Alınan Emlak Dersi: Büyük Daha mı İyi?

Telif Hakkı 2006 National Real Estate Network LLC

Hayatımın bir döneminde ayda 7-8 Ev alıyor, tamir ediyor ve sonra tekrar satıyordum. Sonra parlak bir fikir edindim, eğer ayda 7-8 alıp satabilirsem, 80 tane alıp satabilirim. Bu, sonunda beni iflasa götüren bir seçimdi. Bu o kadar uzun zaman önce olmadı. Hayatımda iki kez çok para kazandım ve sonra büyük bir büyüme hamlesi yaptım ve iş başarısızlığında büyük bir öğrenme deneyimi edindim. Sonuncusu iflasla sonuçlandı.

İşler iyi gittiğinde, daha fazlası tarafından baştan çıkarılmamak daha iyidir. İşinize yarayan bir şeyiniz olduğunda, kendinize aşırı güvenmek ve onu çoğaltmayı düşünmeye başlamak kolaydır. Hayattaki çoğu şeyde olduğu gibi, bir şeyi üstlendiğinizde, tamamladığınızdan emin olmak istersiniz. Hacmi artırmak, sizi yapılara sahip olmama ve taahhüt ettiğiniz şeyi yerine getirmek için kurulma riskiyle karşı karşıya bırakır. Doğal olarak daha küçük ölçekte olmayan sorunlarla karşılaşırsınız. İşler iyi gittiğinde, daha fazlası tarafından baştan çıkarılmamak daha iyidir. Düşmeden önce Goethe’nin gururunu şahsen öğrenmem gerekiyordu. Sonuç olarak, Emlak’ta her zaman iyi fırsatlar vardır! Başarınızı her seferinde bir ev ölçün derim. Yatırımcı mülkü satın alın, tamir edin, yeniden satın, kiralayın, kiralama opsiyonu yapın, ancak bunu her seferinde bir ev yapın.

Birden Fazla Satın Alma

İş dünyasında gördüğüm en yaygın hatalardan biri, yatırımcıların işe girip aynı anda birden fazla ev yapmaları gerektiğini düşünmeleridir. Şunu deneyin: Mülkü tamir etmek için gerekeceğini düşündüğünüz maliyeti ikiye katlamayı deneyin, mülkün rehabilitasyonunun gerekeceğini düşündüğünüz süreyi ikiye katlayın ve elde tutma maliyetlerinizi ikiye katlayın (sigorta, ipotek ödemeleri, vergiler, ışıklar, gaz, rehabilitasyon masrafları) ).

Gayrimenkulde büyük fırsatlar sabit ve satılmaya hazır evlerde gelmez. Büyük alımlar, çalışılması gereken evlerden gelir. Yeni başlıyorsanız, kozmetik rehabilitasyona (boya ve halı) bağlı kalın, büyük rehabilitasyonlara girmeyin. Rehabilitasyon ekibini geliştirmek zaman alacak. Emlak’ta gördüğüm en başarılı insanlar her seferinde bir ev yapıyor. Başarısızlıklar büyüktür; onlara bakarsanız ve hangi eylemin eksik olduğunu sorarsanız, bu bir fark yaratırdı?

Zor tefeciler mi?

Tuzaklardan biri, çok pahalı para kullanmaktır. Yıllarca zor tefeciler denilen Emlak Yatırımcılarından gelen parayla finanse edilen bir iş yürütüyordum. Teminata bakarlar ve faiz almaya dayalı kredi parası, kapanış maliyetlerini belirlediğinizde% 18 veya daha yüksek olabilir. Bu durumda birden fazla mülk edindiğinizde, gayrimenkulde geleneksel finansmanın iki katı, üç katı olacak faiz ödemelerine sahip olacaksınız.

Şimdi bunu kendimize söylediğimiz ortak yalanla birleştirin, evi tamir edip kısa sürede satışa veya kiraya verelim. Ek yükünüz artacak çünkü her şeyi yönetmek ve iyileştirmek için bir personele ihtiyacınız olacak. Bunun herkes için bir felaket tarifi olduğunu görebiliyor musunuz? Şimdi, her seferinde bir ev yapıyorsanız, genel giderleriniz muhtemelen çok düşük kalacaktır ve çok az personel ile. Bu nedenle zaman, para ve ağırlaştırma harcamalarınızı sınırladınız.

Bir zamanlar ek masrafım ayda 50.000,00 doları aştı. İşi kontrol etmek dahil her şeyi yapmak için başkalarına güvenmek zorunda kaldım. Kazandığım paranın yüzde yüzü borçlarımı ödüyordu ve kendime yarın bunu geri çevireceğimi söylüyordum. Kendimi bitmemiş evler, haciz ve vergiler için kaybedilen evlerde buldum. Bu beni çok motive olmuş bir satıcı yaptı ve iflas büyüyordu. Ek yüküm hala oradayken, toptan satış yapmaya çalıştım. Artık ev bulamayacağıma, tamir edip satmayacağıma karar verdim. Bunun yerine harika alımlar bulur ve diğer yatırımcılara satardım.

