Ticari mülk sahiplerinin çoğu, hatta profesyonel muhasebeciler kullananlar bile, federal gelir vergilerinde önemli tasarruflar sağlayabilecek bir vergi mekanizması olan maliyet ayrımından yararlanamıyor.
Çoğu muhasebeci yaklaşıma aşina olsa da, bazıları doğru amortisman tutarlarının belgelenmiş bir analizi olmadan onu tavsiye etmekte tereddüt ediyor. IRS tarafından belirlenen bina bileşenlerinin sayısız karmaşıklığı, bazı muhasebe profesyonellerinin belirli bir mülk üzerindeki tüm uygulanabilir öğelerin farkında olmalarını zorlaştırır. CPA’lar, müşterinin tam olarak yararlanabilmesi için, sahiplerin amortisman programını destekleyen bağımsız bir rapor sağlamak için genellikle bir emlak uzmanı aramanın gerekli olduğunu kabul eder.
Büyük ölçüde az kullanılmasına rağmen, maliyet ayrımı çılgınca spekülatif bir muhasebe aracı değildir. Aslında, Amerikan Yeminli Mali Müşavirler Ulusal Muhasebe Dergisi, maliyet ayrımını destekleyen çok sayıda makale yayınlamıştır.
Maliyet ayrımı, uygulanabilir bileşenleri tanımlar ve amortisman için değeri ve doğru zaman çizelgesini belirler. Tipik koşullar altında, amortisman 39 yıla kadar yayılır. Bununla birlikte, maliyet ayrımı, mülkün bölümlerine 5, 7 ve 15 yıllık artışlarla amortisman uygular. Amortisman süresindeki bu hızlanma, federal vergilere tabi geliri azaltır. Bu yöntem, alternatif asgari vergi sorunlarını dikte etmez.
Profesyoneller Ayrıntılı Raporlar Hazırlar
Bir maliyet ayrımı analizi gerçekleştirmek için, başlangıçta inşaat, yenileme ve onarımlar için bina maliyet esası gözden geçirilir. Bir teknisyen, ayrıntılı ölçümler yapmak ve mülkün kalitesini ve durumunu gözlemlemek için tesise gider. Saha ziyaretinden sonra, yaygın olarak kabul edilen fiyatlandırma kaynaklarını ve yerel ekonomik koşulları kullanarak mülkün değerini hesaplar.
Bir maliyet ayrımı çalışması, dikkatli bir araştırma ile desteklenen profesyonel bir belge üretir. Sonuçlar, kısa ömürlü amortismana uygun 5, 7 ve 15 yıllık gayrimenkullerin miktarını belgeleyen ayrıntılı bir raporda özetlenir.
Gayrimenkul değerleme uzmanları veya mühendislik firmaları, genellikle mal sahiplerinin vergi hazırlayıcısının tavsiyesi üzerine, ayrıntılı maliyet ayrımı çalışmalarını gerçekleştirme bilgisine sahiptir. Çalışmanın hazırlanması, gayrimenkulün değerlendirilmesinde uzmanlık ve bu amortisman seçeneklerini ayrıntılandıran düzenlemelere tam hakimiyet gerektirir. İç Gelir Kanunu düzenlemeleri, daha kısa ömür için uygun olan yaklaşık 130 mülk kategorisini özetlemektedir.
Maliyet ayrımı düzenlemeleri, muhakkak sezgisel olmayan birçok değişken içerir. 5 yıllık mülk, halı ve vinil döşeme gibi öğeleri içerir. Yedi yıllık mülk, işaretleri ve park yeri çizgilerini yansıtabilir. On beş yıllık mülk, asfaltlama ve peyzajı kapsar.
Birçok EBM, Maliyet Ayrımını Önerir
Çoğu mülk sahibi, içgüdüsel olarak EBM’lerinin kendileri için maliyet ayrımı yaptığına inanıyor, ancak araştırmalar bu aracın yalnızca% 5 -% 10 oranında kullanıldığını gösteriyor. CPA’lar ve diğer vergi hazırlayıcıları, gayrimenkul değerleme metodolojisini ve tipik bir vergi uygulamasının kapsamı dışındaki uzmanlık bilgisini içerdiği için çalışmayı rutin olarak gerçekleştirmeyebilir. Maliyet ayrımı, bazı muhasebe profesyonelleri için alışılmadık bir alan olsa da, birçok muhasebeci tarafından oldukça övgüyle karşılanmaktadır.
