İngiltere’nin Gayrimenkulu

Beş korkunç “Karındeşen Jack” cinayeti, çeyrek mil kareden daha küçük bir alanda işlendi. Şehrin ve Londra metropolünün iki yanında bulunan bu unutulmaz ve yıpranmış arazideki evler, 25-50.000 İngiliz pounduna on yıl kadar geç bir tarihte sahip olunabilirdi. İşler nasıl değişiyor!

Komşu Spitalfields kentsel yenileme projesi ile birleştiğinde başkentteki emlak fiyatlarındaki genel canlılık, fiyatları yükseltti. Karındeşenin son ve en ürkütücü katliamının yapıldığı yerin 50 metre ötesinde bir ev şimdi 1 milyon poundun üzerinde satılıyor. Londra’nın merkezinde, tek yatak odalı daireler tuhaf bir yarım milyona satılıyor.

Birleşik Krallık’ın en büyük mortgage kredisi veren kuruluşu Halifax tarafından Eylül 2002’de yayınlanan araştırmaya göre, satılan 1 milyon sterlinlik konut sayısı 1999-2002’de ikiye katlanarak 2600’e çıktı. 2002’ye kadar 1995’ten bu yana on kat arttı. The Economist’in konut fiyat endeksine göre , fiyatlar 2003’te% 15.6, 2004’te% 10.2 ve 1997’den bu yana toplamda% 147 oranında daha yükseldi. Büyük Londra’da her 90 evden biri daha yüksek bir fiyat getiriyor. Ortalama bir Birleşik Krallık evi şu anda 100.000 pound’a mal oluyor. ABD’de konut fiyatlarının kira ve medyan gelire oranları tarihi yüksek seviyelerde.

Tokyo’daki kraliyet sarayının arazisinin Manhattan’ın tüm mülkünden daha değerli olduğu, gerçek balonlarının zirvesinde Japon böbürlenmesinin hatırlatıldı. İngiltere aynı yöne mi gidiyor?

Bir ev – tıpkı bir Big Mac gibi – bir hammadde, mal ve hizmet sepetidir. Ancak, Big Mac’in ve yarattığı satın alma gücü endeksinin aksine evler aynı zamanda yatırım araçları ve değer depolarıdır. Genellikle vergiden muaf sermaye kazançları, kira geliri veya onları işgal etmekten fayda sağlarlar (kira ödemeleri kaydedilir). Emlak, enflasyondan korunmak, yaşlılık için tasarruf etmek ve spekülasyon yapmak için kullanılır. Konut ve ticari mülk fiyatları kıtlığı, yatırım hevesini ve değişen ruh halini yansıtır.

Hem Birleşik Krallık hem de ABD’deki ev sahipleri – agresif pazarlama ve 30 yıldaki en düşük faiz oranları ile teşvik edildi – eski, daha pahalı, ipotekleri yeniden finanse ediyor ve “özsermayelerine”, yani piyasadaki meteorik yükselişe karşı yoğun bir şekilde borç alıyorlar. evlerinin fiyatları.

Los Angeles’taki Milken Enstitüsü’ne göre, varlık balonları birbirlerini hem iyileştirme hem de yamyamlaştırma eğilimindedir. Artan alım satım amaçlı menkul kıymetlerden elde edilen karlar, mülk satın almak ve değerlerini yükseltmek için kullanılır. Konut özkaynaklarına karşı borçlanma, hararetli menkul kıymetler borsalarında aşırı değerlenmeye yol açar. Bir balon patladığında – diğeri başlangıçta büzüşen alternatiften panik içinde çekilen bir fon akışından yararlanır.

Niceliksel olarak, ulusun servetinin önemli ölçüde daha büyük bir payı, sermaye piyasalarındakine göre gayrimenkule bağlıdır. Yine de, kötü şöhretli servet etkisi – borsada değişen servetlerin bir sonucu olarak tüketme arzusunda olduğu iddia edilen bir dalgalanma – emlak piyasalarında eşit derecede göze çarpmıyor. Görünüşe göre tüketim, kişinin tasarruf ve yatırım durumundan ziyade ömür boyu öngörülen kazançlarla ilişkili.

