Gelir ve Gider Tablolarının Temellerini Öğrenin

Ticari bir emlakçı olarak, gelir getiren mülkleri değerlendirmeniz gerekecektir. Bunu, ilgilendiğiniz değerleme konusu mülkün gelir ve gider tablolarını analiz ederek yaparsınız.

Gelir ve gider tabloları süslü finans veya rakamlar içermez ve rakamları ve bunların son kullanıcı için ne anlama geldiğini çözmek için zor bir finans dersi almanıza gerek yoktur.

Gelir ve gider tablolarının temellerini anlamanız çok önemlidir, böylece mülkün gerçekte ne kadar para ürettiğini ve ayrıca bakım, belki de kamu hizmetleri ve diğer bu tür maliyetler gibi harcamalar için harcama yapabileceğinizi doğrulayabilirsiniz.

Çoğu mülkle, komisyoncudan veya hatta mülkün sahibinden gelir ve gider cetvelleri alabileceksiniz. Mülkte yoksa, muhtemelen son derece yanlış yönetilmektedir ve birçok değişikliğe ihtiyaç vardır. Bu, beraberinde gelen riski bildiğiniz sürece, mükemmel bir sabitleyici üst özellik olabilir.

Çoğu gelir ve gider cetveli gayrimenkul için benzer görünecektir. Ancak, anlamadığınız bir öğe varsa veya mülke tuhaf geliyorsa, komisyoncu veya acenteden o öğeyi açıklamak için yardım isteyin. Öğe muhtemelen mülke özgü bir şey veya muhasebecinin mülkün gerçekte olduğundan daha iyi veya hatta daha kötü görünmesini sağlamak için oynamaya çalıştığı bir aldatmaca olabilir. Anlamadığınız için bir maddeyi gözden kaçırmayın. Ayrıntıları alın ve araştırmanızın önemli bir parçası gibi ele alın.

Gelir ve gider cetvellerinin en önemli yönü, iki kategori arasındaki sonuçtur. Bu, aşağıdaki basit denklemde ifade edilir:

Brüt Kiralar (Gelir) Faaliyet Giderleri = Net Faaliyet Geliri (NOI)

Net işletme geliri, bir mülkün ne kadar iyi performans gösterdiğini ve mülkün satış fiyatını bulmak için kullanılan tavan oranını nasıl belirlediğinizdir.

Öyleyse, bulacağınız temel öğeleri anlamak için gelir ve gider sayfasına bakalım.

Gelir: Gelir, bir mülkün kira, çamaşır odaları, satış makineleri, kamu hizmetleri (kiracılar kendi hizmetlerini ödüyorlarsa), mülk bir otelse oyun odaları ve mülk sahibi için nakit yaratan herhangi bir kaynaktan elde ettiği tüm paradır. Bu, genellikle haftalık, aylık, üç aylık veya yılbaşından bugüne belirli bir dönemde kaydedilir. Belirli gelir ve gider cetvelinin hangi dönem için olduğunu bildiğinizden emin olun, çünkü rakamların bir aydan mı yoksa bir yıldan mı olması büyük bir fark yaratır.

Bir mülkü değerlendirirken, yıllık gelir ve gider tablolarının yanı sıra ondan önceki üç ila beşini de görüntülemek iyi bir fikirdir. Mülkün genel olarak nasıl performans gösterdiğini görmek ve sayılardaki tüm garip değişiklikleri veya eğilimleri belirlemek istiyorsunuz. Gelirin genellikle nakit ürettiği her departman tarafından ayrıldığını unutmayın. Burası, mülkün performansı hakkında bir karar vermeden önce tuhaf şeyler bulabileceğiniz ve netlik almanız gereken yerdir.

