Emlak Matematiği – Bu Basit Formülleri Biliyor Musunuz?

Gayrimenkul yatırımı yapıyorsanız ne kadar gayrimenkul matematiğini bilmeniz gerekiyor? Faiz oranlarını hesaplamak veya kredileri amorti etmek için bilgisayarlar ve hesap makineleri var. Bilmeniz gereken şey, bir mülkün iyi bir yatırım olup olmadığını belirlemek için birkaç basit formüldür.

İhtiyacınız Olmayan Emlak Matematiği

Brüt kira çarpanı, ihtiyacınız olmayan bir formüldür. Bunu gündeme getiriyorum çünkü insanlar bazen onu hala kullanıyor ve değeri tahmin etmenin daha iyi yolları var. Brüt kira çarpanı, bir mülke değer biçmenin kaba bir yoludur. Örneğin, mülklerin yıllık kira değerinin 10 katı veya daha az olduğuna karar veriyorsunuz ve bir binanın topladığı brüt yıllık kirayı on ile çarparak değerinizi elde ediyorsunuz.

Bu formülde bariz sorunlar var. Faiz oranlarını yansıtmak için sürekli değiştirmeniz gerekir, çünkü bir mülk faiz oranları düşükken 12 kat kira karşılığında karlı olabilir, ancak finansman pahalıysa sekiz kat kira ile para kaybeden olabilir. Ayrıca, özellikle bazıları kiraya yardımcı programlar dahil ettiğinde, farklı mülkler için sadece farklı harcamalar vardır. Brüt kira, bir mülkü değerli kılan faktör hakkında pek bir şey söylemiyor: net gelir.

İhtiyacınız Olan Emlak Matematiği

Kiralık mülkler ürettikleri gelir için satın alınır, bu nedenle gayrimenkul değerlemenizin temel alması gereken budur. Bu nedenle, emlak matematik eğitiminizin, değeri belirlemek için bir kapitalizasyon oranının veya “üst oran” ın nasıl kullanılacağıyla başlaması gerekir. Tavan oranı, belirli bir bölgede yatırımcıların beklediği getiri oranı veya belirli bir fiyatta bir mülkün getiri oranıdır.

Bir örnek bunu netleştirebilir. Bir mülkün brüt gelirini alın ve tüm masrafları çıkarın, ancak kredi ödemelerini değil. Brüt gelir yılda 76.000 $ ise ve giderler 32.000 $ ise, borç servisi öncesi 44.000 $ net geliriniz olur. Şimdi, bir değer tahminine ulaşmak için, kapitalizasyon oranını bu rakama uygulamanız yeterlidir.

Normal kapitalizasyon oranı .10 ise (bir emlak uzmanına bölgenizde neyin normal olduğunu sorun), yani yatırımcılar yatırımlarının değerinde% 10’luk bir getiri bekliyorlarsa, 44.000 $ ‘lık net geliri .10’a bölersiniz. Binanın tahmini değeri olan 440.000 $ alırsınız. Ortak oran 0,08 ise, yani bölgedeki yatırımcılar yalnızca% 8’lik bir getiri bekliyorlarsa, değer 550.000 dolar olacaktır.

Basit Emlak Matematiği

Tahmini değer, borç servisinden önceki net gelire eşittir – bu gerçekten basit bir emlak matematiğidir, ancak zor olan kısım doğru gelir rakamları elde etmektir. Satıcı size TÜM normal giderleri gösteriyor ve geliri abartmıyor mu? Bir yıl boyunca tamir etmeyi bıraktıysa ve toplanan fiili kiralar yerine “öngörülen” kiraları gösteriyorsa, gelir rakamı 15.000 dolar çok yüksek olabilir. Bu, değeri 187.000 $ daha fazla (.08 kapama oranı) tahmin edeceğiniz anlamına gelir.

Rakamları doğrulamanın yanı sıra, akıllı yatırımcılar bazen gelirleri otomatlardan ve çamaşır makinelerinden ayırırlar. Bu kaynakların gelirin 6.000 $ ‘ını sağladığını varsayalım. Bu, takdir edilen değere (.08 sınır oranı) 75.000 $ ekleyecektir. Bunun yerine, bu gelir dahil edilmeden değerlendirmeyi yapabilir, ardından makinelerin yenileme maliyetini geri ekleyebilirsiniz (muhtemelen 75.000 $ ‘dan çok daha az).

Hiçbir emlak formülü mükemmel değildir ve hepsi yalnızca onlara taktığınız rakamlar kadar iyidir. Dikkatli kullanıldığında, kapitalizasyon oranlarını kullanarak gayrimenkul değerleme, gelir mülklerinin değerini tahmin etmek için en doğru yöntemdir. Tek bir aile evine değer biçmek için başka bir yaklaşıma ihtiyacınız var. Evet, bu emlak matematiğinin öğrenilmesi için daha fazla demektir, ancak bunu başka bir zamana saklayacağız.