Değerleme – Sübvansiyonlu Konut Değerlemesi

Bu makalenin amacı, birkaç atipik daire tipi için değerleme metodolojisini analiz etmektir. Çeşitli koşullar ve durumlar, bir apartman kompleksinin piyasa kira oranlarının, doluluk oranlarının ve işletme giderlerinin üzerinde veya altında olmasına neden olabilir. Bu analiz aşağıdaki iki durumu incelemektedir:

1. HUD veya başka bir devlet kurumundan piyasa üstü kira bedelleri alan düşük gelirli sübvansiyonlu daireler ve
2. Düşük Gelirli Konut Vergi Kredisi (LIHTC) programının parçası olan projeler.

LIHTC programı, ekonomik açıdan dezavantajlı bölgelerde uygun fiyatlı konutların geliştirilmesini teşvik etmek için ABD Kongresi tarafından oluşturulmuştur. Proje geliştiricileri, program tarafından belirlenen yönergeleri izledikleri için bir vergi kredisi alırlar. Genellikle bu kredileri, arazi hariç toplam proje maliyetinin yüzde 45 ila yüzde 60’ı için Fortune 500 şirketlerine satarlar.

Değerleme sürecinin ilk adımı, piyasa değeri tanımlarının analiz edilmesidir. Teksas Emlak Vergisi Kanunu, Bölüm 1.04 (7) ‘deki tanım şu şekildedir: piyasa değeri, aşağıdaki durumlarda bir mülkün nakit veya eşdeğeri için geçerli piyasa koşullarında devredileceği fiyatı ifade eder:

a. Satıcının bir alıcı bulması için makul bir süre içinde açık pazarda satışa sunulan,
b. hem satıcı hem de alıcı, mülkün uyarlandığı ve kullanılabileceği tüm kullanımları ve amaçları ve kullanımına yönelik uygulanabilir kısıtlamaları bilmektedir ve
c. hem satıcı hem de alıcı kazançlarını en üst düzeye çıkarmaya çalışır ve hiçbiri diğerinin gerekliliklerinden yararlanma konumunda değildir.

Texas Emlak Vergisi Kanunu’nun (b) bölümü ayrıca şunları gerektirir: mülkün piyasa değeri, genel kabul görmüş değerlendirme tekniklerinin uygulanmasıyla belirlenecek ve aynı veya benzer türdeki mülkün değerlenmesinde aynı veya benzer değerlendirme teknikleri kullanılacaktır. Bununla birlikte, her bir gayrimenkul, varlığın piyasa değerini etkileyen bireysel özelliklere göre değerlenecektir.

Değerleme Enstitüsü tarafından 1992 yılında yayınlanan Gayrimenkul Değerleme’nin 10. baskısına göre piyasa değerinin tanımı şu şekildedir: piyasa değeri, belirli bir tarih itibariyle nakit olarak veya nakde eşdeğer şartlarda en olası fiyattır. veya belirtilen mülkiyet haklarının, adil bir satış için gerekli olan tüm koşullar altında rekabetçi bir pazarda makul bir şekilde maruz kaldıktan sonra satması gereken, alıcı ve satıcının her biri ihtiyatlı, bilgili ve kişisel çıkar için hareket ettiği ve varsaydığı diğer kesin olarak açıklanmış şartlarda bu da gereksiz baskı altında değildir.

Yukarıdaki tanımda daha fazla inceleme gerektiren terim “bilgili” dir. Alıcı, sübvansiyonlu konut programı gerekliliklerine ve kiracılara uymak için gereken çaba konusunda bilgili mi? Gayrimenkul için kiralama veya hizmetler için tazminat olma çabasını düşünüyor mu? Bir LIHTC projesinin alıcısı, maksimum kiraların artık tapu kısıtlamalarına göre en az 15 yıl için belirlendiğini anlıyor mu? (LIHTC senet kısıtlamaları artık Teksas’ta ve diğer birçok eyalette 30 yıldır gereklidir.)

Ücretli basit mülk, Değerleme Enstitüsü tarafından yayınlanan Gayrimenkul Değerleme Sözlüğünün üçüncü baskısında şu şekilde tanımlanmıştır: sadece vergilendirme, seçkin alan, polisin hükümetin verdiği sınırlamalara tabi olarak, herhangi bir diğer menfaat veya mülk tarafından engellenmeyen mutlak mülkiyet güç ve miras.

Teksas’taki uygulama, değerlendirilen değeri, kiralanan ücret mülkünün aksine, ücret basit gayrimenkulün değerine dayandırmaktır. Bu analiz, kiralanan komisyon mülkü yerine ücretli basit gayrimenkulün değerlemesine dayanmaktadır.

Gayrimenkul Değerleme Sözlüğü’nün üçüncü baskısında kiralanan bedelli gayrimenkul tanımı, kira yoluyla başkalarına aktarılan kullanım ve kullanım hakları ile ev sahibinin sahip olduğu mülkiyet hakkıdır. Kiraya verenin (kira bedeli sahibi) ve kiracının hakları, kira sözleşmesinde yer alan sözleşme hükümleri ile belirlenir.

