Yatırım Mülkü Satın Alma

Önce yatırım amaçlı gayrimenkul satın almakla ilgili küçük bir hikaye.

Eşim ve ben Tucson’da bir motelde bir hafta bir kış kaldı. Faturamız olması gerekenin iki katıydı, ancak doğru tutarı zaten nakit olarak ödediğim için hiçbir şey düşünmedim. Konaklamamız sırasında, lobi ve yüzme havuzunun ısıtılmadığını fark ettik ve tutumlu olduğunu gördük. Ancak bir yıl sonra, moteli çalıştırmak için mücadele eden yeni bir mal sahibiyle ilgili bir haber okuduğumda, gerçekte neler olduğunu anladım.

Motelin sahibi, oteli satışa hazırlamak için, takdir edilen değeri şişirmek için en temel iki yolu kullanıyordu: giderleri azaltmak ve bildirilen geliri artırmak. Onarımları durdurmak, ısıyı azaltmak ve her gün sessizce kitaplara 100 dolar gelir eklemek, yıllık net geliri 45.000 dolar daha artırabilirdi. .08 kapitalizasyon oranıyla, bu, değerlendirmenin olması gerekenden 562.000 $ daha yüksek olacağı anlamına gelir. Fazla para veren zavallı adamı hayal edin!

Yatırım amaçlı gayrimenkul satın alırken böyle bir hatadan kaçınmak için, bunun gibi hilelere dikkat etmeniz gerekir. Ayrıca, gelir mülkünü değerlendirmenin temellerini de anlamanız gerekir.

Gelir mülklerinin değerlemesi, kapitalizasyon oranı veya “üst oran” ile başlar. Bir bölgedeki yatırımcılar varlıklardan% 8’lik bir getiri beklediklerinde, tavan oranı 0,08’dir. Borç servisinden önceki net gelir, bir mülkün değerine ulaşmak için buna bölünür. Bu, başka bir makalede daha ayrıntılı olarak açıklanmıştır, ancak hatırlanması gereken birincil nokta, gösterilen her bir ekstra gelir dolarının, takdir edilen değeri 0,08’lik bir sınır oranıyla 12,50 $ artıracağıdır (Veya, örneğin, eğer üst oran ise 10 $ .10).

Yatırım Mülkü Satın Alırken Kirli Hilelerden Kaçının

Gelir mülkleri satıcıları net geliri dürüst yollarla artırdıklarında, mülk daha fazla satmalıdır. Bununla birlikte, bazen kullanılan hem yasal hem de hileli pek çok dürüst olmayan yol vardır. Ev satıcıları temel çatlaklarını alçı ile kapatabilir, ancak gelir mülkleri satıcılarının kullandığı hileler görünüşle ilgili değildir. Bu hileler gelir ve giderlerle ilgilidir.

Gelirin şişirilebilmesinin bir yolu, toplanan fiili kiralar yerine size “proforma” veya öngörülen geliri göstermektir. Gerçek rakamları isteyin ve dolu olarak listelenen dairelerin hiçbirinin gerçekte boş olmadığını kontrol edin. Bir şeyin satışı gibi, gelirin tek seferlik olaylardan olup olmadığına bakın.

Otomatlardan elde edilen gelir gri bir alandır. Birçok akıllı yatırımcı, tavan oranını uygulamadan önce bunu net gelirden çıkarır ve ardından makinelerin kendi değerini geri ekler. Örneğin, çamaşır makineleri 6.000 $ kazanıyorsa, dahil ederseniz, takdir edilen değere (.08 kapama oranı) 75.000 $ ekleyecektir. Bununla birlikte, kolayca değiştirilebilir olduklarından, bunun yerine 10.000 $ değiştirme maliyetini eklemek daha mantıklıdır.

Satıcıların oynadığı diğer önemli numaralar, masrafları gizlemeyi içerir. Bunlar, kayıt dışı onarımlar için ödeme yapmayı veya bir yıl boyunca gerekli onarımlardan kaçınmayı içerebilir. Bu, net geliri önemli ölçüde artırabilir, yani mülk için daha fazla ödeme yaparsınız. Aynı zamanda, beklenenden daha az geliriniz olduğu ve yetişmeniz için ertelenmiş bakımınız olduğu anlamına gelir.

Tüm harcamaların muhasebesini isteyin. Harcama kategorisindeki bir numara şüpheli ise, kendi en iyi tahmininizle değiştirin. Ardından net geliri yeniden belirleyin.

Aşağıdakilerin her birine bakın, rakamları olabildiğince doğrulayın ve çok şüpheli ise kendi tahminlerinizi değiştirin: boşluk oranları, reklam, temizlik, bakım, onarımlar, yönetim ücretleri, sarf malzemeleri, vergiler, sigorta, kamu hizmetleri, komisyonlar, yasal ücretler ve diğer masraflar. Ödevinizi yapın ve yatırım amaçlı gayrimenkul satın alırken satıcının hilelerinden kaçının.