Özel Satış (FSBO) Emlak Fiyatlandırması

Emlak fiyatı ikilemi

Evinizi satan bir ev sahibi olarak, mülkünüz için istenen fiyatı belirlerken bir ikilemle karşı karşıyasınız. Çok fazla isteyin ve herhangi bir teklif almadan aylarca piyasada oturarak mülkünüzü riske atarsınız. Çok az sorun ve maddi olarak kaybedersiniz. Bu seçimle karşı karşıya kalan birçok ev sahibi, mülk satmazsa fiyatı her zaman düşürebileceklerine inanarak talep fiyatlarını çok yüksek tutmaktadır. Ancak bunun evinizin değeri için feci sonuçları olabilir.

Doğru fiyatı belirlemek, evinizi satmanın en önemli parçasıdır. İster evinizdeki FSBO’yu satıyor olun, ister bir emlakçı aracılığıyla, ilk seferde istenen fiyatı doğru bir şekilde almak çok önemlidir. Amacınız mülkünüzü makul bir sürede satmak ve hayatınızı sürdürmek, bunu yapmak için gerçekçi bir fiyat belirlemelisiniz.

Alıcılar emlak piyasasını bilir

Mevcut emlak piyasası söz konusu olduğunda alıcılar genellikle iyi araştırılır. Bu nedenle, bir mülk aşırı fiyatlandırılırsa satılmaz. Bir ev sahibi olarak, potansiyel bir alıcının size her zaman bir teklifte bulunabileceğini, ancak çoğu durumda alıcıların kolayca uzaklaşacağını düşünebilirsiniz. Makul fiyatlı bir mülkün makul teklifler çekeceği, ancak aşırı pahalı bir mülkün hiçbir teklif çekmeyeceği söyleniyor.

Bir mülk aşırı fiyatlandırılırsa ve satılmazsa, piyasada duracak ve hızla bayat olacaktır. Alıcılar mülkün bir süredir piyasada olduğunu kabul edecek ve bunda bir sorun olması gerektiğini varsayacaktır; mülkiyet limon olma ününü kazanmış olacaktır. Pazarı test etmek için evi fazla fiyatlandırırsanız ve daha sonra fiyatı düşürürseniz, alıcılara mülkün aşırı pahalı olduğunu ve hala da olabileceğini gösterir. Emlakçılar aracılığıyla listelenen evler özellikle savunmasızdır, çünkü birçok emlakçı ev sahiplerine girişi denemek ve güvence altına almak için mülkleri üzerinde şişirilmiş değerler verir. Sahibi daha sonra emlakçı tarafından genellikle mülkün gerçek değerinden daha düşük olan daha düşük bir teklifi kabul etmesi için şartlandırılır.

Mülkünüzün fiyatını etkileyen faktörler

Evinizi satmak zorunda olduğunuz süre, satış fiyatını etkileyecektir. Fiyat yeterince düşükse herhangi bir mülk satılır. Emlak piyasası yavaşsa ve hızlı satış yapmanız gerekiyorsa, size mülkü satmak için daha düşük bir fiyatı kabul etmeniz gerekebilir. Daha düşük bir fiyata satılık bir mülkün sunulmasıyla, mülk, mülkü kiracılara kiralamak ya da yenilemek ve kârla satmak isteyen gayrimenkul yatırımcıları için cazip hale geldikçe potansiyel alıcı havuzu genişletilir. Mülkünüzü satmak için aceleniz yoksa, yatırımcılardan çok ev sahiplerine hitap etmeye konsantre olabilirsiniz. Ev sahiplerinin kira getirisi ve kar marjları konusunda endişelenme olasılığı daha düşüktür ve aşık oldukları bir ev için daha fazla ödeyeceklerdir.

Bir mülkün fiyatını etkileyen zaman dışındaki bazı faktörler şunlardır:

Konum: Bundan kaçamazsınız; klişe konumu, konumu, konumu iyi biliniyor çünkü doğru. Mülkünüz talep gören ve talep gören bir bölgede bulunuyorsa, daha az arzu edilen bir bölgede aynı ev için alabileceğinizden daha yüksek bir fiyat alabileceksiniz.

Durum: İyi bakılmış ve yeni sahipleri herhangi bir büyük tadilat yapmak zorunda kalmadan taşınabilen bir ev, her zaman ihmal edilmiş ve üzerinde çalışılması gereken birden fazla ev için satış yapacaktır.

Arzu edilen olanaklar: Evinizin yakınında parklar, okullar ve dükkanlar gibi popüler olanaklar varsa, daha yüksek bir fiyata satış yapar.

FSBO ve emlak fiyatları

Bir FSBO ev sahibi olarak, rakiplerinizin altını çizebileceğiniz (emlakçılarla listelenen mülkler) ve ödeyecek emlakçı ücretleriniz olmadığı için yine de öz sermayenizin daha fazlasını cebinizde tutabileceğiniz harika bir konumdasınız. Bununla birlikte, önemli sayıda FSBO sahibi, bir temsilci aracılığıyla listelenen mülklerin aynısını veya daha fazlasını isteyerek rekabet avantajlarını aşındırmaktadır.

Görüş, alıcıların doğrudan sahibinden mi yoksa bir aracı aracılığıyla mı satın almayı tercih edeceklerine göre bölünmüştür. Bazı insanlar, geri bildirimlerinde daha dürüst olabilecekleri için alıcıların bir temsilci aracılığıyla pazarlık yapmayı tercih ettiklerini düşünüyorlar, bu nedenle bu alıcılar FSBO mülklerini dikkate almaya ikna edileceklerse, onları çekmek için daha düşük bir fiyata ihtiyaçları var. Diğerleri, alıcıların bazı temsilciler tarafından oynanan aldatmacaya ve oyunlara katlanmak yerine doğrudan mal sahibiyle anlaşmayı tercih edeceğini düşünüyor. Birçok temsilci ve FSBO sahibiyle uğraştığım için her gün doğrudan anlaşmayı tercih ederim.

