Gayrimenkulde Yavaşlama: Önümüzdeki Fırsatlar

2006 yılının beş ayında ulusal haciz temerrüt başvuruları artmaya devam ederken, artan sayıda ABD’li ev sahibinin aylık ipotek ödemelerini güncel tutmak için mücadele ettiğine dair kanıtlar yükseliyor.

Şimdi inşaatçılar, artan haciz sayısı nedeniyle aşağı yönlü bir piyasa baskısı ile karşı karşıyadır. İnşaatçılar tarafından bildirilen ev satışlarındaki düşüşün de kanıtladığı gibi, spekülatörler “yatırımlarının” emlak fiyatları düştükçe özkaynaklarını kaybetmeye başladığını fark ediyorlar ve karşılığında fiyatlarını düşürmek zorunda kalıyorlar.

Soruna ipotek oranlarında bir artış ve benzin için bütçeye bir darbe ekleyin ve ev alıcıları satın alma güçlerinin büyük bir kısmını kaybetti

Tüm bu aşağı yönlü emlak piyasası baskıları artmaya devam ediyor ve hacizler piyasayı doldurmaya başladığında fiyatlar daha da hızlı düşecek.

Dikkat edilmesi gereken noktalar:

• 1. Hacizler arz artıyor.
• 2. Ev inşaatçıları hala tedariğe katkıda bulunuyor.
• 3. Gayrimenkul yatırımcısı psikolojisi değişerek talebi azaltıyor.

Zeki gayrimenkul yatırımcısına veya ilk kez ev alıcısına, piyasanın yavaşlaması sırasında emlak proertyu elde etmek için eşsiz bir fırsat sağlayacak olan bu piyasa koşullarıdır.

Haciz Sürecine Genel Bakış

Her eyaletin haciz sürecine ilişkin bir varyasyonu vardır: hacizin gerçekleşebileceği iki süreç:

Adli Haciz: (10 ila 11 ay arası süre)

• 1. Ev sahibi, üç ay üst üste ödemelerde temerrüde düşüyor.
• 2. Borç veren, bir avukatın hizmetlerini elinde tutar.
• 3. Hukuk firması, ilçe mahkemesinde bir Temerrüt Bildirimi (NOD) sunacaktır.
• 4. Kamuya açık bilgi için arka arkaya dört hafta süreyle bir temerrüt bildirimi yayınlanacaktır.
• 5. Dört haftanın sonunda ev, ilçe mahkemesi merdivenlerinde en yüksek teklifi verene açık artırmaya çıkarılacak.
• 6. Ev sahiplerine, hesaplarını güncel tutmaları ve borç verene ödemeleri için altı ay süre tanınır.
• 7. Ev sahibi evi yeniden finanse etmeyi veya satmayı başarırsa veya ipoteği kapatmak için yeterli parayı nasıl artırabilirse, bu altı aylık zaman diliminde evi kurtarmaya devam edebilir.
• 8. Altı ay sonra, adliyedeki icra memuru ev sahibinin evine gelecek ve konutu tahliye edecek ve kilitleri değiştirecek.
• 9. Ev artık resmi olarak haczedilmiştir ve adliye müzayedesinde evi satın alan bankaya veya yatırımcıya aittir.

Yargı Dışı Haciz: (4 ila 5 ay arası süre)

• 1. Ev sahibi arka arkaya üç ay ödeme yapmaz.
• 2. Borç veren, konuyu bir avukat firmasına devredecektir.
• 3. Yasal firma, ilçe katip ofisinde bir Temerrüt Bildirimi (NOD) sunacaktır.
• 4. Kamuya açık bilgi için arka arkaya dört hafta süreyle bir temerrüt bildirimi yayınlanacaktır.
• 5. Dört haftanın sonunda ev, ilçe mahkemesi merdivenlerinde en yüksek teklifi verene açık artırmaya çıkarılacak.
• 6. Tahliye süreci, müzayededen sonraki 3-4 gün içinde gerçekleşir ve mülk, borç verene veya evi müzayedede satın alan yatırımcıya geri döner.

Haciz Kâr Fırsatları

Haciz fırsatının üç aşaması vardır: Yedieminin satışından önce, yedieminin satışında veya yedieminin satışından sonra.

* Satış Öncesi – Ev sahibinin ipotek ödemelerini durdurması ile açık artırmada uygun şekilde satışa sunulması arasında geçen süre. Yatırımcılar bu fırsatı doğrudan ev sahibi ile ilgilenmek için kullanırlar.

* Satışta – Mahkemeler mülkü ev sahibinden ele geçirip en yüksek teklifi verene sattığında. Eyalete bağlı olarak, ilçe şerifi veya bir mütevelli bu süreci yönetir.

* Satış Sonrası – Mülk müzayedede satılamazsa veya borç veren en yüksek teklifi veren kişi olarak sona ererse, konut REO veya bankanın “sahip olduğu gayrimenkul” olur. Bankalar daha sonra bu REO mülklerini açık piyasada, genellikle bir emlak komisyoncusu veya üçüncü taraf pazarlama şirketi aracılığıyla satmaya çalışır.

Haciz Listelerini Bulma

Bir dizi çevrimiçi web sitesi, deneme üyelikleri sunar, bir dizi haciz listeleme sitesini dener ve hangisinin en iyi en güncel listeleri sunduğunu değerlendirir. Haciz listeleri yerel kayıt memurunun ofisini ziyaret ederek ve fotokopi çekerek bulunabileceğinden, listeler günlük olarak eklendiğinden bu durum göz korkutucu olabilir.

İnternet’i kullanan bir dizi web sitesi eyalet, ilçe, şehir ve posta koduna göre aramalara izin verir. Herhangi bir üründe olduğu gibi, haciz listesi sitelerinde kendi karşılaştırmanızı yapmak size en iyi fiyatı ve paranızın karşılığını verecektir. Listelerini değerlendirin sunulan ücretsiz deneme süresinden yararlanın. Siteler, günlük / aylık güncellemelerle en son listeleri sunmalıdır.