Gayrimenkul Değerleme – Kendin Yap

Tek aileli evler için gayrimenkul değerlemesinde kullanılan iki temel yöntem vardır. Yenileme maliyet analizi ve benzer satışlar kullanıyorlar. Gelir amaçlı gayrimenkuller için kapitalizasyona dayalı üçüncü bir değerlendirme yöntemi kullanılır ve başka bir makalede ele alınmıştır.

Yenileme maliyetini hesaplarken şu soru şudur: Bu arsayı satın alıp bu evi üzerine koymanın maliyeti nedir? Arazi (iyileştirilmiş) 40.000 dolara mal olacaksa ve ev 150.000 dolara inşa edilebilecekse, belirtilen değer yaklaşık 190.000 dolar olacaktır – eğer ev oldukça yeniyse. Faydalı ömrünün% 10’unu kullanmışsa, amortisman için 15.000 $ düşebilirsiniz.

Yenileme maliyeti gerçekten çok kullanışlı bir ölçüm değildir. Örneğin hiçbirinin satılık bırakılmadığı bir şehir merkezinde arsanın değerinin ne olduğunu söylemek ve amortismanı ölçmek zor. İkincil bir yöntem olarak ve başkalarıyla kolayca karşılaştırılamayacak benzersiz evler için kullanılır. Evler için kullanılan gayrimenkul değerlemesinin birincil yöntemi, karşılaştırılabilir satışları kullanan bir piyasa analizidir.

Gayrimenkul Değerleme 101

Bir evin neye satılması gerektiğine dair iyi bir fikir edinmek için, onu satılan evlerle karşılaştırmanız gerekir. Aynı bölgede, son bir yıl içinde, tercihen son altı ay içinde satılan en az üç benzer ev bulun. Bu bilgiler ilçe kayıtlarında veya MLS’ye (çoklu listeleme hizmeti) erişimi olan bir emlakçıdan alınabilir.

Şimdi kafa karıştırıcı kısım. Karşılaştırmalarınızın her birinin satış fiyatı ile başlarsınız. Evinizin ikinci bir banyosu varsa ve buna benzer bir banyo yoksa, banyonun değerini benzerinin satış fiyatına eklersiniz. Karşılaştırılabilir bir evin asfalt yolu varsa ve konu eve gelmiyorsa, değeri elinizden alırsınız.

Sizinki gibi olsalardı, benzer evlerin neye satılacağını görmek için farklılıkları düzeltirsiniz. Dolayısıyla, benzer bir ürün 140.000 dolara satılıyorsa ve bölgenizde bir banyo 15.000 dolar değerindeyse (bu rakamlarla ilgili bir emlakçıdan yardım isteyin), sahip olmadığı banyo için 15.000 dolar eklersiniz. Daha sonra sahip olduğu asfalt yol için 4.000 $ çıkarırsınız. Bu size 151.000 $ gibi benzer bir satış fiyatı verir.

Bunu, ana konu ile karşılaştırılabilir her biri arasındaki tüm farklılıklarla yaparsınız. Bittiğinde, üç karşılaştırılabilir fiyatın ortalamasını alırsınız. Dolayısıyla, üç karşılaştırılabilir fiyat 151.000, 162.000 ve 149.000 dolarlık satış fiyatlarını ayarladıysa, üç rakamı toplar ve üçe bölersiniz. Evin belirtilen değeri 154.000 $ ‘dır.

Elbette tüm değerlendirme kesin olmayan bir bilimdir. Sadece bir yıldan uzun bir süre önce satılan benzer ürünleri bulabilirseniz, bölgedeki takdiri tahmin etmeniz gerekir. Satıcı finansmanıyla satıldıysa, bunun fiyatı nasıl etkileyeceğine karar vermelisiniz. Bununla birlikte, tüm kusurları için, tek aileli evler için bu, gayrimenkul değerlemesinin en doğru yöntemidir.