Quest Bulgaria, Bulgaristan’daki mülkün yeniden satılması gerçeğine ve mülkünüzün ne kadar değerli olabileceğine bir göz atıyor.
Birleşik Krallık’ın en saygın konut ve ticari emlak danışmanlarından biri olan Knight Frank, geçtiğimiz günlerde, konut emlak fiyatlarındaki yüksek artışların Bulgaristan’ı 2007’nin ikinci çeyreğindeki emlak fiyat artışlarını vurgulayan bir dünya tablosunda ikinci sıraya yerleştirdiğini belirten bir rapor yayınladı. fiyatlar% 27.1 arttı, yani bu, evimin şu anda yılın başında piyasaya sürdüğümde olduğundan yaklaşık 44.000 daha değerli olduğu anlamına mı geliyor? Piyasa trendlerine göre fiyatı artırmalı mıyım?
Başka bir saygın şirket olan emlak danışmanları Colliers tarafından hazırlanan bir rapor, Bulgar emlaklarında benzer eğilimler bildirdi, ancak daha çok bunun inşa edilen bina sayısı olduğu gerçeğine odaklandı. Dağ tatil beldeleri% 50, Karadeniz kıyıları ise% 39 artış gösterdi. Yapım oranından ziyade artan fiyatlar ile ilgili olarak bu ifadeyi okumak ve Colliers raporunun genel satış fiyatlarının “arzın artmaya devam ettiği için son altı yılda değişmeden kaldığını belirten bölümünü ihmal etmek ne kadar kolay talep. ”
Durumun gerçekliği şu ki, raporların çoğu Bulgaristan’ın emlak piyasası başarısını fiyat artışları veya inşa oranları açısından ölçüyor ve Bulgaristan’da emlak piyasasının düzenlenmemiş olduğu ve satıcının mallarına fiyat etiketi koyduğu gerçeğini ihmal ediyor. Değerleme süreci şöyle devam ediyor: “Yolun karşısındaki Ivan, evini 20.000 Euro’ya satılık ilan etti, bu yüzden evim 30.000 Euro değerinde olmalı çünkü daha büyük.”
Başka bir değerleme şekli, kasabalardan ve özellikle köylerin resmi olmayan oranları benimsemesinden kaynaklanmıştır. Tek gereken alana taşınmak için profesyonel bir geliştiricidir ve mülkleri için talep ettikleri fiyat, genellikle metrekare başına bir maliyet, resmi standart haline gelir.
Kuzey Karadeniz kıyısındaki Rogachevo köyü bunun en iyi örneğidir. Şu anda AIM borsasında işlem gören yeni anonim şirket olan Bulgarian Land Development Plc, köyün hemen dışında altı milyon avroluk bir apartman ve villa kompleksi inşaatına başladı. Geliştirmedeki mülkün fiyatı metrekare başına 750 ila 1.200 euro arasında değişmektedir. Köydeki mülkleri yeniden satmak isteyenler arasındaki sonuç, “benim mülküm şu anda metrekare başına en az 750 avro değerinde” oldu. Yeniden satışa sunulan mülkün aynı doğal görünüme, modern olanaklara veya lüks tasarıma sahip olmayabileceği gerçeği, satıcılar için önemsizdir. Birkaç yıl öncesine kadar talep az olduğu için Bulgar satıcıların emlak piyasası konusunda çok az deneyimi vardı. Sonuç olarak, arz ve talep yasalarına göre çalışmaya alışkın değiller. Olgun bir emlak piyasasından gelen birçok İngiliz satıcı, bir değerleme uzmanının becerileri olmadan kaybolur ve aşağıdaki denkleme göre yeniden satışlarına bir fiyat damgası vurur:
orijinal maliyet + yenileme maliyetleri + yerel piyasa fiyatları + istenen kâr = yeniden satış fiyatı
Yine de, ucuz mülkiyetin cazibesi ve hızlı paranın cazibesi ile buraya göç eden herkesin bildiği gibi, yeniden satış pazarı yavaş ve gelişmemiş durumda. Apartman blokları hızlı bir şekilde yükseliyor ve yeni alıcılara hem fiyat hem de tasarım açısından birçok seçenek sunuyor. Yenilenmiş evler iki kuruştur ve kim seçecekleri çok iyi tasarlanmış yeni binalar varken, hiçliğin ortasında yenilenmiş geleneksel bir bina satın almak ister? Şu anda, Bulgaristan’da arzın arazi ve mülk açısından talebi çok aştığını söylemek güvenlidir.
Resim bir kıyamet ve kasvet değil, çarpışmadan çok ihtiyatlı. Piyasa bir çöküşten uzaktır, eğer öyleyse, İngiliz para birimi spekülatörü Joe Lewis’in Bulgar emlak piyasasına 70 milyon pound yatırım yaptığını göremezsiniz. Ve kendisi de yalnız değil, İsrailli inşaat ve yatırım şirketi BSR Europe geçtiğimiz günlerde Bulgaristan’da 37 milyon euro karşılığında 80.000 metrekare arazi satın aldı. Gardens Group, Sofya’ya yakın bir köy olan 600.000 metrekarelik bir geliştirme projesi olan Lozen’e 400 milyon euro yatırım yapıyor.
