Emlak Yatırımcı Sorusu: Rehabilitasyon ve Satış, veya Rehabilitasyon ve Koruma?

İşte tartışma panomdan aldığım harika bir soru daha. Soru; Rehabilitasyondan sonra neden mülk sahibi olmaya çalışasınız ki? Neden rehabilitasyondan sonra satıp ÜCRETLİ ALMAYIN!

Tabii ki, cevaplamanız gereken ilk soru, hızlı nakit ihtiyacınızın ne kadar acil olduğu? Yeni iyileştirilmiş bir evi satarak büyük olasılıkla en KISA VADELİ nakit elde edebilirsiniz. Ancak, önümüzdeki Nisan ayında büyük bir kısmını vergilerle vereceksiniz.

Eğer saklarsanız, daha fazlasını elde edersiniz! Ayrıca, nakit akışı, vergi indirimi ve gelecekteki takdirle DAHA FAZLA nakit gibi bazı büyük avantajlardan da yararlanacaksınız. Mülkünüzü zor paranızdan (% 70 krediden değerine) uzun vadeli finansmana (% 85 veya% 90 kredi değerinde) yeniden finanse ettiğinizde (rehabilitasyon sonrası), satın aldıktan birkaç ay sonra yine de güzel nakit çekebilirsiniz.

Kısa cevap, bir yatırımcının rehabilitasyondan sonra bir mülke takılarak çok daha fazla para kazanacağıdır. Bunun bir dezavantajı var. Ev sahibi olmalısınız ve bunu yapmak isteyip istemediğinize karar vermelisiniz. Ev sahibi doğru şekilde yapıldığı sürece çok kötü olduğunu düşünmüyorum.

Bu örnekle rehabilitasyon ve satış ile rehabilitasyon ve kira yatırımı arasındaki genel para farkını göstermeme izin verin;

Diyelim ki kasabanızdaki takdir oranları% 5 ve yatırımcıların satın aldığı mahallelerde yeni rehabilitasyona tabi tutulmuş bir mülkün ortalama fiyatı 100.000 dolar. Diyelim ki Bill ve Fred var.

Bill, rehabilitasyondan sonra mülklerini satıyor ve ev başına 15-18.000 dolar kazanıyor. Aferin Bill!

Fred, sahip olduğu 3-6 ay içinde ev başına yaklaşık 10.000 $ çekerek rehabilitasyon projelerini ve nakit ödeme refinanslarını sürdürüyor. (Fred,% 70’lik kredi-değer (LTV) oranını uzun vadeli, 30 yıllık ipotekleri daha düşük faiz oranıyla% 85-90 kredi / değer oranıyla değiştirir. Maliyeti arasındaki farkı cebe atar. Zor parayı ve yeni ipoteği daha az kapatma maliyetini ödeyin. Bu, mülk başına yaklaşık 10.000 $ ‘a karşılık gelir.)

Bill (rehabilitasyon ve satış) harika bir yaşam sağlar. Yılda on ev, yılda 150.000-180.000 dolar eder … güzel şıngırd! Dezavantajı ise, Bill’in her yıl o yaşamı sürdürmek için rehabilitasyona devam etmesi ve tüm bu paranın vergilerini normal gelir olarak ödemesi (ah!). Yani yıllık 150.000 doları gerçekte biraz daha az.

Fred (rehabilitasyoncu) da harika bir hayat kazanıyor. Yılda on ev, ona vergiden muaf, harcanabilir nakit olarak 100.000 dolar kazandırıyor. Ancak, Fred bir milyon dolarlık gayrimenkulü kontrol ediyor ve her yıl değeri artıyor. Ayrıca Fred, nakit ödemeli refinanslardan elde ettiği para için vergi ödemiyor. Bu ipoteğin bir parçasıdır, bu yüzden geri ödenmesi gerekir, bu nedenle gelir değildir! O kısmı seviyorum!

Fred’in ne yaptığına daha yakından bakalım.

Diyelim ki Fred, her biri 100.000 dolar değerinde 10 ev satın aldı, her birine 90.000 dolar borçlu (% 90 nakit geri ödemesinden sonra), bu yüzden mülkte 1.000.000 dolar kontrol ediyor. Onları 5 yıl tutarsa ​​(düşük bir takdir oranı varsayarsak … ki bu oldukça muhafazakar):

Satın alma yılı – 10 ev x 100.000 $ = 1.000.000 $
1. Yıl – Aynı 10 ev X 105.000 $ = 1.050.000 $
2. Yıl – Aynı 10 ev X 110.250 $ = 1.102.500 $
3. Yıl – Aynı 10 ev X 115.762 $ = 1.157.620 $
4. Yıl – Aynı 10 ev X 121.550 $ = 1.215.500 $
5. Yıl – Aynı 10 ev X 127.627 $ = 1.276.270 $

Esasen, Fred 10 mülkü tutmak için yılda fazladan 50.000 $ kazanıyor. Onlara 5 yıl sahip olduktan sonra satarsa ​​cebine 276.000 dolar koyar.

Hatırlamak

– Ülkenin bazı bölgeleri% 5’ten çok daha hızlı takdir edecek. Bazı yerlerde mülklerin değeri 5 yıl içinde iki katına çıkacak.
– Buraya mülkü korumanın hiçbir vergi avantajı dahil edilmemiştir. Bu, gerçek gelirde binlerce dolara eşittir.
– Bu, on evlik BİR yıl. 30 eve sahip olma konusunda “zirveye çıkmak” istediğinizi varsayalım. Eh, sadece birkaç yıl içinde satın alma işleminiz yavaşlayacak ve mülklerden satmaya ve nakde çevirmeye başlayacaksınız. Demek istediğim, hayata hazırlanmadan önce kaç on ev yılını bir araya getirmen gerekiyor?
– Ya bu evleri 10 yıl tutarsan? Rakamlar oldukça heyecan verici.

Benim gibiyseniz ve bunu çok uzun yıllar yapmak istemiyorsanız, birkaç yıl mülk sahibi olmak çok mantıklıdır, özellikle de onlara çok fazla kişisel paranız yoksa.

Peki ya zavallı yaşlı Bill? Muhtemelen, Bill kısa vadeli nakit ihtiyacını karşılayacak ve sonra mülk sahibi olmaya başlayacaktır. Ne düşünüyorsun?