İşletme giderleri: Giderler genellikle iki farklı kategoriye ayrılır: işletme ve sabit giderler. İşletme giderleri, gerçek mülkü işletmek için paraya mal olan faaliyetlerdir. Mülkteki faaliyet ve değişikliklere bağlı olarak aydan aya farklılık gösterebilirler. Yönetim ve diğer bu tür giderler işletme giderleri olarak kabul edilebilir – mülkün kendisinin işletilmesiyle ilişkili maliyetler. Bu harcamalar azaldığında, genel gelirinizi artırabilirsiniz.

Net Faaliyet Geliri: NOI, İşletme Giderleri toplam gelirden çıkarıldıktan sonra gayrimenkulün bakiyesidir. NOI’nin sadece brüt gelir eksi işletme giderleri olduğuna dikkat edin. Sayı, parantez içinde gösterildiği gibi negatifse (20.000 $), bu bir kayıp olarak kabul edilir. Sayı pozitifse (60.000 $), parantez olmadan gösterilir. NOI, mülk şu anda olduğu gibi tamamen aynı şekilde işletilirse, herhangi bir malik veya yatırımcının getireceği kaldıraçsız getiridir.

Sabit giderler: Sabit giderler, bir mülkün faaliyet ve işlemlerinden bağımsız olarak her ay sahip olduğu maliyetlerdir. Bunlar operasyon işi dışındaki masraflardır. Borç servisi ve ödenen gelir vergisi iki sabit gider örneğidir. Bazen gelir ve gider kalemleri yanlış yerde olabilir, bu yüzden onları doğru kategoriye kendiniz koyduğunuzdan ve sonuçları hesapladığınızdan emin olun.

Yıl sonunda nakit: Bu, tüm giderler toplam gelirden çıkarıldıktan sonra, mal sahibinin yapacağı şeyi yapması için mevcut olan toplam nakittir. Bu tutar, denklemde amortisman ile belirlenir. Yani daha önce çıkardıysanız, net gelire geri eklediğinizden emin olun.

Bulunan harcamalarla ilgili birkaç not:

Onarım ve bakım masrafları: Onarım ve bakım masraflarına bakarak, mülkün ne kadar iyi bakıldığını ve mülkün kontrolünü kendiniz de yapabilirsiniz. Her yıl bakım ve onarım için harcanan toplam gelirin yaklaşık% 5’i olmalıdır. Bundan daha büyük sıçramalar varsa, mülk büyük bir değişiklik veya tadilattan geçmiş olabilir. Mal sahibine veya komisyoncuya, belirli bir süre içinde sayıların neden büyük ölçüde arttığını veya azaldığını sorabilirsiniz ve size söyleyebilmeleri gerekir.

Yönetim gideri: Yönetim giderleri, gelir ve gider cetvelinde tanımlanmalı ve eğer değilse, raporun geçerliliği sorgulanmalıdır. Her zaman birisine veya kendinize mülkü yönetmesi için ödeyeceğiniz bir tutarı dahil edin, çünkü mal sahibi de mülkü yönetmişse bu geçerli bir masraftır, o zaman belki de yönetim yoluna bir sayı koymamıştır, ancak kesinlikle gerekli.

Gördüğünüz gibi, gelir ve gider tablolarını okumak zor değil. Bu raporlarda zaman zaman göreceğiniz bazı tek sayılar için destek almak zor olabilir. Mülkün tam olarak nasıl performans gösterdiğine ve mülkün gerçekte ne kadar değerinde olduğuna dair sağlam bir fikir edinmek için gerekirse sorular sorun ve sayıları araştırın. Pratik yapmak için, bir komisyoncudan önceki mülklerinden sahip olabileceği birkaç gelir ve gider cetveli isteyin. Bunları gözden geçirin ve tüm ana kategorileri, ne anlama geldiklerini ve nasıl kullanıldıklarını belirleyip tanımlayamayacağınızı görün. Hiç vakit kaybetmeden gelir ve gider cetvellerini gözden geçirecek ve bir gayrimenkulün değerini belirlemede başarılı olacaksınız.