Raiffeisen gayrimenkullerinden bir kaynak, son 2 yıldaki satışların çoğunun yeniden satış müşterilerinden olduğunu söyledi. Bu insanların çoğu arazi veya mülk satın aldı, en az üç yıl boyunca orada oturdu ve şimdi% 20 ile% 50 arasında kar karşılığında yeniden satıyorlar. Pazarın alt ucundaki mülklere bakıldığında bunu başarmak kolaydır; Yakın zamanda Raiffeisen, müşterinin 10.000 Euro’ya satın aldığı ve 15.000 Euro’ya sattığı bir mülkü sattı, ancak kırsal yenileme projelerine olan talep azaldı. Konum iyiyse arazi yeniden satışları kazançlıdır. Görünüşe göre, sahile yakın düzenlenmiş arazi için iyi bir talep var. Yine, sabır anahtardır. Raiffeisen, 2004 yılında metrekare başına 10 euro’dan arazi satın alan ve Ekim 2007’de metrekare başına 25 euro’ya satan yeniden satıcılarla uğraştı.
İngiliz alıcıların “yükselen mülk” zihniyeti var. Birleşik Krallık’ta son yedi yılda olduğu gibi mülkün değerinin önemli ölçüde artmasını bekliyorlar. Bu anlamda, Avrupa’nın geri kalanıyla uyumlu değiller; Kıta Avrupası’nın çoğu mülklerine evleri gibi bakarken, İngilizler mülklerini para kazanmanın bir yolu olarak görüyor. Bulgar emlak piyasasına girmeleri pek çok kişiyi hayal kırıklığına uğrattı, çünkü medyadaki yutturmaca sayesinde, piyasanın İngiltere’de olduğu gibi kısa sürede kendilerine büyük karlar kazanmasını beklediler. Bulgaristan emlak piyasasındaki düzenleme eksikliği, satıcının kendi mülklerine değer biçmekle sorumlu olduğu ve genellikle yeniden satış için gerçek piyasa oranlarını kontrol etmek yerine şişirilmiş bir satış rakamı seçtiği anlamına geliyor.
Son iki yılda emlak fiyatları arttı. Dulwich’ten stajyer bir avukat olan Belinda Knowles (42), Golden Sands tatil beldesindeki tek yatak odalı dairesini plan dışı 40.000 euro’ya satın aldı. Projenin tamamlanması iki yıl sürdü ve ilk yazını yatırımının meyvelerinin tadını çıkararak geçirdi. Kendi bloğundaki tek yatak odalı bir daire şimdi 60.000 Euro’ya mal oluyor -% 50 gibi şaşırtıcı bir büyüme – eğer kendi bloğunu satabilseydi. “Pazarın vicdansız emlakçılar tarafından şişirildiğini düşünüyorum. Dairemi bu fiyata satışa çıkarırsam iki nedenden dolayı hayal kırıklığına uğrayacağımdan eminim. Birisi bir marka tarafından alabildiğinde neden dairemi satın alsın? aynı fiyata yenisi ve talep bu kadar fazlaysa, neden tüm daireler satılmadı? ” Neyse ki Belinda, dairesini uzun vadeli bir yatırım olarak satın aldı. “İki genç çocuğum var ve yurtdışında paket tatiller gülünç bir şekilde pahalı hale geliyor. Çocuklar da benimle değil, arkadaşları ile tatile gelmeyi tercih edecekleri yaşa geliyor. Uzun vadede tasarruf etmek istedim. Yurtdışında düşük maliyetli havayolu ağı ile tüm ailenin kullanabileceği bir yere sahip olmak ve çocuklarımın arkadaşları ile yalnız kalabilmeleri için güvenli bir yer olacağından emin olmak istedim. Golden Sands ideal. Wizz ile ucuz uçuşlar alıyoruz ve Gatwick’ten British Airways, bu da daha düzenli olarak gelebileceğimiz anlamına geliyor ve buradaki gece kulüpleri uyuşturucu içen huysuzlarla dolu değil, bu yüzden çocuklarımın dışarı çıkmasına izin verme konusunda hiçbir endişem yok. ” Ayrıca Bulgaristan’ı geçtiklerinde dairenin yatırımından iyi bir getiri sağlayacağını da biliyor. “On yıl sonra, çocuklarımın kendi hayatları ve destek olanakları olduğunda, boş zamanlarını burada geçirmek istemeyebilirler. Eminim ki şu anda ülkeye yapılan yatırım oranıyla, dairem ödediğimden daha yüksek bir fiyattan satış yaparsanız, uzun vadede tatil paketi için ayrılmak zorunda kalmayarak para biriktirmiş olacağım. “
GIPHY App Key not set. Please check settings