Son gayrimenkul döngüsünde neredeyiz?

2005 yılında devam eden mevcut ekonomik genişlemeyle birlikte, gayrimenkul için temel sorun şudur: genel ekonomik aktivite, alan talebi, artan para talebi ve artan emlak geliştirme seviyeleri arasındaki normal ilişkiler, geçmiş döngülerde olduğu gibi geçerli olacak mı?

Yoksa, gayrimenkul piyasalarına aşırı sermaye akışı farklı döngüsel sonuçlara neden olacak mı?

Normal iş döngüsünde, ekonomi durgunluktan genişlemeye doğru ilerlerken, artan ticari faaliyet seviyeleri hem para hem de ticari alan için talebi artırır. Bu artışlar, ticari alandaki faiz oranları ve doluluk seviyeleri üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturmaktadır. Yükselen faiz oranları, artı mevcut yüksek boşluk oranları ve düşük kira oranları, yeni ticari emlak inşasını engellemeye devam ediyor. Ayrıca, yatırımcılar gayrimenkul yatırımlarından başarılı şirketlerin hisse senetleri gibi rakip varlık formlarına çekilir.

Bu koşullar yalnızca kademeli emilim sağlar. Boş pozisyonlar düşüyor ve oranlar istikrarlı ya da artıyor, ancak ikisi de yeni bir gelişmeyi haklı çıkarmaya yetmiyor, özellikle de diğer rakip yatırımlarla birlikte faiz oranları yükseldiğinden.

Hızlanan genel genişlemeyle birlikte, mevcut alan için artan rekabet, boş pozisyonları düşürür ve oranları yükseltir. Sonunda, bu değişiklikler, daha yüksek faiz oranlarına rağmen geliştiricileri yeni bir inşaat projeleri başlatmaya teşvik eder. Bu, döngünün geliştirme aşamasını başlatır. Yeni projeler, genel iş döngüsünün zirve yaptığı anda başlar. Daha sonra, ekonomik bir yavaşlama ile birlikte mevcut alanın genişlemesiyle, sonuç, tıpkı ekonominin durgunluğa geri döndüğü sırada, başka bir aşırı inşa edilmiş evredir.

Halihazırda çoğu ticari pazar, yüksek seviyelerde açık işlerin düşmesi ve kiraların dengelenmesi ile kademeli olarak benimsenme aşamasındadır. Ulusal endüstriyel boşluk oranları değişmeden kalırken, şehir merkezindeki ofis boşluk oranları bir miktar düştü. Bununla birlikte, cesur ofis ve endüstriyel boş pozisyonlar, 2000’in sonlarında sahip oldukları düşük oranların iki katından fazla.

Sonuç olarak, yeni ofis inşaatı düştü. Yeni endüstriyel gelişme de düştü. Bununla birlikte, her türden iyi oturulmuş mülk satın alma talebi, gayrimenkul yatırımına giden para selinden dolayı çok yüksek kalmaktadır.

Çoğu uzman bu durumun uzun sürmeyeceğini tahmin ediyor. Bazıları, hızla yükselen faiz oranlarının bir gayrimenkulü yatırım yapmayı daha az çekici hale getireceğini ve bazı değerlerin düşmesine neden olacağını iddia ediyor. Diğerleri o kadar çok parayla hala gayrimenkule yatırım yapmaya çalışırken, yükselen faiz oranlarının yatırımcı coşkusunu azaltmayacağını düşünüyor.

Yine de diğerleri, borsa dramatik artışlar yapmadıkça mülk talebinin düşmeyeceğine inanıyor. Yatırımcıların hisse senetlerine geri dönme hevesini engellemek için dünya ekonomik koşulları hakkında yeterince belirsizlik var. Buna ek olarak, temel piyasa koşulları yavaş yavaş iyileşmekte ve yatırımcıların gayrimenkule karşı olumlu tutumlarını desteklemektedir.

Para seli, geçmişte fonlar bu kadar kolay erişilebilir olsaydı gerçekleşecek olan yeni mülk geliştirmeye yönelik büyük bir hareketi teşvik etmedi. Ayrıca, gayrimenkulün çoğu hisse senedi veya tahvilden çok daha yüksek nakit gelirleri ödeme yeteneği, mülkü artan ödemelerle karşı karşıya olan ve iyi gelire ihtiyaç duyan emekli bebek patlamaları ile karşı karşıya olan emeklilik fonları için giderek daha çekici hale getiriyor.

Bu nedenle, spekülatif satın almanın aniden doluluk daralmasına neden olabileceği bazı kat mülkiyeti konut piyasaları dışında, yakın gelecekte gayrimenkul değerlerinin çağrı uygulamaları olmayabilir. Günümüzde gayrimenkullere olan büyük yatırımcı iştahı, bunu gayrimenkul satmak için ideal bir zaman haline getiriyor. Ancak bu koşullar sonsuza kadar sürmeyecek.

Federal Rezervlerin, genel ekonomide artan bir genişleme ile birlikte faiz oranlarını yükseltme arzusu ile yakın gelecekte faiz oranları kesinlikle artacaktır. Mevcut elverişli borçlanma koşulları devam ederse, daha fazla geliştirici başka bir patlamaya yol açan yeni projeler inşa etmeye başlama eğiliminde olacaktır. Bu, geçmişte olduğu gibi gelişen piyasa koşullarını baltalayacak ve yatırımcıların mülk talebini azaltabilir.

Ahlaki: Güneş parladığında saman yapsan iyi olur.

Sana iyi şanslar,