Devre Tatilinizi Nasıl Satabilirsiniz?

İlk soru, ilk etapta gerçekten satmalı mısınız? Yanlış nedenlerle satış yapmak isteyen birçok potansiyel satıcı buluyoruz. İstedikleri rezervasyonları alamıyorlar, takas şirketleri aracılığıyla vaktini alıp satamıyorlar, mülkü kiraya veremiyorlar veya benzeri sorunlar yaşıyorlar. Bu bize devre tatillerinden en iyi şekilde nasıl yararlanacaklarını muhtemelen anlamadıklarını söylüyor. Zaman paylaşımı etkileşimli bir spordur. Nasıl kullanılacağı hakkında ne kadar çok şey öğrenirseniz ve doğru zamanda rezervasyon yapmaya, zamanınızı hesaplamaya vb. Daha çok dikkat ederseniz, o kadar çok geri alırsınız. Eğer sorun buysa, pes edip satmaktansa, tatil köyünün personeli ile bunun nasıl işe yarayacağını öğrenmek için biraz zaman harcamak daha iyi olabilir. Çok sayıda durumda, müşterilerimize nasıl sonuç alabileceklerine dair ipuçları verdik ve onlara daha sonra geri gelmelerini ve satmadıkları için mutluluklarını ifade etmelerini sağladık. Öte yandan, satış için bazı meşru sebepler var. Bu durumda, bu bilgi size yardımcı olacaktır.

Tamamı tamamen aynı olan 100 birimlik bir apartman dairesinde yaşadığınızı varsayalım. Mevcut piyasa değerlerinin 150.000 dolar olduğunu da söyleyelim. “Satacağım ama 250.000 $ istiyorum” derseniz ne olur sence? Sağ!! Oturup bekler ve dairenizin neden hareket etmediğini merak ederdiniz. Ayrıca, fiyatı mevcut piyasa seviyesine ayarlayana kadar hareket etmeyecektir. Yeniden satış devre mülk alıcıları aptal değildir. İkincil piyasada bu birimleri çalabileceklerini biliyorlar ve bundan daha fazlasını ödeyecekleri bir yol yok. Fiyatınız çok yüksekse, satmayacaksınız.

Güncel piyasa değerlerini verdiğimizde duyduğumuz bir diğer şikayet de “Bu tür bir zararı kaldıramam. Bunun için çok daha fazlasını ödedim.” Bir keresinde bir bankacı bunu bana söyledi. “Bankanın içinde bundan çok daha fazlası var ve bu tür bir zararı kaldıramaz” dedi. Ona bankanın bu tür bir zararı zaten aldığını söyledim, tek soru ne zaman tanıyacağıydı. “Bunun için ne kadar ödediğin umurumda değil” demek acımasız geliyor ama alıcıların söylediği bu. Yeniden satışlar, orijinal geliştirici fiyatından satılmaz. Bu, başlamak için çok fazla para ödediğin anlamına mı geliyor? Muhtemelen değil. Zaman paylaşımında zengin olan pek çok geliştirici yok. Hatta birçoğu sahayı terk etti. Başlangıçta ödediğiniz şey, geliştiricinin maliyetini ve pazarlamayı (fiyatın% 50’si) karşıladı. Tüm bu “ücretsiz hediyeleri” hatırlıyor musunuz? Bil bakalım ne oldu? Gerçekten özgür değillerdi.

Neden bu düşük fiyatlandırma? Yakın zamana kadar, yeniden satışlar için iyi bir pazarlama sistemi yoktu. New York Borsası olmasaydı hisselerin değeri ne olurdu? Aynı sorun. Uzun vadede, mevcut seviyeler alıcıya inanılmaz değerler sunduğundan yeniden satış fiyatlarının yükselmesi gerektiğine inanıyoruz. Ne kadar sürer? Kim bilir? Bu arada, yeniden satışınız doğru fiyatlandırılsa iyi olur, yoksa hareket etmez.

Nasıl doğru fiyatlandırırız? Apartman dairelerinde olduğu gibi, karşılaştırmalı piyasa değerlerini (karşılaştırmalı) belirlemeniz gerekir. Benzer zaman paylaşımı özelliği hangi fiyata satılıyor (kapanıyor)? Bu bilgiler için en iyi kaynak, lisanslı yeniden satış aracınızdır. Bir sonraki en iyi kaynak başlık şirketlerdir. Zaman geçtikçe, bu bilginin elde edilmesi daha kolay hale gelecektir. Mülk yöneticinizin değerlerle ilgili bazı fikirleri olabilir. Zaman içinde Bugün Zaman Paylaşımı’nı takip ederseniz, reklamları artık görünmeyen eski satıcılardan bazılarını arayabilir ve satıp satmadıklarını ve ne kadar sattıklarını öğrenebilirsiniz. Bu bizi Kural 1’e getiriyor: Yeniden satış devre paylaşımınız doğru fiyatlandırılmalıdır (geçerli piyasa fiyatı üzerinden).

