Değerleme ve Değerlendirmeler Nasıl Farklılaşır?

Pek çok insan, değerlendirme ve değerlendirmelerin aynı şey olduğunu veya en azından aynı miktarda olması gerektiğini düşünüyor. Gerçek şu ki, çok farklı olabilirler. Her birine bakalım.

Değerleme

Değerleme, piyasa değerinin bir tahminidir. Bir değerleme uzmanı bu tahmini bulmak için birçok yöntem kullanabilir. Gelir getiren mülk için değerleme uzmanı, gelir akışının değerini aktifleştirebilir. (Bu mülkün ürettiği kira gelirine eşit bir gelir elde etmek için y getiri oranında yatırılan x dolarlık sermaye gerekir.) Diğer mülkler için değerleme uzmanı ikame değerini kullanabilir. (Bugün inşa ediliyor olsaydı bu yapıyı inşa etmek x dolara mal olacaktı.)

Değerleme uzmanları, bir evin piyasa değerini değerlendirirken genellikle karşılaştırılabilir satışlar kullanırlar. Hangi fiyata sattıklarını görmek için yakın geçmişte satılan benzer özelliklere sahip yakın mülklere bakarlar. Genellikle değer biçtikleri mülke en çok benzediğini düşündükleri mülke en fazla ağırlığı verirler.

Alıcılar ve satıcılar genellikle, alıcıların borç verenin bir değerleme uzmanının satılmakta olan mülkün piyasa değerinin bir değerlendirmesini yapması durumunda, değerleme ile karşılaşırlar. Borç veren, kredinin teminatının değerinden emin olmak ister. Bu durumda devreye giren ilginç bir özellik, değerin bir göstergesinin, iki ilgisiz tarafın aynı mülkü alıp satmayı kabul edeceği fiyattır. Başka bir deyişle, bu mülkün satıcısı ve alıcısının üzerinde anlaştığı sözleşme fiyatı nedir (akraba değilse).

Değerlendirmeler

Bir değerlendirme, yerel yönetiminizin mülkünüzü vergilendirmek amacıyla mülkünüze koyduğu değerdir. Bu değerin nasıl elde edildiği yargı alanından yargı alanına değişir. Bazı topluluklar, değerin piyasa değeriyle aynı olduğunu söylüyor. Bazıları değerin piyasa değerinin bir yüzdesi olduğunu söylüyor. Bazıları gerçekten yaptıklarını söylediklerini yapıyor gibi görünürken bazıları yapmıyor.

Bir zamanlar, ilçe yeniden değerlendirdiğinde satışa sunduğumuz bir yatırım amaçlı gayrimenkulün ortağıydım. Değerlendirme teklif fiyatının yüzde yüz kırkına geldiğinde kızgınlığımı bir düşünün. Biz aptal değildik. Ortaklar emlak uzmanlarıydı. Yeniden değerlendirmeye itiraz ettim, ancak itirazım reddedildi. Değerlendirmemizi neden azaltamadığını bana söylerken, mülkü, ilçenin itirazları ele almak için tuttuğu değerleme uzmanına belirlenen fiyat üzerinden satmayı teklif ettim. Teklifimi kabul etmedi. Gayrimenkulümüz aylar sonra listelenen fiyattan satıldı. Emlak için piyasa değerinden daha yüksek altı aylık vergi ödemiştik.

Başka bir vesileyle, bazı yaşlıların tüm yetişkin yaşamları boyunca yaşadıkları bir çiftliği satmalarına yardım ettim. Çiftlik, değerlendirildiği değerden çok daha yüksek bir fiyata sattı.

İki örneğin oldukça tipik olduğuna inanıyorum. Pek çok yargı bölgesi, işletmeler ve yatırımcılar için değerlendirmeleri ve uzun süre evlerinde yaşayan insanlar için düşük top değerlendirmeleri artıracaktır. Bazen bunu yapmanın formülleri vardır. Arazi kullanımı böyle bir kavramdır, yani mülk bir çiftlik olarak değeri üzerinden vergilendirilir ve yoğun konut ve ticari gelişme için olgun olduğu gerçeği göz ardı edilir veya ertelenir. Bazen formül yoktur. Sadece yapıldı.

Bu nedenlerle, piyasa değerini bulmaya çalışırken, bir mülkün değerlendirilen değerine çok fazla güvenmek genellikle iyi bir fikir değildir. Aynı olabilirler. Çok farklı olabilirler.