000 $ daha yüksek olacağı anlamına gelir. Oops! Fazla para ödeyen zavallı adam!

Kiralık mülk satın alırken böyle bir hatadan kaçınmak ister misiniz? Bunun gibi numaralara dikkat etmelisin. Ayrıca, gelir mülkünü değerlendirmenin temellerini de anlamalısınız.

Büyük harf kullanım oranı veya “sınır oranı” ile başlar. Bir bölgedeki yatırımcılar varlıklardan% 8’lik bir getiri bekliyorlarsa, tavan oranı 0,08’dir. Borç servisinden önceki net gelir, bir mülkün değerine ulaşmak için buna bölünür. Bunu başka bir makalede daha ayrıntılı olarak açıklıyorum, ancak buradaki birincil nokta, gösterilen her bir dolarlık ekstra gelirin takdir edilen değeri 0,08’lik bir kapama oranıyla 12,50 ABD Doları veya sınır oranı 0,10 ise 10 ABD Doları artıracağını hatırlamaktır.

Satıcılar Dirty Tricks

Kiralık mülk satıcıları netleri dürüst yollarla artırırlarsa, mülk daha fazla satmalıdır. Maalesef, bazen kullanılan hem yasal hem de hileli pek çok dürüst olmayan yol vardır. Temel çatlaklarını sıva ile kapatabilen konut satıcılarının aksine, gelir mülkleri satıcılarının kullandığı hileler görünüşle ilgili değildir. Gelir ve giderlerle ilgilidir.

Gelir, toplanan fiili kiralar yerine size “proforma” veya öngörülen gelir gösterilerek şişirilebilir. Gerçek rakamları isteyin ve dolu olarak listelenen dairelerin hiçbirinin aslında boş olmadığını kontrol edin. Ayrıca, gelirin hiçbirinin bir şeyin satışı gibi tek seferlik olaylardan gelmediğinden emin olun.

Otomatlardan elde edilen gelir gri bir alandır. Akıllı yatırımcılar, tavan oranını uygulamadan önce bunu net gelirden çıkarır ve ardından makinelerin değerini geri ekler. Örneğin, çamaşır makineleri 6.000 $ kazanıyorsa, bu, eğer dahil edilirse, takdir edilen değere (.08 sınır oranı) 75.000 $ ekleyecektir. Kolaylıkla değiştirilebildikleri için, bunun yerine 10.000 $ değiştirme maliyetini eklemek daha mantıklıdır.

Giderleri gizlemek, satıcının en yaygın hilelerinden biridir. Defterlerdeki onarımlar için ödeme yapmak veya sadece bir yıl boyunca gerekli onarımlardan kaçınmak, net geliri önemli ölçüde artırabilir. Tüm harcamaların muhasebesini talep edin. Harcama kategorisindeki bir numara şüpheli ise, bunu kendi en iyi tahmininizle değiştirin.

Aşağıdakilerin her birini analiz edin, rakamları olabildiğince doğrulayın ve çok şüpheli ise kendi tahminlerinizi değiştirin: boşluk oranları, reklam, temizlik, bakım, onarımlar, yönetim ücretleri, sarf malzemeleri, vergiler, sigorta, kamu hizmetleri, komisyonlar, yasal ücretler ve diğer masraflar. Kiralık mülk satın almayı bu şekilde güvenli hale getirirsiniz.