Her gayrimenkul yatırım anlaşması hem kar hem de eğitim için bir fırsattır. İlk anlaşmam her ikisinin de iyi bir kombinasyonuydu. Gayrimenkul yatırımına dahil olmak istediğime karar verdiğimde ilk anlaşmamı yapmaya karar vermem sekiz ayımı aldı.
Bu özel anlaşma, yerel emlak yatırımcı grubumdaki ağların bir sonucu olarak geldi. Yerel bir Memphis yatırımcısı, insanların hala ev satın almayı sevdikleri orta ila düşük gelirli bir bölgede 3 yatak odalı, 2 banyolu bir evde bir anlaşma buldu. Bu, diğer yatırımcı için toptan bir anlaşmaydı ve anlaşmayı kapatmak için sözleşmesini bana devretti. Mülkü 58.000 $ ‘a satın alıyordum ve bunun 5.000 $’ ı yatırımcıya sözleşmeyi bana devretmek için gitti ve 53.000 $ mülkün satıcısına gitti. Nakit param vardı, bu yüzden bu anlaşma için tüm nakit parayı ödedim ve bu mülkün ihtiyacı olan 4,000 $ onarım için. Mülkün tamir edilen değeri yaklaşık 95k idi.
Bu mülkün sahibi olmak ya da kiralamak için bir opsiyon anlaşması yapmaya karar vermiştim. Mülk ilanlarının bulunduğu bir avluya giriş yaptım ve mülkün iç resimlerinin bulunduğu bir web sitesine bağlantılar aldım. Bunu yaptığım sırada daha deneyimli bir yatırımcı bana mülkü perakende olarak satmaya çalışmam ve hızlı nakit alıp bir sonraki anlaşmaya geçmem gerektiğini söyledi. Yeni bir yatırımcı olarak, bir sonraki iyi anlaşmamı bulmamın ne kadar süreceğinden emin değildim, bu yüzden bu mülkten maksimum faydayı elde etmek istedim. Yaklaşık bir ay sonra (ve reklamlarda yaklaşık 800 $) uygun olduğunu düşündüğüm bir kiracı buldum ve 2500 $ opsiyon ücreti artı aylık 875 $ ve 99.000 $ satış fiyatı almayı kabul ettim. Kiracı kirayı ayın ilk gününde öderse, satın alma bedeline 100 $ düşülür. Mülkü hızlı bir şekilde satsaydım, 89.000 $ ‘a satıp 5k $ satış ücreti ödeyebilir ve yaklaşık 20.000 $ netleştirebilir ve bu gelir üzerinden yaklaşık 7.000 $ vergi ödeyebilirdim. Bunun yerine, kiralama opsiyonunun peşine düşerek, satmak 2-6 yıl sürebilir ve çok daha az satış maliyetiyle 99.000 $ veya daha iyi bir satış fiyatı elde etmeliyim ve bunun yaklaşık 5.000 $ ‘ı sermaye kazancı olarak vergilendirilecek olan yaklaşık 35.000 $ net olmalıyım. Kiralama opsiyonu yöntemi, perakendeciliğin yapacağının iki katı konusunda beni netleştirecek, ancak daha fazla anlaşma yapmak için bu nakde erişimin olması güzel olurdu. Sanırım 15.000 $ ‘lık kar birkaç yıl içinde 30.000 $’ dan daha iyi olurdu, artı mülke yatırdığım 62.000 $ ‘lık nakit ile yapabileceğim şeyler.
Seçtiğim kiracı ilk dokuz ayda bir kez kirayı zamanında ödemedi, bu yüzden aylık 100 dolarlık kira kredisi kazanmadı ve ortalama olarak her ay gecikme ücretleri için fazladan 100 dolar ödemek zorunda kaldı. Bu kiracının yeniden finanse edebileceğini beklemiyorum, ancak mülkündeyken iş durumu ve geliri artıyor ve şu anki piyasa değeri 105 bin dolar. Kiracıların babası bir ipotek komisyoncusu ve oğlunu tahliye etme noktasına gelirsem, baba evden çıkarılmadan önce oğullarının kirasını yakalamasına izin vermemi söyledi, böylece bu kısım gerçekten benim lehime olur.
İnsani açıdan bakıldığında, başka türlü kiralayamayacak birine gerçekten yardım ettiğim için kiralama opsiyonu anlaşmalarını seviyorum. Sadece kredisini ve iş durumunu iyileştirdiğine inandığım ve 24 ay içinde evi satın alabileceğime inandığım birine kiralama seçeneği sunacağım. Çek kopyalarıyla doğrulanan 12 aylık zamanında ödemelerle, birçok ipotek komisyoncusu kiracınızı yeniden finansman türü bir anlaşma olarak finanse edebilir.
Kiracının mülkü ilk 2 yıl içinde satın almaması durumunda ya opsiyonu başka bir kiracıya kiralayabilir ya da sadece mülkü doğrudan satmaya çalışabilirim. Mülk büyük bir nakit akışı sağlasa da, onu satmayı ve büyük bir çek almayı ve bir sonraki anlaşmanın peşinden gitmek için nakit kullanmayı tercih ederim.
Bu anlaşmada kullanabileceğiniz bazı şeyler öğrendim: 1. El ilanı tüpünde el ilanları olan bir bahçe tabelamız ve bir web sitesinde resimleri görüntülemek için bağlantılar vardı. Mülkün içini göstermeden önce, herhangi bir potansiyel müşterinin önce resimleri çevrimiçi olarak görüntülemesi konusunda ısrar ettik. Büyük yerel gazetede ilanlar verdik ve bahçe tabelasından gazeteden aldığımızdan 20 kat daha fazla arama aldık. Ancak bu cadde iyi bir trafiğe sahipti, sahip olduğum diğer mülkler daha tenha. Her zaman bir bahçe tabelası ve broşür kutusu kullanın ve çevrimiçi olarak iyi açıklamalar içeren resimler bulundurun ve her zaman mutfağı ve banyoları vurgulayın. 2. Her şeyi yeniden yapacak bir anlaşmam olsaydı, evi perakende olarak satar ve çabucak satmaya çalışırdım. Bu anlaşmalardaki parayı daha fazla anlaşmaya çevirebilir ve çok daha fazla para kazanabilirdim. Şu anki fikrim, mali açıdan hali hazırda durumu iyi olmayan her yatırımcının önce hızlı gelir elde etmesi ve ikinci olarak uzun vadeli anlaşmalara geçmesi gerektiğidir. 3. Daha güçlü bir kiracı için muhtemelen biraz daha beklemeliydim. 4. 2005 yılında çıkarılan bazı garip yasalar nedeniyle şu anda bu tür bir kiralama opsiyonu işlemini Teksas’ta yapamazsınız. Ancak ben Tennessee’de yaşıyorum ve henüz yatırımcı karşıtı eyalet çapında yasalarımız yok. Tahliyelerden arta kalan çöplerle ilgili kötü bir yerel sorunumuz var ama bu kıyaslandığında önemsiz.
GIPHY App Key not set. Please check settings