Bazı bilgisiz insanlar, sıkıntılı mülkleri rehabilite eden birini bir “spekülatör” veya hatta bir “mülk spekülatörü” olarak tanımlayabilir. Kanmayın! Rehabilitasyon ve mülk spekülasyonu arasında VAST CHASM fark var.
Açıklamama izin ver. Google’a göre, iş söz konusu olduğunda spekülasyon tanımı şöyledir:
“Hızlı veya hatırı sayılır kar şansı ile riskli ticari işlemlere katılım.”
“Spekülasyon içeren ticari veya finansal bir işlem.”
Her şeye yatırım yapmak … herhangi bir şeye … bir risk unsuru taşısa da, spekülasyon ve yatırım arasındaki temel farkı vurgulamak istiyorum. Spekülasyon yaptığınızda risk daha yüksektir ve spekülasyon kelimesinin doğası gereği, normalden daha fazla risk ima edilir.
Yani, bu bağlamda spekülasyon savunduğum şeye hiç uymuyor. Daha fazla açıklayacağım, ancak önce bu hafta başıma gelen bir şeyden gayrimenkul rehabilitasyon terimlerinde yatırım ve spekülasyon arasındaki farkı göstermeme izin verin.
Bir telefon aldım; Toptancımdan “sıcak” bir kurşun. Mülk, kasabamın Riverside denen sıcak bir bölgesinin kenarındaydı. Nehir kenarı, tarihi evlerin şişirilmiş fiyatlarla satın alındığı ve çok güzel bir şekilde tamir edildiği bir alandır! Basitçe söylemek gerekirse, Riverside’daki mülkler talep görüyor. Bu Riverside’ın kalbinde, ama bu ev şehrin o kısmının uzak ucundaydı.
Ev 934 fit kare idi. Harika alan, yadda yadda. Toptancımın 81.900 $ ‘a ihtiyacı var ve evin “tamir edilmiş değeri” yaklaşık 120.000 $ olacaktı. Önümüzdeki yıllarda Riverside “etrafındaki” değerler hakkında büyük bir yatırım olarak duyduğu bir şeyi sürekli tekrarladı.
Gidip bir bakmayı kabul ettim. Bunu yapmadan önce, kendi kontrollerimin bir kısmını yaparım. İnternette mevcut olan vergi kayıtlarından evin 1942’de inşa edildiğini, geçen yıl 72.000 dolara el değiştirdiğini ve dışarıda asbestli ahşap konstrüksiyon olduğunu öğrendim.
Rakamlara baktığımda hiç iyi görünmüyordu. EĞER … ve aklımda büyük bir eğer … ekspertiz 120.000 $ olarak geri geldi, o zaman 84.000 $ için zor para ipotek alabileceğim% 70’lik bir değer. Yani, ipoteğim kapanış maliyetlerimin sadece bir kısmını karşılayacak, ancak rehabilitasyonun hiçbirini karşılamayacak. Ek olarak, birkaç ay önce, 38.000 dolara birkaç blok ötede bir mülk satın aldım. Bakmadan ÖNCE bu mülkün değerini görmüyorum.
Mülke baktığımda, bazı şeyleri vardı. Oldukça iyi durumda görünüyordu ve bir köşedeydi. Gerçekte, 10-12 bin dolarlık rehabilitasyona ihtiyacı vardı. Bir olumsuzluk, kare olması ve daha yüksek değer için kolayca kare görüntü eklemek için çatı çizgisinin altında bir sundurma olmamasıdır. Mahalle adil ama iki şey bana fırladı:
– Sokakta çok eski birkaç apartman var. Normalde bu beni en azından rahatsız etmezdi, ancak bunlar yuppie kalabalığının bir satın alma çılgınlığı içinde bölgeye koşmasını engelleyecektir.
– Görünürdeki her ev de çok küçüktü ve benzer bir yapıya sahipti. Bu, bu sokaktaki evlerin Riverside’ın tarihi ve aranan bölgelerindeki mimari mücevherler olmadığı anlamına gelir.
Para durumu daha iyi olsaydı, yani bu daha iyi bir yatırım olsaydı satın alırdım, Satın Al! Yayılma, kendi paramın çok azıyla veya hiçbiriyle satın almama ve iyileştirmeme izin verseydi, yapardım.
Ancak, bu evi satın alıp büyük bir cepten yatırımla rehabilite etsem, bölge hakkında spekülasyon yapıyor olurdum ve şüphelerim vardı.
Tabii ki satın almadım, ama alsaydım, bu spekülasyon olurdu!
Peki spekülasyonu nasıl tanımlayabilirim?
– Spekülasyon, normalden daha fazla risk almayı içerir.
– Spekülasyon, bugün var olmayan ve NORMAL muhafazakar değerleme oranlarına dayalı olarak orada olması öngörülmeyen değerlere bankacılığı içerir.
– Spekülasyon, size para kazandırmak için dış veya çevresel faktörlere güvenmektir.
*** Dış ve Çevresel Faktörler (mülke ilişkin), mahalle, altyapı, şehir, yolun aşağısındaki kağıt fabrikası, kira talebi vb. Gibi mülkün bir parçası olmayan faktörlerdir. ***
Spekülasyon değil yatırım nedir?
– “Güvende” olduğunuz bir mülk satın almak, yani onu rehabilite edip kısa vadede satıp para kazanabileceğiniz anlamına gelir.
– Satın aldığınız şey, mevcut çevresel faktörler ve muhafazakar takdir oranlarına göre size para kazandıracak mülk satın almak.
– Umudun stratejinin bir parçası olmadığı bir mülk satın almak!
Başarılı bir gayrimenkul yatırımcısı KALMAK için anahtar faktörlerden biri, yatırım stratejinize ve yatırım hedeflerinize yakından bağlı kriterlerinize sıkı sıkıya bağlı kalmaktır.
İyi bir emlak yatırımcısı, işe yarayan şeyi defalarca yapar ve gittikçe daha fazla risk almaz. Akıllı yatırımcılar, dikkatli bir incelemeden sonra yalnızca keşfedilmemiş diğer yatırım alanlarına (örneğin, müstakil evlerden ticari mülklere) girerler.
En başarılı gayrimenkul yatırımcılarının deneyim kazandıkça risklerini kademeli olarak azaltacağını rahatlıkla tahmin edebileceğimi düşünüyorum. Tersi değil.
GIPHY App Key not set. Please check settings