Ücretli basit mülk ile kiralanan emlak arasındaki temel fark, kiracı ve ev sahibinin her birinin kira ödeme taahhütleriyle bağlı olmaları ve mülkün bir süreliğine kullanımına izin vermesidir. Ev sahibi ile kiracı arasında mutabık kalınan sözleşme kira bedeli, piyasa kirasına eşit olabilir veya olmayabilir. Örneğin, bir ev sahibi 15 yıl önce fit kare başına 5 dolarlık kira için 30 yıllık bir kira sözleşmesi yapmışsa (piyasa kirası metrekare başına 5 dolarken) ve mevcut piyasa kirası metrekare başına 10 dolar ise, kiracının önemli bir avantajı vardır. . Kiracının, kira süresine, sözleşme kirasına ve piyasa kirasına bağlı olarak değeri olabilen veya olmayabilen bir kiralık gayrimenkulü vardır.

Gayrimenkul Değerleme Sözlüğü, kiralık mülkiyeti, belirli koşullar altında belirli bir süre için kullanım ve kullanım haklarını aktaran bir kiralama yoluyla kiracının (kiracı veya kiralayan) elde ettiği faiz olarak tanımlamaktadır.

Tersine, kiracı 10 yıl önce güçlü bir pazarda metrekare başına 15 dolarlık bir kira oranını kabul etmişse ve bu kirayı 10 yıl daha ödemeyi taahhüt etmişse, ev sahibi için önemli bir avantaj vardır ve kiracının bir kira hakkı vardır. negatif değere sahip emlak. Teksas’taki uygulama, değerlendirilen değeri, kiralanan ücret mülkü yerine ücret basit mülküne dayalı olarak belirlemektir. Bu nedenle, piyasa değerini belirlemek için ilgili kriterler, piyasa kirası, piyasa giderleri, piyasa doluluk ve piyasadan türetilmiş kapitalizasyon oranlarını içerir. Bir vergi mükellefi 10 yıl önce kötü bir iş kararı verdiyse ve piyasa kira bedelinin önemli ölçüde altında kaldıysa, mülk sahibinin kötü iş kararı nedeniyle vergilendirme kuruluşlarının değer vergisi oranlarını düşürmeleri haksızdır. Tersine, eğer bir mülk sahibi tesadüfi veya akıllıca bir iş kararı verdiyse ve piyasa üstü bir kira sözleşmesi yaptıysa, şansı veya ihtiyatlılığı nedeniyle ondan ortalamanın üzerinde bir değer biçme vergisi tahsil etmesi uygun değildir.

Piyasa kirası, Gayrimenkul Değerleme Sözlüğü’nün üçüncü baskısı tarafından şu şekilde tanımlanır: bir mülkün açık piyasada büyük olasılıkla hükmedeceği kira geliri; değerleme tarihi itibariyle ödenen ve karşılaştırılabilir alan talep edilen mevcut kiralarla belirtilmiştir.

Piyasa kirası, gayrimenkulün kullanımı için ödenen tazminattır. Tipik olarak sağlanmayan ek hizmetler gibi gayrimenkulün kullanımı dışındaki faktörler için ödenen tazminatı içermemelidir.

Bu süreçteki bir sonraki adım, piyasa üzerinde kira oranları alan sübvansiyonlu programlara katılan mülklerin değerlemesini analiz etmektir. Son bölüm, LIHTC programındaki projelerin değerlemesini ele alacaktır.

Sübvansiyonlu Konutun Değerlemesi

Bu analiz, hem geliri hem de değerle ilgili satış karşılaştırma yaklaşımlarını dikkate alacaktır. Kira oranlarındaki farklılıklar nedeniyle dışsal eskime hesaplandıktan sonra benzer sonuçlar sağlayacağı için maliyet yaklaşımı kullanılmamaktadır.

Gelir yaklaşımı:

Sübvansiyonlu konut programlarına katılan daire sahipleri, piyasanın üzerinde kira bedelleri alabilir veya almayabilir. Uzun yıllar boyunca HUD, mülk sahiplerini programa katılmaya teşvik etmek için piyasanın üzerinde kira fiyatları sundu. HUD’nin piyasanın üzerinde bir kira ücreti ödemesinin iki nedeni vardır:

1. Özel piyasada tipik olarak gerekli olmayan ayrıntılı denetimleri zorunlu kılan bürokratik bir hükümet programıyla uğraşmanın getirdiği rahatsızlığı telafi etmek; ve
2. Toplumumuzdaki en düşük sosyoekonomik seviyede olma eğiliminde olan sakinlerle çalışmayı telafi etmek.

HUD’nin sübvanse edilen konut projeleri için aylık metrekare başına 0,70 ila 0,80 ABD Doları tutarında sözleşme kirası ödemesi alışılmadık bir durum değildir, ancak rakip projeler için piyasa kira bedeli aylık metrekare başına yalnızca 0,45 ila 0,50 ABD doları olabilir. Bu analizde kullanılan kira ve satış benzerleri, Houston bölgesinin en alt çeyreğindeki gelir seviyeleri, 25 yıllık minimum yeni konut veya ticari bina inşaatı ve heterojen kalite ve çekicilik seviyeleri ile karakterize edilen bir mahallede yer almaktadır. Riverside gibi bazı bölümler soylulaştırma yaşamıştır, ancak diğer alanlar kötü bakımlı mülklerle işaretlenmiştir. Hem piyasa kira projeleri hem de sübvansiyonlu kira projeleri, batıda 288, doğuda Interstate-45 ve güneyde Almeda-Cenova ile bağlanan Houston şehir merkezinin güneyinde yer almaktadır. Bir sübvansiyon programına (piyasa kira projeleri) katılmayan projeler ve sübvansiyonlu kira programına katılan projeler için kira oranlarını listeleyen aşağıdaki tabloları değerlendirin:
http://www.poconnor.com/article.asp?id=48