Landlord’s Corner – Apartman kira sözleşmesi Ohio’da gecikme ücretleri

A. Tutarlara Göre Limitler

Ohio’da mahkemelerin kira hükümlerini uygulayıp uygulamayacakları ile ilgilenen iki dava vardır ve ev sahibinin kiracıları geç ücretler için ücretlendirmesine izin verir. Bu tür davalar biraz farklı sonuçlara varıyor, ancak sonuç olarak, ev sahiplerinin geç ücretler için kiracılardan ücret alırken çok dikkatli olmaları gerekiyor.

İlk dava hattı bize Sekizinci Temyiz Bölgesi’nden geliyor. Siara Management – Nedley, 1992 Ohio App. LEXIS 5265 (15 Ekim 1992) Cuyahoga App. 61433 sayılı, bildirilmemiş, kira kontratı kiracıya beş gün geç kaldıysa 30.00 dolar, on gün geç kaldıysa 70.00 dolar daha fazla ödeme yapması çağrısında bulundu. Ev sahibi bu miktarları kiracıdan tahsil etmeye çalıştı ve dava açıldı.

Sekizinci Temyiz Bölgesi, tasfiye edilmiş zararlar (izin verilebilir) ve ceza hükümleri (izin verilmez) arasında ayrım olduğuna ve mahkemenin ikisi arasında ayrım yapmak için üç aşamalı bir test kullanacağına karar verdi. Ev sahibine aşağıdaki gibi zararları tazmin etmek üzere tasarlanmış olsaydı, gecikme bedelleri tasfiye edilmiş hasar olarak kabul edilebilirdi:

(1) miktarı belirsiz ve ispat zorluğu, (2) bir bütün olarak sözleşme, tarafların gerçek niyetini ifade etmediği sonucunu haklı çıkaracak kadar açıkça mantıksız, mantıksız ve orantısız değildir ve (3) sözleşme, tarafların niyetinin belirtilen miktardaki zararın ihlalini takip etmesi gerektiği sonucuyla tutarlı ise.

Nedley’de ev sahibi, testin ilk engelini geçemedi. Ev sahibinin mahkemede savunduğu tek şey, kiracıların geç ödemesinin, alacaklıları tarafından ev sahibine değerlendirilen geç ödeme masraflarına yol açmasıydı. Mahkeme, “Herhangi bir taraf, nakit akışında ortaya çıkan düşüşün, kendisine karşı geciken suçlamalara yol açabileceğini iddia edebilir. Bu, aşırı derecede spekülatiftir.” Ev sahibi mahkemeye, kiracının geç ödemesinin belirli miktarlarda hasara yol açtığına dair kanıt getirmiş olsaydı, bu belirli miktarlar geri alınabilir olabilirdi.

Sekizinci Bölge Temyiz Mahkemesi de benzer bir sonuca 200 W. Apartments v. Foreman, 1994 Ohio Başvurusunda ulaşmıştır. LEXIS 4081 (15 Eylül 1994), Cuyahoga Co. App. 66107, günlük yalnızca 2.00 $ gecikme ücretiyle ilgili. Bu davada mahkeme, ev sahibinin gerçek zararlarına dair hiçbir kanıt göstermediğini de önemli bulmuştur.

Bununla birlikte, Ohio’nun bir temyiz bölgesi meseleye çok farklı davrandı. Calabria – Green, 1995 Ohio App. LEXIS 3903 (8 Eylül 1995), Trumbull Co. App. 95-T-5181, Onbirinci Temyiz Bölge Mahkemesi, günlük 10.00 $ ‘lık (38 gün için) gecikme cezalarının uygulanamayacağına karar vermesine rağmen, “üzerinde anlaşmaya varılan, tek seferlik bir gecikme ücreti, kiralamayla orantılı olarak makul oran ve bu, suçlamanın dayatılmasını destekleyen bir mantıksal temele sahip olması uygundur. ”

Onbirinci Bölge Temyiz Mahkemesi, Wadsworth – Starcher, 1998 Ohio Başvurusu davasında yine aynı sonuca varmıştır. LEXIS 2909 (26 Haziran 1998) Trumbull Co. App. No. 97-A-0054. Wadsworth’ta Mahkeme, duruşma mahkemesiyle 92 gün boyunca geciken suçlamalarda günlük 5,00 ABD dolarının uygulanamayacağı ve yargılama mahkemesinin gecikme ücretlerini 100,00 ABD dolarına indirmesinin uygun olduğu konusunda hemfikirdi.

Açıktır ki, “kira sözleşmesinin tarafları, yasa sınırları dahilinde istedikleri her şeyi kabul edebilirler.” Köy İstasyonu Doç. v. Geauga Co. (1992), 84 Ohio App.3d 448 s. 451. Asıl soru şudur: “yasanın sınırları” nedir? R.C. 5321.14, kira sözleşmesinin taraflarının yasa dışı veya ölçüsüz şartlar üzerinde anlaşmasını yasaklar.

B. Sözlü Sözleşmeler Kapsamında Gecikme Ücreti Olmaması

Ev sahibi ile kiracı arasında yalnızca sözlü bir sözleşmenin olduğu durumlarda, en az bir Ohio Mahkemesi, hiçbir gecikme ücretinin değerlendirilemeyeceğine karar vermiştir. Neubauer – Patzkowsky, 1992 Ohio Başvurusu. LEXIS 2919 (2 Haziran 1992) Franklin Co. App. 91AP-1236.