Blakely’den CPA Bill Bandy ve Houston merkezli bir muhasebe firması olan Bandy, maliyet ayrımı, gayrimenkul için amortismanı doğru bir şekilde hesaplamanın güçlü ve gerekli bir parçasıdır. Düzgün hazırlanmış bir çalışma, bir CPA olarak benim için paha biçilemez, çünkü amortisman çizelgesini hazırlamak ve müşterilerimin vergilerini düşürmek için güvenilir destek sağlıyor. Vergi düzenlemelerindeki son değişiklikler, maliyet ayrımını daha çekici hale getirmekte ve bir gayrimenkul alımının tamamlanmasından yıllar sonra uygulanmasına izin vermektedir.
O nasıl çalışır?
Tarihsel olarak, çoğu amortisman programı arazi ve uzun ömürlü mülk arasında bölünmüştür. Uzun ömürlü mülk, daireler için 27,5 yıldan ve çoğu ticari mülk için 39 yıldan fazla amortismana sahiptir. Bir maliyet ayrımı çalışması, tipik olarak iyileştirme temelinin% 20 ila% 40’ını kısa ömür kategorilerine ve bazen daha fazlasını tahsis edebilir.
Yüksek gelirli sahipler tipik olarak normal gelir üzerinden% 35 federal vergi oranı ve sermaye kazançları üzerinden% 15’lik bir oran öderler. Bir satıştan elde edilen kazancı bildirme mekanizması, genellikle kazancın çoğunu% 15 oranında vergilendirilen sermaye kazançlarına tahsis eder.
Bir maliyet ayrımı çalışması aslında, temeli 5, 7 ve 15 yıllık mülke daha fazla ayırarak% 25 oranında yeniden ele geçirilen uzun ömürlü mülk miktarını azaltır. Maliyet ayrımı başlangıcından mülkte bir kazanç tanınana kadar kullanılırsa, federal vergi oranını çoğu yatırımcı için% 35’ten% 15’e düşürebilir. İstisnalar, normal gelir veya sermaye kazançları için aynı vergi oranını ödeyen C şirketleridir.
Ne Kadar Tasarruf Edebilir?
Firmanın yeni bir müşterisi, ilk yıl tasarrufları için geri ödeme oranını 4: 1 ve ilk beş yıl için geri ödeme oranını 20: 1 olarak gerçekleştirdi.
Maliyet Ayrımı Çalışmalarını Bugün Kim Hazırlıyor?
Değerleme ve mühendislik firmaları, Büyük Dört firmaları ve Dört Büyük firmaların bölünmeleri, maliyet ayrımı çalışmalarının birincil sağlayıcılarıdır. Bazı muhasebe firmaları bu hizmeti sunar ancak gerçek rapor hazırlığını sıklıkla bir değerlendirme veya mühendislik firmasına yaptırır. Yeni sağlayıcıların devreye girmesiyle, çok düşük maliyetli analitik çalışmalar ile çok daha yüksek büyük firma oranları arasındaki fiyat farkı genişledi.
Tüm Mülkler Maliyet Ayrımından Yararlanıyor mu?
Maliyet ayrımı tipik olarak etkilidir ve iyileştirme temeli 500.000 $ veya daha yüksek olan mülkler için mali olarak uygundur.
Çevre düzenlemesi de dahil olmak üzere çok fazla saha iyileştirmesi olan mülkler
ve park etmek harika sonuçlar üretir.
Amerika Birleşik Devletleri’nin herhangi bir yerindeki mülkler için maliyet ayrımı gerçekleştirilebilir. Apartman daireleri, ofis, perakende, endüstriyel, kendi kendine depolama ve birçok özel kullanım mülkleri için etkilidir.
Atlanta merkezli bir CPA ve danışmanlık firması olan Donner Weiser & Associates’den CPA Sheldon J. Donner, müşterilerin federal vergilerini en aza indirecek araçları bulmamızı ve kullanmamızı beklediklerini söylüyor. Maliyet ayrımı, federal ve eyalet gelir vergilerini önemli ölçüde azaltmak için uygun, muhafazakar ve uygun maliyetli bir araçtır. Müşterilerimiz sonuçlardan son derece memnun kaldı.
Maliyet Ayrımı Raporunu Ne Zaman Almalıyım?
Ulusal bir emlak yatırım şirketi olan Boxer Properties’in finans müdürü Jeff Harris, bir yatırım mülkü satın aldıktan sonra rutin olarak bir maliyet ayrımı çalışması yaptığımızı söyledi. Bir mülkün satın alındığı veya inşa edildiği yıl için bir maliyet ayrımı raporu elde etmek genellikle mantıklıdır. 1986’dan sonra mülk satın alan veya inşa eden mülk sahipleri, daha önce eksik bildirilen amortismanı, değiştirilmiş vergi beyannamelerini doldurmadan telafi ederek büyük ölçüde fayda sağlayabilirler.
GIPHY App Key not set. Please check settings