Kiracı Kalitesi Gayrimenkul Değerini Etkiler

Geçen gün Değerleme Raporlarımdan birine bakıyordum ve değerlemecilerin ticari gayrimenkulü nasıl değerlendirdiğini gösteren güzel bir alıntı buldum.

“Ulusal kiracılara güvenli bir şekilde kiralanan, modern bina iyileştirmeleriyle iyi konumlandırılmış banliyö mülkleri, birinci sınıf emlak yatırımlarını temsil ediyor ve% 6,5 ile% 8,0 arasında getiri ile satış yapıyor …

Tüm bu özelliklere sahip olmayan ancak 5 yıllık makul kira sözleşmelerine sahip mülkler, konuma ve bina kalitesine bağlı olarak% 8,5 ila% 9,5 arasında getiri üzerinden satılıyor. “

Şimdi, kilometreniz değişecek – sayıların kendisi bölgeden bölgeye değişecektir. Ancak anahtar şu: daha kaliteli bir kiracı size daha değerli bir mülk verecektir.

Görüyorsunuz, her şey riskle ilgili.

Büyük, ulusal bir şirkette kiracınızın güçlü bir mali desteği vardır, bu da gelirinize çok güvenebileceğiniz anlamına gelir.

Daha küçük bir kiracıyla, ne kadar iyi niyetli veya iş zekası olursa olsun, doğası gereği daha fazla risk vardır. Büyük bir dava, bir evlilik ayrılığı, bir sahtekar çalışan veya beklenmedik bir olay ve onların işleri (dolayısıyla geliriniz) tehdit altında.

İnsanlar daha düşük bir risk için daha fazla ödeme yapmaya isteklidir.

Değerleme raporuma geri dönelim. Değerlemeyi gerçekleştiren kişi, mülküme% 8,75’lik bir kapitalizasyon oranı kullanarak değer vermeye devam etti. Bu, mülkümün tek, bağımsız bir operatörü olduğu gerçeğini yansıtıyordu.

Şimdi, binayı yeniden kiralama şansım var ve ulusal bir kiracının peşine düşüyorum.

Diyelim ki mülküm yılda 50.000 dolar kira getiriyor. Değerleyicinin ilgili aralıkların orta noktasını seçtiğini varsayarsak, matematik şu şekildedir:

Daha düşük kaliteli bir kiracıyla, mülküm% 9’luk bir kapitalizasyon oranıyla değerleniyor ve bu da ona 556.000 $ değer veriyor.

Ulusal bir kiracı ile, mülküm% 7,25’lik bir kapitalizasyon oranıyla değerleniyor ve bu da ona 690.000 $ değerinde.

Yani, standart, bağımsız bir kiracıdan güçlü bir ulusal kiracıya geçmek bana 134.000 dolar kazandıracak. Kira hiç değişmese bile. Bu çok büyük bir fark! İyi bir kiracı edinmeye değer, değil mi?

Bazı insanlar buna şaşırıyor. Aynı ülke. Aynı bina. Kesinlikle değer böyle değişemez mi? Hatırlamanız gereken şey, potansiyel bir alıcının sadece arsayı ve binayı satın almadığıdır. Ayrıca kiracı ve kira kontratını da alıyorlar. Bu nedenle değer bir gecede bu kadar önemli ölçüde değişebilir.

Kiracı Kalitesi Mülk Değerini Etkiler!