C. Geciken Ücretlerden Feragat

Bazı ev sahipleri, aylar ve aylar boyunca biriken gecikme ücretlerini toplamaya çalışacaktır. Habegger – Paul, 2004 Ohio App. LEXIS 1971 (30 Nisan 2004) Wood Co. App. Hayır. WD-03-038, bir ev sahibi, kiracıya 14 aylık bir süre boyunca biriken gecikme ücretleri için dava açtı. Altıncı Bölge Temyiz Mahkemesi, ev sahibinin, kiracıların kira ödemelerini kabul etmeye devam ederek ve ilk geç ödemeden yaklaşık 14 ay sonrasına kadar tahliyeyi takip etmeyerek tahliyeden sonra gecikme ücretlerini tahsil etme hakkından feragat ettiğine karar verdi. Mahkeme şu sonuca varmıştır:

Bir taraf, bilinen bir haktan sözler veya davranış yoluyla gönüllü olarak vazgeçebilir. Devlet eski rel. Ford – Cleveland Bd. Edn. (1943), 141 Ohio St. 124. In Galaxy Development Ltd. Partnership – Quadax, Inc., 2000 Ohio App. LEXIS 4651 (5 Ekim 2000) Cuyahoga Co. App. 76769, Sekizinci Bölge Temyiz Mahkemesi, ev sahibinin, kira süresinin sona ermesinden sonra orijinal kira ödemelerini kabul etmeye devam ederek kiracının kira bedelini tahsil etme hakkından feragat ettiğine karar verdi. Galaxy mahkemesi, Finkbeiner – Lutz (1975), 44 Ohio App.2d 223’e atıfta bulundu, burada kiracılar birçok durumda kira ödemelerini zamanında yapamadılar ve kiraya verenler geç ödemeleri kabul etti. Finkbeiner mahkemesi, kiralayanların kira ödemesinin geç ödenmesine zamanında itiraz etmemesinin bir feragat teşkil ettiğine karar verdi.

Ohio’daki mahkemeler, bir ev sahibinin önemli bir süre boyunca biriken gecikmiş ücretleri tahsil etmesine izin vermeyecektir.

D. Ev Sahibi için Tehlikeler

Bir ev sahibinin geciken ücretlerle başının derde girebileceği yer, güvenlik depozitosu konusunda bir anlaşmazlık içindedir. Ev sahibinin 500,00 $ tutarında bir depozito aldığını varsayalım. Kiracı kira süresinin sonunda ayrılır. Ev sahibi dairede hasar olarak 300.00 dolar bulur ve ayrıca gecikme ücreti olarak 250.00 dolar hesaplar. Belki de ev sahibi, mahkemeye 250.00 $ ‘lık belirli bir miktardaki gerçek zararları gösteremez. Belki sadece ev sahibi ile kiracı arasında sözlü bir anlaşma vardı. Belki de 250.00 dolarlık ücretler, ev sahibinin gecikme ücretlerinin zamanla birikmesine izin verme uygulamasından kaynaklanmıştır.

Bunlardan herhangi biri söz konusuysa, daha fazla ev sahibi sempatik temyiz bölgelerinde bile, ev sahibinin kiracıdan yalnızca gerçekler ilk örneğe uyuyorsa büyük ölçüde azaltılmış bir miktar talep etmesine izin verilmesi ve belki de hiçbir şey olmaması ihtimali yüksektir. gerçekler ikinci veya üçüncü örneklere uyuyorsa.

Bu, kiracıya Ohio Revize Edilmiş Kod Bölüm 5321.16 uyarınca iki kat tazminat ve avukat ücreti hakkı verecek şekilde kiracıya iade edilmesi gereken 100.00 $ veya daha fazlasını bırakacaktır. 200,00 $ tutarındaki çifte tazminat o kadar da büyük bir anlaşma olmasa da, makul avukatlık ücretleriyle ilgili zorunlu duruşmaya gelene kadar bekleyin. Şimdi gerçek paradan bahsediyoruz.

Sorunlu bir kiracıyı tahliye etmeye çalışıyorsanız ve tek dayanağınız gecikme ücretlerini ödememekse, yukarıdaki argümanlar, F.E.D.’ye vardığınızda kimin mülkiyet hakkına sahip olduğu sorunuyla ilgili olabilir. işitme. Bir kiracı, mahkemeye her zaman geciken ücretleri ödemeye hazır olduğunu gösterebilirse, ancak ev sahibinin makul olmayan bir miktar için beklediğini gösterebilirse veya kiracı, kendisinin ve ev sahibinin protesto olmaksızın geç ödemelerin kabul edilmesi, tahliye eylemini engelleyebilir.

E. Öğrenilecek Dersler

Tüm bunlardan öğrenilecek derslerden biri, geç ücretlerin, kiracıya iade edilen depozito miktarını azaltmak için bunları kullanmak söz konusu olduğunda mayın tarlası gibi bir şey olduğudur. Aynı durum, kiracının gecikme ücretlerini ödememesine dayanan tahliyelerden bahsederken de geçerlidir.

Ev sahipleri, gecikme ücretleri tartışıldığında ortaya çıkabilecek sorunların farkında olmalıdır. Avukatınıza geç ücretlerle ilgili geçmiş uygulamalarınız hakkında bilgi vermek hem sizi çok fazla utançtan kurtarabilir hem de avukatın olası engellerin üstesinden gelmek için argümanlarında rotasını değiştirmesine izin verebilir.