Bangkok Kiralama Pazarı Büyüyor

Dawn Ferguson’dan Tayland Emlak Raporu Ayda 70.000 Bt ile 100.000 Bt arasında değişen konut ödenekleriyle, Bangkoks’un yüksek maaşlı gurbetçilerinin yakacak paraları var – ve alıştıkları tüm Batı olanaklarına sahip evler istiyorlar.

Kat mülkiyeti ve apartman sahipleri için, pazarın bu bölümü potansiyel bir altın madeni, özellikle de bu beklentilerin çoğunun burada kısa vadeli olduğu düşünüldüğünde. İstatistikler kesinlikle ümit verici, ancak rekabet büyüdükçe, girmesi kolay bir pazar değil.

CB Richard Ellis Tayland yönetici direktörü James Pitchon, Property Report Tayland’a verdiği demeçte, yüksek kaliteli kiralamalara olan talebin 2006’da arttığını ve çalışma izni olan Bangkok’taki gurbetçilerin sayısının 2006’da 67.412’ye yükseldiğini söyledi. İstihdam Bakanlığı’nın Yabancı Mesleki Kontrol bölümü. Bu pazarın en büyük bölümü Japon -% 22 – yükselen güneşin sözde ülkesi Tayland’daki en büyük doğrudan yabancı yatırımcı.

Pitchon, bu rakamlar diplomatları ve Birleşmiş Milletler gibi kurumları kapsamadığı için kiralama piyasasının gerçekte daha da yüksek olduğunu belirtti. Çalışma izni olmayan yabancıları da dışlıyorlar, ancak Pitchon bunların çoğunun geleneksel olarak birimlerini satın alan emekli pazarının bir parçası olduğunu düşündüklerini söylüyor.

İyi haber, talebin artması. Geçen yıl dairelerde sınırlı miktarda yeni tedarik vardı ve geçen yıl tamamlanan yaklaşık 330 ünite vardı. Ancak kat mülkiyeti birimlerinin sayısı 4.000 birimin üzerinde arttı. Bu durumun önümüzdeki iki üç yıl içinde de devam edeceğini, ancak bu rakamın, bir otel ile apartman arasında bir yerde çok farklı bir ürün olarak kabul edilen servisli daireleri kapsamadığını ekledi. Birçoğunun artık otel ruhsatı var, bu yüzden daha kısa vadede faaliyet gösteriyorlar.

Tedarik açısından büyük soru şu: Bu dairelerin kaç tanesi expat kalitesinde ve bu yeni apartmanların kaç sahibi onları kiraya vermek isteyecek? sorar Pitchon. Son zamanlarda şehir merkezinde yeni bir tedarik ortaya çıktı ve çoğu Tayland pazarına yönelik olan küçük boyutlu birimlere daha fazla odaklanıldı, bu nedenle tüm yeni kınamak arzı, göçmenlere hitap eden bir standart olmayacak, ancak orada çok sayıda apartman birimi var.

Pitchon, mülk sahibi meskeninin ve satın alma-kiralama esasına göre satın alınan birimlerin oranının binadan binaya değiştiğini söylüyor: Henüz tamamlanmak üzere olan gelişmelerden kira için uygun olacak sayı 30-50 arasında değişiyor. % Şu an. Dolayısıyla, talep artmış olmasına rağmen, oldukça fazla kat mülkiyeti arzı gelecektir.

Bu, önümüzdeki yıl rekabetin sıkı olacağı anlamına geliyor. Pitchon, genellikle, seçim hakkı verilen gurbetçilerin tek bir sahiplik dairesini tercih edeceğini söylüyor, çünkü ev sahibi tüm gereksinimlerini karşılayabilirken, bir apartman dairesinde mülk sahibi Tayland’da bile olmayabilir. Ve çoğu durumda ev sahibi, dairesine bakması için yerel bir yönetici yerleştirmemiştir. Dolayısıyla, kiralamak için satın alan kat mülkiyeti sahipleri için zorluk, birimlerini nasıl yönetecekleridir çünkü kiracıların soruları olacaktır.

Peki klima bozulursa, kim tamir edecek? Dairenin ortak alanlarına bakan personel olmayacaktır çünkü sorumlulukları özel mülkiyet değildir. Bu nedenle sahipler, birimleri nasıl yöneteceklerini ve bakımını yapacaklarını düşünmelidir.

Bu, haşere kontrol sözleşmelerinin, düzenli klima bakım sözleşmelerinin uygulanmasını içerir ve en önemlisi, ne yapmaktan sorumlu olanın sahibi ve kiracısı arasında net bir anlayış olmalıdır.

Gurbetçiler için en popüler bölge hala Sukhumvit, ardından Central Lumpini ve Sathorn bölgesi. Biri Uluslararası Bangkok Okulu çevresinde olmak üzere iki uydu var ve ayrıca Bangkok Pattana Okulu çevresinde daha küçük bir küme var. Gelecek vadeden nehir kenarına gelince, şu anda genellikle erişim sorunları nedeniyle göçmen kiracılardan sınırlı talep var. Küçük bir gurbetçi kesimi, Thonglor gibi diğer bölgelere gidiyor. Yine gökyüzü trenine erişiminiz var, ancak biraz daha düşük yoğunluklu bir ortamda, dedi Pitchon.

Expat kiralama pazarı genel olarak çalışanlara verilen konut ödenekleri tarafından yönlendirilir ve çalışanlar genellikle tüm harçlıklarını harcarlar, ancak kendi paralarını yatırmazlar. Pazardaki en büyük değişiklik, aileleri olan Japonların artık eskisinden daha yüksek ödenek alması olmuştur. , diyor Pitchon. Bazıları üç yatak odalı bir daire için Bt70.000 veya Bt75.000 verecek. Japonlar, pazarın alt ucunda olma eğilimindedir, ancak bunlar önemli bir talep seviyesidir.

Olan şey şu ki, mevcut hisselerin çoğu 10 yaşın üzerinde. Son 10 yılda mali krizden bu yana çok az daire inşa edildiğini, daha fazla apartman dairesini gördük ve olan şey, daha küçük birimlerle yeni arzın aslında daha iyi göründüğü için daha yüksek kiralar alması. Modern dizayn.

Konut kiralamaya gelince, Pitchon pazarın küçük olduğunu çünkü Sukhumvit bölgesi de dahil olmak üzere merkezi bölgelerde sınırlı sayıda ev arzı olduğunu söylüyor. 67’de Sansiri iyi kiralamıştı, ancak ayda 100.000 Bt’nin üzerinde harcayabilecekleri sınırlı bir pazar var, dedi. Bu tür kira yardımı ödeyen çok az şirket var.

Taylandlılar ve Yabancılar için iki aşamalı fiyatlandırmaya gelince, gerçekten bir Tayland kiralama pazarı yok. Taylandlıların, yabancıların aksine, seçtiklerini alıp satma özgürlüğüne sahip olduğu göz önüne alındığında, maaşları ve geliri yüksek olanlar dışarı çıkıp ayda 75.000 daire kiralamayacak. Yani ayda 15.000 Bt’nin üzerinde Tayland pazarı yok.

Pitchon, kiralama piyasasının şeffaf fiyatlandırma, ürünler hakkında bilgi ve düzenli ciro açısından verimli olduğunu söyledi. Yani bir bina standartlarını korumazsa, yeni gurbetçiler taşınmayacaktır.