Temel olarak, işime yeniden başladım. Anlaşmaları satın almakla ilgilenen yatırımcıların bir listesini hazırlamak çok zaman alır. Bu iş, sizi borcunuzdan ödünç alabileceğiniz konsept üzerine inşa edilmiştir, ancak bu işe yaramaz. Yaralanabilecek veya yok edilebilecek aileniz, arkadaşlarınız ve iş arkadaşlarınız var. Bunu size üzücü bir hikaye anlatmak için söylemiyorum, daha ziyade bunu paylaşarak başka birinin hatalarımın acısını önleyebileceğini umuyorum. Bundan kendiniz için öğrenebileceklerinizi alın. 53 yaşındayım ve yeniden başlıyorum. Artık uygun temele sahip bir iş kurma bilgisine sahibim. Şimdi, tuzakları arayan ve her seferinde başarılı bir anlaşma yapmak için neyin gerekli olduğunu arayan Emlak Yatırım sınıfını öğretiyorum.

Gayrimenkul işlemleriyle ilgili olarak size tavsiyem: Tapu Şirketlerini Kullanın Tapu sigortası alamadığınızda size ne olabilir? Seminerlerimizden birinde, tamir etmek için bir ev satın alan bir katılımcımız vardı. Hem onarım hem de satın alma fiyatı için eve 40.000 $ ‘dan fazla yatırım yaptı. Refinansmana gittiğinde, evi satın aldığı kişinin tapu zincirinde olmadığını öğrendi. Başka bir deyişle, net bir unvanı yoktu. Bir ev satın aldığınızda, her zaman mülk üzerinde tapu sigortası olan bir tapu şirketi aracılığıyla kapatın. Tapu sigortası, borçlu veya borç verenin mülkü pazarlanabilir tapu ile almasını sağlayan korumadır. Mülkü yalnızca satın alma fiyatı veya ipotek miktarı için sigorta ettireceklerdir.

Saygın bir borç veren kullanın

Borç verenlerle röportaj. Diğer yatırımcılardan hangi şirketlerin en iyi işi yaptığını öğrenmek için Emlak Yatırımcı Kulüplerine gidin. Kredileri çapraz teminatlandırmak isteyen veya kişisel teminatlar isteyen bir borç veren kullandığınızda risk altında mısınız? Tanıdığım bir borç veren, bir-iki yıllık ipotek alacak ve aldığınız krediyi temin etmek için sahip olduğunuz tüm mülkleri rehin alma hakkını talep edecek. Dikkatli olun, eğer mülkü tamir etmek ve yeniden satmak için satın alıyorsanız, her zaman planlamadığınız şeyler vardır: Planladığınızdan iki kat daha fazla rehabilitasyon maliyeti, başlangıçta düşündüğünüzden daha uzun pazarlama süresi, ek tutma maliyetleri ile sonuçlanır. ya da belki piyasa yanlış yönde ilerliyor ve mülkü satamıyorsunuz, bu yüzden kiralıyorsunuz. Şimdi, diğer mülklerinizden birinin veya hatta kişisel ikametinizin yeniden finanse edilmesi gerekiyor. Artık mülke karşı haciz davanız var. Şimdi napıyorsun? Atlamadan önce düşünün. Mülk hakkını satın aldıysanız, o mülkün öz sermayesine dayalı olarak borç alabilmelisiniz – eviniz ve diğer mülkleriniz değil.

Aynı borç veren siz, eşiniz ve eşiniz tarafından imzalanmış kişisel bir teminat isteyecektir. Bu kişisel teminat, ipotek şirketinin eşinin ve eşinin sahip olduğu her şeyi haciz etmesine izin verir. Sadece bu değil, aynı zamanda bu borç veren, sahibi olduğu bir Tapu Şirketini kullanmanızı talep ediyor. Şimdi bir başka evinizi satmak istediğinizde ve aynı çapraz teminatlı kredi sattığınız herhangi bir mülkte görünecektir. Şimdi onun başlık şirketini kullanmakla karşı karşıyasınız yoksa kredisini serbest bırakmayacak. Borç vermeyi, tapu işini, değerleme uzmanını ve Emlak Şirketini kontrol eden bir kişiyi kullandığınız bir duruma kendinizi sokmayın.

Tapu işinizi Borç Verenin sahibi olduğu bir şirkete yerleştirdiyseniz, belgeleri serbest bırakmakla ilgili bir sorunla karşılaşabileceğinizi veya aynı ana şirkette temiz bir kapanış yapabileceğinizi düşünüyor musunuz? Neden insan duygularının anlaşmalarınızda pay sahibi olmasına izin verme riskini alasınız? İlişkilerinizde bir kol uzunluğu mesafesi bırakın. Ev veya toptan satış yapıyorsanız, alıcının kendi borç verenini bulmasına izin verin ve bağımsız bir tapu şirketi aldığınızdan emin olun. Tapu Şirketi, Mortgage Şirketi ve emlak şirketinde çıkar çatışması olmadığından emin olun. Anlaşmada bütünlüğü koruyun. Çok iyi işler yürüten ve çıkar çatışmalarını ve kar merkezlerini ayırabilen ortak mülkiyetin olduğu tapu şirketleri, emlak şirketleri ve ipotek şirketleri olduğundan eminim. Bununla birlikte, kendinizi korumak için, ortak mülkiyetin uygun şekilde ifşa edildiğinden emin olun. Her bir işte yaptıkları işin hacmine her zaman bakabilir ve firma aleyhindeki herhangi bir şikayet için eyalet Lisans Departmanına danışabilirsiniz.