Basit gerçek şu ki, evinizin piyasa değeri, bir alıcının ödemek istediği şeydir. Evinizin değerinin bir tahmini, çoğu alıcının belirli bir zamanda ne ödemeye istekli olacağının bir tahminidir. Bu tahmin, iki faktöre yakından bakmayı gerektirir: bölgenizdeki son konut satışları ve emlak piyasası değerlendirmesi. Doğru fiyatlandırma, evinizin satışında başarılı bir sonuç için temeldir.
Pazar araştırması
Bölgenizdeki yakın zamanda kapatılan satışlar, evinizin satış fiyatını tahmin etmek için en alakalı verileri sunar. Daha sonra eviniz alıcının kredisi için değerlendiğinde, değerleme uzmanı yalnızca kapalı satışları dikkate alacaktır. Piyasadaki evlerin liste fiyatları da ilgi çekicidir, çünkü mevcut fiyatlandırma eğilimini gösterirler.
Eviniz mahalledeki çoğu evden daha üstün veya aşağı ise veya yakınlarda satış yoksa, potansiyel alıcıların tepkilerini önceden tahmin etmek daha zor olacaktır. Bu durumda, bir deneme yanılma stratejisi gerekli olabilir. Bu strateji, alıcı yanıtlarının gerçekçi bir değerlendirmesini gerektirecektir. Bazen alıcı yanıtları evin büyüklüğü ve durumu ile ilgisizdir. Örneğin, çoğu alıcının çocuk yetiştirdiği bir alanda, üst katta efendinin olduğu bir ev o kadar yüksek satış yapmayabilir.
Emlak piyasası
Fiyatlandırmanın önemli bir kısmı, emlak piyasasının durumunun bir değerlendirmesidir. Piyasa, satıcıları veya alıcıları tercih edebilir veya dengede olabilir. Pazarın kalitesinin bir göstergesi, pazarınızdaki ve fiyat aralığınızdaki ayakta duran envanter sayısıdır. Envanter aylarını tahmin etmek için bu formülü kullanın:
1) Pazar alanınızdaki satış sayısını ve son 12 aydaki fiyat aralığını sayın. (Örnek: 300.000 – 500.000 ABD Doları arasında 60 satış)
2) Aylık satış sayısını elde etmek için satış sayısını 12’ye bölün. (Örnek: Ayda 5 satış)
3) Şimdi piyasadaki evlerin sayısını sayın. (Örnek: 300.000 – 500.000 ABD Doları arasında 100 ev)
4) Pazardaki ev sayısını aylık satış sayısına bölün (Örnek: ayda 5 oranında satılan 100 ev = 20 aylık tedarik).
Satış oranına bölünen mevcut envanter, mevcut envanteri temizlemek için gereken ay sayısını gösterir ve emlak piyasasının durumunu ortaya çıkarır.
Satıcının Pazarı
6 aydan az satılmamış envanter, bir satıcının pazarı olarak kabul edilir. Bu pazarda satılık ev sayısı ile orantılı olarak çok sayıda alıcı bulunmaktadır. Evlere olan talep arzdan daha fazla. Alıcılar evler için birbirleriyle rekabet etmelidir. Satıcılar genellikle birden fazla teklif alır. Alıcılar, piyasanın destekleyeceği en yüksek fiyatı sunacak. Fiyatlar yükselecek. Tırmanan bir pazarda, son satışların biraz üzerinde fiyat vermek mantıklı.
Alıcının Pazarı
8 aydan fazla envanter, alıcının pazarı olarak kabul edilir. Bir alıcının pazarında satılık evlerin sayısı, alıcıların sayısına kıyasla fazladır. Bu pazar, aşırı inşaat, istihdam düşüşü veya yüksek faiz oranları tarafından yaratılmıştır. Envantere göre düşük alıcı sayısı, daha düşük fiyatlara neden olur. Satıcılar, mevcut alıcılar için birbirleriyle rekabet etmelidir. Fiyatlar düşüyor. Düşen bir pazarda, fiyatlar aralığın alt ucunda ayarlanmalıdır çünkü zaman aleyhinize çalışır – altı ay içinde fiyatlar daha düşük olabilir. Özellikle ev daha yüksek bir fiyata satın alınmışsa, bunu yapmak zor olabilir.
