Gerçekten İyi Gayrimenkul Yatırım Fırsatları Nerelerde?

En karlı rehabilitasyon gayrimenkul yatırım anlaşmalarını bulduğum mahallelerle ilgili son yazımı yazarken aklıma bir şey geldi.

Bu makalede, bulduğum şeyden yatırım yapmanın bu işi yaparken tipik olduğunu anlattım. Anlaşmaları TİPİK OLARAK nerede bulduğum hakkında yazdım. Peki, bu işte tipik olan nedir?

Hiçbir anlaşma aynı değildir, bu kesin! Her rehabilitasyonun kendisi, çözülmesi gereken farklı problemlerle farklıdır. Bu yüzden, tipik bir anlaşmayı anlatırken, ilgili spread’e atıfta bulunuyorum. Fark, evi ne için satın alabileceğim ile standartlara geri getirildiğinde değerinin ne olacağı arasındaki farktır.

Bir sonraki büyük soru, “Rehabilitasyon ne kadara mal olacak?”

Örneğin, pazarımdaki bir mülkün, onu satın alabileceğim ile satabileceğim arasında 25.000 $ ‘lık bir spread varsa (tamir edilmiş değer biçilen değer), ne kadar iyileştirildiğine bağlı olarak kitabımda bir “belki” ihtiyacı var. Çok ihtiyacı varsa, mahalle gibi bazı dış faktörler onu iyi bir satın alma yapmadıkça muhtemelen geçerim. Diğer bir deyişle, çok fazla rehabilitasyona ihtiyacı varsa, kendi paramın bir kısmını buna yatıracak kadar ikna olmalıyım.

Genelde 30.000 $ veya daha yüksek spreadli evler arıyorum. Bölgenizdeki değerlere ve yapmak istediğiniz asgari miktarın ne olduğuna, hangi yayılmayla mutlu olacağınıza kendiniz karar vermelisiniz.

Peki, bir rehabilitasyon gayrimenkul yatırımcısının “homerun” nedir?

Homeruns, tipik olanın dış kenarında meydana gelir. Homerun anlaşmalarım birkaç yoldan biriyle gerçekleşti.

– Fark mükemmel. Diyelim ki spread 45.000 $ ve rehabilitasyon idare edilebilir 5-10.000 $.

– Yayılma iyi, ancak rehabilitasyon çok hafif. Wham-bam, kapanış günler içinde kiracı arıyorum.

– Belirli bir alan için maliyet son derece düşüktür. Bazen kağıt üzerindeki yayılma heyecanlanacak bir şey olmayacaktır, ancak mülkün çok büyük bir kısmı, fazladan yatak odası vardır veya ciddi talep gören bir alan bulunmaktadır.

– HİÇBİR rehabilitasyon yok ve spread, kendi paramın hiçbiri olmadan satın alabilmem için yeterli.

Gerçek hikaye – sadece bir HİÇBİR rehabilitasyon anlaşması yaptım. Vay. Bu ev yakın zamanda rehabilite edilmişti, temizdi ve hiçbir şeye ihtiyacı yoktu! Bu mülkü envanterime eklememin kolaylığından dolayı bir homerundu! Fark pek iyi değildi, aslında yerel bir borç verenin paranın bittiği hakkında bir hikaye uydurmasını sağladım çünkü spread’in çok dar olduğunu düşündü ve ona borç vermek istemedi. Yanlış bir şekilde önemli bir rehabilitasyon olduğunu varsaydı. (Bana karşı dürüst olmak çok zordu sanırım.) Bunu bir ev hanımı olarak görüyorum çünkü bu mülkü satın aldım, kilitleri değiştirdim, tabela koydum ve iki hafta içinde kiralattım. Bu harika bir mahallede güzel, iyi inşa edilmiş bir tuğla / blok ev olduğunu unutmayın. Menütasyon maliyeti. Bu evde aydan aya en iyi nakit akışlarımdan biri var.

Buradaki nokta, gayrimenkul yatırımcılarının ne tür homeruns rehabilitasyon merkezi aradıkları konusunda size bir fikir vermektir. Ama işte kilit nokta

Homerun’ları beklemek gerçekten benim ya da sizin zamanıma değmez. Bu tür homerun anlaşmalarının aktif bir yatırımcı olarak gerçekleştiğine yürekten inanıyorum. Her zaman 1-2 projenin devam etmesini sağlayan rehabilitasyon uzmanları, toptancıdan harika fırsatlarla telefon görüşmeleri alıyor. Kişisel olarak, en iyi satın alma kararlarını, “satın alma modundayken” bana getirilen mülkler arasından sahip olduğum şeyle veriyorum. Bunlardan bazıları homerun olurken bazıları olmuyor.

Sadece homerunları bekleseydim:

– Değerli öğrenme zamanını boşa harcardım. Deneyimin yerini hiçbir şey tutmadığına göre, alabileceğim her şeyi istiyorum!

– Satın al ve tut yatırımcısı olarak uzun vadede para kaybederim. Zaten kendi paramın çok azıyla veya hiçbiriyle satın alıyorsam ve rehabilitasyon yapıyorsam, envanterime yatırım kriterlerime uyan mülkler ekleyebilirsem, homeruns için beklemenin bir anlamı olmaz. Satın alma ve tutma işindeyseniz, önemli olan ne kadar mülkün mümkün olduğunca az parayla kontrol edilebileceğidir.

Soru: 1,000,000 $ değerinde mülkün mü yoksa 200,000 $ değerinde olması daha mı iyi?

Rehabilitasyon gayrimenkulünde bir homerun’a vurmak ve başka herhangi bir şey, şu iki bileşeni gerektirir:

– “Oyunun içinde” OLMAN GEREKİR. Bununla demek istediğim, yarasa sıranız için önceden hazırlanmanız gerekiyor. Rehabilitasyon işinde, bu, başlamak için yeterli bilgiye sahip olduğunuz, kararlaştırılmış bir yatırım kriteriniz olduğu, para kaynağınızı sıraladığınız ve mülk aradığınız anlamına gelir.

– Sen “sallanıyorsun.” Rehabilitasyon işinde bu, mülk satın aldığınız, rehabilitasyon yaptığınız, öğrendiğiniz ve döndüğünüz anlamına gelir. Sadece kenarda kalmak yeterli değil.

Tekrar söyleyeyim

KENAR HATLARINDA KALMAK İÇİN YETERLİ DEĞİLDİR.