Muhtemel alıcının doğrudan anlaşmayı tercih edip etmediği veya bir temsilci aracılığıyla pazarlık yapmayı tercih edip etmediği kesin olan bir şeydir. Alıcı, ev sahibinin komisyon ödemek zorunda kalmayarak önemli miktarda tasarruf ettiğini bilir ve ev sahibinin bu tasarrufun bir kısmını onlarla paylaşmasını bekleyecektir.

Mantıklı herhangi bir FSBO satıcısı, tasarruf edilen komisyonu biraz daha düşük bir fiyatı kabul ederek alıcıyla paylaşacaktır. Ev sahibi, cebinde sahip olduğu öz sermaye açısından hala öndedir ve yeni evinde hayatına devam edebilir ve devam edebilir. Ne kadar tasarruf edebileceğinize değil, evinizi satmaya odaklanmak önemlidir.

Mülkünüzün fiyatı nasıl belirlenir

Mülkünüzün fiyatını belirlemek için, mülkünüzü mahallenizde satılan diğer evlerle karşılaştırmak gerekir. Bunu yapmanın üç yolu vardır:

1. Çevrimiçi değerleme hizmeti
Bu hizmetler, belirli bir banliyö veya cadde için geçmiş satış verilerine dayalı raporlar derler. Faydalı bir genel bakış niteliğindedirler ve bilgileri hızlı ve kolay bir şekilde sağlarlar, ancak oldukça yüksek düzeyde bilgi sağlarlar. Bir sokaktaki ortalama ev fiyatını öğrenebilirsiniz, ancak ortalama bir evin kaç yatak odası olduğunu bilemeyebilirsiniz.

2. Profesyonel bir değer biçen
Mülkünüzün ne kadar değerli olduğunu bulmanın en doğru yolu profesyonel bir değerleme yapmaktır. Profesyonel bir değerleme uzmanından bir değerleme, bir emlakçıdan alabileceğiniz bir değerleme ile aynı şey değildir. Profesyonel bir değerleme uzmanının mülkünüzde hiçbir mali çıkarı yoktur ve değerlemesinden yasal olarak sorumludur. Bankalar, ipotek ihraç etmek için profesyonel bir değerleme uzmanından bir değerleme talep edeceklerdir. Bankalar, bunların güvenilir olmadığını bildikleri için bir emlakçıdan bir değerleme kabul etmeyecektir.
Değerleme görevlisi, evinize değer vermek için ölçümler yapmak ve durumu değerlendirmek için mülkü ziyaret edecektir. Daha sonra mülkünüzün yerel bölgede satılan diğer mülklere kıyasla nasıl olduğunu değerlendirecekler.

3. Karşılaştırmalı pazar analizi
Evinizi bölgede satılan diğerleriyle karşılaştırarak kendi pazar analizinizi yapmanız mümkündür. Buradaki anahtar, diğer mülklerin satış fiyatı ile karşılaştırmaktır, istenen fiyatla değil.
Son 6 ayda bölgenizde satılan sizinkine benzer 4-5 ev bulun. Listelenen ve satılan mülklerin ne için olduğunu öğrenmek için acentelere veya sahiplere sorun veya mülk kayıtlarını kullanın. Son satış örnekleri için gazete emlak sayfalarına göz atın.
İki ev tam olarak aynı olmadığından, eviniz ile karşılaştırmadakiler arasındaki farklılıklar için ayarlamalar yapmanız gerekecektir. Karşılaştırmadaki evin yenilenmiş bir banyosu varsa ve mülkünüzde yoksa, karşılaştırma fiyatını düşürmeniz gerekecektir.

Mülkünüz için istenen fiyatı belirleme

Sahip olduğunuz duygusal bağlılık nedeniyle evinize öznel olarak değer vermeye çalışmak zordur. Bu, mülklerin iyi noktalarını aşırı vurgulamanıza ve eksiklikleri gözden kaçırmanıza neden olabilir. En doğru değeri elde etmek için profesyonel bir değerlemeye yatırım yapmanızı tavsiye ederiz.

İstenen fiyatı belirlerken, alakalı olan tek şeyin bir alıcının bugün eviniz için ne kadar ödemeye hazır olduğu olduğunu unutmamak önemlidir. Ne beş yıl önce eviniz için ne kadar ödediğiniz, ne de yeni evinizin ne kadara mal olduğu ya da ipoteğinize ne kadar borçlu olduğunuz önemli değildir. İlgili olan mevcut emlak piyasası tarafından belirlenen, yalnızca mülkünüzün değeridir.

Bununla birlikte, bir müzakere odasına izin vermek için küçük bir tampon eklemek isteyebilirsiniz. İstenen fiyatta% 5 daha fazla pazarlık yapmak için yeterli alan sağlanacak, ancak alıcılar korkacak kadar mülkü aşırı fiyatlandırmayacaktır.

Öz sermayenizi nasıl maksimize edebilirsiniz

Cebinizde bulduğunuz para miktarını en üst düzeye çıkarmak için, mülkün değerini belirlemek için profesyonel bir değerleme uzmanı kullanmanızı öneririz.

Mülkünüzü iyi bir FSBO web sitesinde (özel satış olarak da bilinir) listelemek için ne kadar satacağınıza karar verdiğinizde, bir emlakçıya komisyon ödemekten kaçınmanız ve elinizde kalan öz sermaye miktarını en üst düzeye çıkarmanız anlamına gelir.