Yeniden satış işindeki genel likidite eksikliği, “Devremülk Yeniden Satış Dolandırıcılığı” olarak bilinen yeni bir küçük ev sektörünün ortaya çıkmasına neden oldu. Bu senaryoda, potansiyel bir satıcı olarak “Bize sadece 350 $, 500 $, 2.000 $ gönderirseniz haftanızı satabiliriz” diyen bir çağrı alırsınız (seçiminiz). Kendini daha iyi hissetmeni sağlayacaksa, buna yıllar önce kendim takıldım. Onlara 350 dolar gönderdim ve yerel alışveriş haberlerine (ülkenin diğer tarafında) 9 dolara bir ilan koydular. Sonuçlar tam da şüphelendiğiniz gibiydi: hiçbir şey.

Son Oscar Bradley dolandırıcılığı gibi bazı dolandırıcılıklar (bkz. Timesharing Today sayısı # 30, Kasım / Aralık 1996) çok ayrıntılıydı. Bunda, 4.000 $ değerinde devremülkin “bir denizaşırı alıcıya” 16.000 $ ‘a satıldığını söylerlerdi. Bir yıl içinde satışın kapanmasını garantilemek için, İngiliz Garanti Şirketinden 2.000 ila 4.000 ABD Doları (ne olursa olsun) karşılığında bir sigorta poliçesi satın alabilirsiniz. 800’lü numaradan Devremülk Danışma Konseyi’ni arayarak sizi kontrol etmeye davet ettiler. Tabii ki, kazan dairelerinin diğer ucundaki Bernie’ydi. Ne yazık ki, ülke dışına çıkarılmadan önce birkaç devre mülk sahibini kaçırdılar. Son zamanlarda, FBI’ın ulaşamayacağı sözde İngiltere’den telefon ederek aynı dolandırıcılığı sürdürdüklerini anlıyoruz. Eski liderleri şimdi hapishanede.

Bu dolandırıcılığın en son varyasyonlarından biri, yeniden satış değerlendirmesine duyulan “ihtiyaç” tır. Bunun gerekli olduğunu iddia ediyorlar çünkü “borç verenler” buna ihtiyaç duyuyorlar. Bu dolandırıcılıklar, şimdi yeniden satışlar için ön ücretlere karşı bir yasanın olduğu Florida’da ortaya çıkma eğilimindedir. Değerlendirmeler 300 $ üstü fiyatlandırılmıştır (Gülünç). Bu “Yeniden Satış Komisyoncuları” ndan bazıları, size kabul edilebilir olan birkaç değerleme uzmanının bir listesini verecektir. Hatta bazıları saygın ulusal franchise sahipleri tarafından sunulmaktadır. Soru: Alıcı bir kredi istemeden önce neden “borç verenler” bir değerlendirmeye ihtiyaç duysun ki (çoğu yok)? Sonuç olarak, herhangi bir kabul edilebilir sonuçlar üretilmeden paranızdan kurtulacaksınız.

Eski söz “Süt bedava ise neden ineği alsın?” kesinlikle burada geçerlidir. Neden gereksiz olduğunda bir liste kaydı veya “değerlendirme” (“avans” veya “ön”) ücreti ödeyesiniz? Dairenizi listelemek için bir komisyoncuya para verir misiniz? Tabii ki değil. Düz bir komisyon üzerinde çalışacak bir komisyoncu bulana kadar alışveriş yapın. Ön ücret gönderdiğinizde, üretim teşviki önemli ölçüde düşer (sıfıra). “Girişinizi” kontrol etmek için tekrar aramanızın söylenmesi alışılmadık bir durum değildir. Tüm peşin ücret anlaşmalarının dolandırıcılık olduğunu söylemem, sadece çoğu. Herkese hayır dersen, çoğu zaman haklı olacaksın. Ve bu da 2. Kuralı getiriyor: Devre tatilinizi satılık olarak listelemek için herhangi bir ücret ödemeyin. Bu, özellikle temsilci mülkten farklı bir durumda ise veya “Biz bir komisyoncu değil, bir reklam ajansıyız” diyorsa geçerlidir. Devre tatil kaydı, normalde mülkün bulunduğu eyalette bir Emlak Lisansı gerektirir. Eğer yoksa, dikkatli olun!