İlk evi satın almak kolay değildir, bu yüzden şaşırtıcı olabilecek bir öneri şudur: Bir konut satın almak yerine birkaç tane satın alın. Benim önerdiğim şeyin, gece geç saatlere kadar uzanan bilgilendirici reklamlar veya emlaktan hızlı ve kolay zenginlik vaat eden kitaplarla hiçbir ilgisi yok. Bunun yerine, birçok ilk kez alıcı, ipotek sistemindeki ilginç bir tuhaflıktan yararlanabilir.
İnsanların “gayrimenkul finansmanı” hakkında konuştuklarını duyduğunuzda, ipotekleri genellikle iki kategoriye ayırırlar; ev sahipleri için krediler ve yatırımcılar için daha pahalı ve daha zor krediler.
“Yatırım finansmanı” bir mülkte fiziksel olarak ikamet etmeyen alıcılar içindir. “Sahip-kiracı” kredileri evler, geceleri kaldığımız yerler, telefon çaldı ve araba park edildi.
Ama bir kırışıklık var:
Az düşük ve düşük oranlı mal sahibi-konut sahibi finansmanı tipik olarak tek ailelik bir evden fazlasını satın almak için kullanılabilir. Normalde, birini ana ikametgahınız olarak kullandığınız sürece, birden dörde kadar birime sahip mülkler için bina sahibi finansmanı alabilirsiniz.
Başka bir deyişle, mülk sahibi olarak statünüz, bir ev veya apartman dairesinden daha fazlasını satın almanıza izin verir. Aslında kira üreten ve vergi kesintilerinizi artıran mülk satın alabilirsiniz.
İki ila dört adet konut satın aldığınızda gayrimenkul finansmanı dünyası değişiyor. Borç verenler, kalifikasyon amacıyla kiranızın çoğunu gelirinize uygulayacaklardır. Bu, daha fazla borç alabileceğiniz ve ayrıca bu tür mülklerin ürettiği kiralarla kredi maliyetlerini dengeleyebileceğiniz anlamına gelir.
Dört daireli bir mülk satın aldığınızı varsayalım. Birinde yaşayacak ve diğerlerini kiralayacaksınız. Üç kiralık birimin her birinin adil piyasa kirası 1.000 $ ‘dır.
Bu durumda muhtemelen iki fayda elde edeceksiniz. İlk olarak, borç veren, yeterlilik standartlarınızı belirlerken kiranın bir kısmını – diyelim ki dörtte üçü – sizin için gelir olarak sayacaktır. Yani gelirinize ayda 2.250 dolar eklenecek. (1.000 ABD doları x 3 birim = 3.000 ABD doları. 3000 ABD doları x% 75 = 2.250 ABD doları)
Neden 3.000 $ değil de 2.250 $? Borç veren, kiralama birimleri için boş yer, onarım, sigorta, vergi ve diğer masrafların olacağını varsayar.
Borç veren başka bir şey de varsayar: Vergi amaçlı olarak, bu örnekteki mülkün dörtte üçü “yatırım” gayrimenkulü olacaktır. Gelir vergilerinizi bildirirken, bu birimler için kiralarınızı ve maliyetlerinizi listeleyeceksiniz. Bu “maliyetlerden” biri, vergilerinizi düşüren ancak cebinizden nakit olarak hiçbir şey almayan bir muhasebe aracı olan amortisman olacaktır.
Borç verenler amortisman gördüklerinde, aylık gelirinize bakarken bu maliyeti “geri eklerler”. Sonuç olarak, bu örnekte, kredi yeterlilik amaçları için etkin aylık geliriniz 2.250 $ ‘dan daha fazla artacaktır.
İki, üç ve dört birimli mülk satın almak, özellikle ilk kez satın alanlar için çok mantıklı olabilir. Aylık ipotek ödemelerini karşılama “yardımına” sahip olacaksınız, özellikle mülkiyetin ilk birkaç yılında – bu genellikle en zor olan zaman. Daha sonra, taşınmayı seçerseniz, mülkü satabilirsiniz veya elinizde tutmayı seçebilir ve sadece ikamet ettiğiniz birimi kiralayabilirsiniz.
Tüm yatırımlarda olduğu gibi, ne yıllık gelir ne de yükselen emlak değerleri garanti edilemez. Bazı mal sahipleri, kiracıların bu kadar yakın olmasından rahatsız olabilir ve her zaman yetersiz kiralar, fazla boş yerler ve büyük onarımlar için potansiyel vardır.
Ayrıca, çok ileri gitmeye dikkat edin. Dört birime kadar uygun olsa da, beş birim mülkü otomatik olarak “yatırım” gayrimenkulü olarak sınıflandırır; bu, mülkte yaşıyor olsanız bile mal sahibi tarafından kullanılan finansmanı kullanamayacağınız anlamına gelen bir başlık.
Yine de iyi haber şu ki, bir mal sahibi / sakin ve aynı zamanda bir ev sahibi olarak gayrimenkul yatırımının pratiklikleri hakkında çok şey öğreneceksiniz.
Gayrimenkul sahipliği, sürekli bakım ve gözetim gerektirir. Birkaç birimi olan bir bina sahibi olarak, onarım yapmayı, kiracılarla uğraşmayı, müteahhitleri işe almayı ve mülkün bakımını yapmayı “iş başında” öğreneceksiniz. Bunlar ömür boyu gelir ve zenginlik sağlayabilecek değerli derslerdir. Aslında, gayrimenkulde başarılı olan pek çok kişi genellikle tek bir küçük mülkle, çok az düşüşle mal sahibi-kullanıcı finansmanı ve iki ila dört birimle işe başladı.
Ayrıntılar için uygun profesyonellerle konuşun. Borç verenler size mevcut finansman hakkında bilgi verebilir; emlak komisyoncuları yerel kiralama modelleri hakkında bilgi sağlayabilir, ayrıca bir uzmanın birden fazla birime sahip olmanın vergi avantajlarını açıklamasını isteyebilirsiniz.
GIPHY App Key not set. Please check settings