FHA Kredileri Güçlü Görünüyor

Bugün uzun vadeli ipotekleri verilmiş kabul ediyoruz, ancak bu her zaman böyle değildi. Uzun zaman önce, bir evi finanse ettiyseniz, muhtemelen beş yıllık “vadeli” bir ipotekle borç para alıyordunuz – ve o zaman bile yüzde 50 kesinti yapmanız gerekiyordu. Beş yıl dolduğunda, gidip bir ikame kredisi aldınız.

Ancak vadeli kredilerin yerleşik bir sorunu vardır: Her zaman mevcut değildir, özellikle insanlar işlerini kaybederse veya ev değerleri düşerse. Bu, Büyük Buhran’dan sonra yaygın bir durumdu, ancak 1934’te yeni kurulan Federal Konut İdaresi (FHA), federal hükümet tarafından sigortalanan uzun vadeli ipotek kredileri sunmaya başladı. Sonuç, milyonlarca insanın, çok az düşüşle uzun vadeli ipotek alabilmesiydi ve bu da zor zamanlardan kurtulmalarına izin veriyordu.

Bugün FHA ipotek programı önemli bir seçenek olmaya devam ediyor – 2005’te 555.000’den fazla FHA kredisi oluşturuldu. Bu büyük bir sayı, ancak 2004’te başlayan 827.000 FHA kredisi veya 2003’te ortaya çıkan 1.53 milyon FHA kredisinden çok daha az.

Rakamlar ne olursa olsun, ilk kez alıcıysanız veya liberal yeterlilik standartları arayan biriyseniz, FHA programı dikkate alınmaya değer. Ve borç verme endüstrisindeki yaklaşan değişiklikler göz önüne alındığında, muhtemelen 2006 ve sonrasında çok daha fazla FHA kredisi göreceğiz.

FHA programı kapsamında yüzde 3 gibi küçük bir indirimle satın alabilirsiniz. Bu yüzde 97 finansman, geleneksel standartlara göre iyi bir anlaşma, ancak yüzde 100 finansmanın artık yaygın olarak mevcut olduğunu belirtmek doğru. Bununla birlikte, yüzde 3’lük peşin ödeme bir hediye veya hibe şeklinde olabilir – aslında son on yılda FHA, çiftlerin, arkadaşların ve akrabaların bir ön ödeme fonuna katkıda bulunabilecekleri bir “gelin kaydı” oluşturmasına bile izin verdi.

Buna ek olarak, FHA programı, sahiplerin, satış miktarının yüzde 1 ila yüzde 6’sı arasında bir “satıcı katkısı” yapmasına da olanak tanır. Çoğu satıcının, alıcılara yardım etmek için sevinçli bir şekilde paradan vazgeçmeyeceğine emin olabilirsiniz, ancak bir alıcının pazarında bir satıcının katkısı, “satılan” ile hareketsiz listelenmiş arasındaki fark olabilir.

Bir ipotek alacaklılarına hak kazanmak için aylık gelir ve giderlerinize bakın. Geleneksel bir kredi için kurallar, aylık brüt gelirinizin yüzde 28’ini ipotek faizi, anapara, emlak vergileri ve ev sigortası (PITI) gibi konut maliyetlerine harcamanıza izin verebilir. Ek olarak, kredi yönergeleri, PITI artı kredi kartı faturaları ve otomobil kredisi ödemeleri gibi diğer aylık borçlar için yüzde 36 harcamanıza izin verebilir.

FHA sabit oranlı finansman ile olağan oranlar 31 / 43’tür – borçluların geleneksel kredilerden daha fazla finansman almasına olanak tanıyan liberal standartlar. FHA ayrıca bir “enerji verimli ipotek” veya EEM sunar. Enerji tasarruflu bir eviniz varsa, FHA daha düşük hizmet maliyetlerine sahip olacağınıza inanıyor, bu nedenle ipotek ödemeleri için her aya kadar daha fazla para var. FHA yönergeleri, EEM finansmanı ile 33/45 oranlarına izin verir.

Bununla birlikte, FHA mortgage finansmanıyla ilgili bazı zorluklar vardır.

FHA programı kapsamında, az miktarda satın alıyorsunuz. Bu mümkündür çünkü FHA krediyi sigortalar ve bir sigorta primi ödersiniz. Prim, kapanışta satış fiyatının yüzde 1,5’ine (finanse edilebilecek bir miktar) ve kalan kredi bakiyesi için yıllık yüzde 0,5’e eşittir. Yani yüzde 20 indirimli veya 80-10-10 finansman ile satın alabiliyorsanız FHA programını atlayarak sigorta ücretlerinden kaçınmak isteyebilirsiniz.