Metrekare Başına Fiyat
Metrekare başına dolar genellikle evleri karşılaştırmak için bir araç olarak kullanılır. Büyük evlerden daha küçük evlere doğru kayan bir ölçek ayarı yapmanız gerektiğini unutmayın. Diğer bir deyişle, ev ne kadar büyükse, benzer mülkler için metrekare başına fiyat o kadar düşük olur. Bunun nedeni, bir evin çekirdek kare görüntüsünün çevresel alandan daha yüksek bir değere sahip olmasıdır. Benzer kalitede evler için 1.000 sf’lik bir evde fit kare başına fiyat, 5.000 sf’lik bir evde çok daha yüksek olacaktır.
Yüksek fiyat mı almalı ve bir teklif mi almalısınız?
Evler piyasa üzerinden fiyatlandırılmamalıdır. Bu, birkaç nedenden dolayı evinizi konumlandırmanın en iyi yolu değildir:
1) Eviniz yanlış alıcı grubuna gösterilecektir. Öne çıkan alıcı, agresif bir müzakereci olacak – düşük bir teklif verecek biri.
2) İstemeden rekabeti satmaya yardım edeceksiniz. Yüksek fiyatınız, alıcıları başka bir evin iyi bir değer olduğuna ikna edecektir.
3) En iyi kaldıraç oranınız erken pazarlama döneminde gerçekleşir. Pazardaki günleriniz alıcılar için açıktır ve kararlarında ince ama önemli bir faktördür.
Fiyatın doğru olup olmadığını nasıl anlayacaksınız?
Alıcılardan ikinci bakış, doğru fiyatlandırmanın en iyi onayıdır. Bu, evinizin fiyat aralığınızdaki alıcılara hitap ettiğini gösterir. Harekete geçmeye hazır olan bir alıcı öne çıkmadan önce birkaç atım olabilir. Gösterilerden geri bildirim almaya yardımcı olur. Ancak, alıcıların ve temsilcilerin genellikle olumsuz bir şey söyleme konusunda isteksiz olduklarını unutmayın. Fiyatın onaylanması için tüm gösterimlerin genel sonucuna bakın. Ilık yanıtlar alıyorsanız, bunun için bir fiyat düşürme stratejisi gerekecektir.
Bir evi belirli bir fiyata ne kadar süreyle pazarlamalısınız?
Belirli bir fiyatta pazarlama için standart bir zaman çerçevesi yoktur. Yaklaşık 8-10 gösterim, piyasa tepkisini anlamak için makul bir sayıdır. Bu genellikle dengeli bir piyasada ortalama bir ev için yaklaşık 2-6 haftaya karşılık gelir. Yaklaşık 30 günlük pazarlama süresi makul bir fiyat testidir. Ancak bu, küçük bir pazarın olduğu alışılmadık veya çok yüksek kaliteli bir ev için çok kısa olabilir. Veya hızlı hareket etmeniz gerekiyorsa ve bol bol aktivite varsa 30 gün eviniz için çok uzun olabilir.
Ya eviniz makul bir sürede satılmazsa?
Eviniz aylardır hiç teklif almadan piyasadaysa, bu fiyatın çok yüksek olduğuna dair açık bir mesajdır. Bu noktada yaptığınız şey, gerçekten satmanız gerekip gerekmediğine bağlıdır. Yakında hareket etmek için gerçekten motive değilseniz, piyasanın fiyatınıza yükselmesini bekleyebilirsiniz. Evinizi piyasadan alıp daha iyi koşullar beklemek en iyisi olacaktır. Alıcılar, uzun süredir satılık olan bir evden şüpheleniyorlar. Satmanız gerekiyorsa, alıcıları çeken bir seviyeye ulaşana kadar fiyatınızı düşürmek için bir program düşünün. Doğru fiyata, eviniz satacak.
GIPHY App Key not set. Please check settings