Bu, tek karşı sezgisel bulgu değildir. Varlık enflasyonu – ne kadar baş döndürücü olursa olsun – nadiren tüketici fiyatlarına yayılır. Örneğin Japonya ve ABD’deki son balonlar, uzun süreli enflasyon düşüşüyle ​​aynı zamana denk geldi. Yine de kabarcıkların patlaması deflasyonist bir etkiye sahip.

2002 sonlarında küresel konut fiyatı hareketleri üzerine yapılan bir ankette, “The Economist” gayrimenkul enflasyonunun küresel bir fenomen olduğu sonucuna vardı. İngiltere, Amerika Birleşik Devletleri ve İtalya’yı çok geride bıraksa da (1997’den bu yana% 65 artış), İrlanda (% 179) ve Güney Afrika’nın (% 195) gerisinde kalıyor. Avustralya (% 113) ve İspanya (% 132) ile lig içindedir.

Kağıt alaycı bir şekilde not ediyor:

“1990’ların sonundaki hisse senetlerinde olduğu gibi, emlak boğaları şimdi de aşırı ev fiyatı enflasyonunun neden devam edeceğine dair sahte argümanlar öne sürüyor. Demografik değişim … Fiziksel kısıtlamalar ve zorlu planlama yasaları … Benzer argümanlar da duyuldu. 1980’lerin sonunda Japonya ve 1990’ların başında Almanya – ve yine de son yıllarda bu iki ülkedeki ev fiyatları düşüyor. 1980’lerin sonunda İngiliz ev fiyatları da düştü. ”

Bunu tekrar yapacaklar. Uzun vadede konut fiyatlarındaki artış harcanabilir gelirdeki artışı geçemez. Bir mülk balonunun patlamasının etkileri, hisse senetlerindeki ayı piyasasının sonuçlarından her zaman daha zararlı ve uzundur. Emlak çok daha fazla kaldıraçlı. Borç seviyeleri, bir ekonomik gerileme döneminde konut öz sermayesini (“negatif öz sermaye”) çok iyi aşabilir. Günümüzde krediler yüksek enflasyonla aşınmıyor. ABD’deki yıllık toplamın üçte biri olan ayarlanabilir faizli ipotekler, faiz oranları yükseldikçe reel borçluluk mantarlarının yükünün artmasını sağlayacaktır.

The Economist (Nisan 2005):

“Varlık balonları üzerine yapılan bir IMF araştırması, konut patlamalarının% 40’ının, ortalama dört yıl süren ve konut değerlerinde ortalama% 30’luk bir düşüş görülen konut baskınlarının izlediğini tahmin ediyor. Ancak, gelişen piyasalarda kaç ev alıcısı göründüğüne bakılırsa, satın alma kararlarını büyük getiri beklentilerine dayandırmak için Los Angeles’taki alıcıların yakın zamanda yaptığı bir anket, evlerinin değerinin, en azından bazı pazarlarda, önümüzdeki çöküş gerileme dönemlerinde yılda% 22 oranında muazzam bir şekilde artmasını beklediklerini gösterdi. ”

Hem hisse senedi hem de emlak piyasaları kasvet içinde iken, insanlar nakite ve tahvillere geri dönüyor ve daha fazla tasarruf ediyor – deflasyona veya resesyona veya her ikisine de yol açıyor. Japonya, yatırım tercihlerinde böyle bir değişikliğin en önemli örneğidir. Fiyatlar cazip hale gelmek için yeterince düştüğünde, yatırımcılar hem sermaye hem de emlak piyasalarına geri döner. Bu döngü, insanın açgözlülüğü ve korkusu kadar eski ve kaçınılmazdır.