FHA ayrıca karmaşık bir dizi kredi limitine sahiptir, bu da bir mülk satın almak için yeterli kredi parası olmayabileceği anlamına gelir.

Örneğin, bu yıl ABD kıtasındaki tek aileli evler için geleneksel kredi limiti 417.000 $ ‘dır. Yasaya göre, maksimum FHA ipoteği, geleneksel kredi limitinin yüzde 87’si veya 2006’da 362.790 ABD dolarıdır. Ancak, bu üst kredi rakamı yalnızca yüksek maliyetli alanlarda mevcuttur – ve birçok yüksek maliyetli alanda, FHA kredileri basitçe yetersizdir. tipik evler edinir.

Daha ucuz konutların olduğu bir toplulukta yaşıyorsanız, FHA programı kapsamında ödünç alabileceğiniz miktarın daha düşük olması muhtemeldir. En az bir birimin sahibi tarafından kullanılıyor olması koşuluyla, iki, üç ve dört üniteli mülkler için daha büyük FHA kredileri mevcuttur. Mortgage borç vereniniz, satın almak istediğiniz mülk türü için topluluğunuzda bulunan FHA finansmanının miktarını açıklayabilir.

Son birkaç yıldır, FHA kredilerini diğer finansman türlerinden daha az çekici kılan başka bir faktör daha olmuştur; bu, kredinin azalan popülaritesini açıklamak için çok ileri gidebilir.

1998’den itibaren FHA, Homebuyer Koruma Planı adı verilen bir şey başlattı. Fikir, değerleme uzmanlarının evleri fiziksel kusurlar açısından incelemesiydi – eksperlerin profesyonel ev müfettişi olarak nitelendirilmemesi dışında kötü bir düşünce değil.

Pek çok ev sahibi, sözde koruma planı kapsamındaki bir FHA değerlendirmesinin bir ev teftişi gibi görünmesi nedeniyle para biriktirebileceklerini düşündü. Öyle değildi, ancak sonuç olarak birçok alıcı mülklerini profesyonel bir müfettiş tarafından kontrol ettirmemeye karar verdi.

HUD, gereksinimlerini karşılamayan FHA değerleme uzmanlarının federal Yanlış İddialar Yasası uyarınca yargılanabileceğini söyledi. Değerleme uzmanları daha sonra mantıklı insanların yaptığı şeyi yaptılar: Yeni gereksinimler nedeniyle oranlarını artırdılar veya FHA borçluları için evleri değerlendirmeyi reddettiler. Borç verenler, sırayla, yalnızca bir değerleme uzmanı bulmanın daha kolay olması nedeniyle, borçlulara diğer programları denemelerini tavsiye etmeye başladı.

HUD çabası, geleneksel kredi verenler veya Gazi İşleri Bakanlığı tarafından benimsenmedi. Detroit’te FHA finansmanı için onaylanan bir evin 181 bina kodu ihlaline sahip olduğu bulundu – belki de bir dünya rekoru değil, ancak HUD mülkü sahiplerden geri satın aldığı kadar utanç verici.

Geçen yıl 19 Aralık’ta HUD, eksperlerin artık sızdıran musluklar, kirli halılar, kötü işçilik veya tarama alanındaki çöpler gibi “kozmetik kusurlar, küçük kusurlar veya normal aşınma ve yıpranma” bildiriminden sorumlu olmayacağını duyurdu.

Yeni HUD değerlendirme standartlarının gerçekten anlamı şudur: FHA finansmanı ile bir ev satın almak istiyorsanız, bu harika – hem bir değerlendirme hem de profesyonel bir ev denetimi aldığınızdan emin olun. Değerleme uzmanı mülkün değerini belirleyebilir ve müfettiş mülkün mevcut fiziksel durumunu belirlemek için mülkü kontrol edecektir.

Bu, tüm evler ve her türlü finansman için olması gerektiği gibidir. Bir değerlendirme, basitçe bir ev denetimi değildir ve alıcılara her ikisini de almaları iyi hizmet edilir.

FHA kredilerine gelince, gereksiz ve yapışkan değerlendirme standartları olmadan, 2006’da daha fazlasını göreceksiniz. Doğası gereği iyi bir kredi, giderek artan rekabetçi şartlarda borçlulara bir kez daha sunuluyor.