Gayrimenkul Değerleme

Tek aileli evler için gayrimenkul değerlemesi genellikle karşılaştırılabilir satışlar kullanılarak yapılır. Gelir mülklerinde bu pek işe yaramıyor. 24 üniteli bir binaya baktığınızı hayal edin. Yakınlarda yakın zamanda satılan benzerlerini bulmak zor olacaktır.

Gelir mülkü değerlendirmesi için ikame maliyetlerinin kullanılması da ideal değildir. Yakınlarda uygun imarlı satılık arazi yoksa yenileme maliyetini nasıl hesaplarsınız? Yine de bu ikincil bir yöntem olarak kullanılır ve satın almak yerine inşa etmeniz gerekip gerekmediğini size söyleyebilir.

Sınır Oranına Göre Gayrimenkul Değerlemesi

Gelir için gelir mülkleri satın alınır. Gelir, o halde değeri belirlemek için kullanılan şeydir. Belirli bir bölgedeki yatırımcıların beklediği getiri oranı, size bölgenin kapitalizasyon oranını veya “üst faiz oranını” verir. Bu, bir gelir mülkünü doğru bir şekilde değerlendirmek için kullandığınız şeydir. Aşağıda biraz basitleştirilmiş bir açıklama bulunmaktadır.

Süreç, bir mülkün brüt geliriyle başlar. Sonra tüm masrafları çıkarırsınız, ancak kredi ödemelerini çıkaramazsınız. Örneğin, bir binanın brüt geliri yıllık 82.000 $ ise ve giderler 30.000 $ ise, net (borç servisinden önce) 52.000 $ ‘dır. Daha sonra bu rakama büyük harf kullanım oranını uygularsınız.

Örneğin, bölgedeki kabul edilebilir tavan oranının 0,10 olduğunu varsayalım (bir emlak komisyoncusuna sorun), yani yatırımcılar mülkün değeri üzerinden% 10’luk bir getiri bekliyorlar. Sadece 52.000 $ ‘lık geliri 0,10’a bölüyorsunuz. Öyleyse 520.000 $ binanın belirtilen değeridir. Normal oranın 0,08 olduğunu varsayalım, yani bölgedeki yatırımcılar% 8 getiri bekliyorlar. O zaman değer 650.000 dolar olur.

Kolay Gayrimenkul Değerlemesi?

Borç servisinden önce net geliri alın ve “tavan oranı” na bölün: Bu basit bir formül. Ancak işin zor kısmı doğru gelir rakamları elde etmektir. Satıcı size TÜM normal masrafları gösterdi mi? O ve geliri abarttı mı? Onarımları bir yıl durdurduğunu ve size “öngörülen” kiraları gösterdiğini varsayalım. Bu durumda, gelir rakamı 15.000 $ çok yüksek olabilir. Binanın değeri, değerlendirme gösterilerinizden 187.000 $ daha az (.08 sınır oranı) olacaktır.

Akıllı yatırımcıların satın alırken yaptığı bir şey, geliri otomatlardan ve çamaşır makinelerinden ayırmaktır. Bunlar gelirin 6.000 $ ‘ını sağlasaydı, bu gelir takdir edilen değere (.08 kapama oranı) 75.000 $ eklerdi. Bunun yerine, değerlendirmeyi bu gelir dahil edilmeden yapın, ardından bir değerlemeye ulaşmak için makinelerin değiştirme maliyetini (muhtemelen 75.000 $ ‘dan çok daha az) geri ekleyin.

Tabii ki, herhangi bir gayrimenkul değerleme yöntemine dikkat etmelisiniz. Kusursuz bir değerlendirme yöntemi yoktur ve hepsi yalnızca onlara taktığınız rakamlar kadar iyidir. Akıllıca kullanılırsa, kapitalizasyon oranlarına göre değerleme, gayrimenkul değerlemesinin en doğru yöntemlerinden biridir.