Ticari Kişisel Malların Değerlemesi (BPP)

Ticari kişisel mülk (BPP) için çok çeşitli değerlendirilmiş değer, önemli emlak vergisi indirimleri elde etmeyi oldukça olası hale getirir. Benzer mülkler için BPP hesapları için değerlendirilen değer aralığının% 5.000 oranında değişmesi olağandışı değildir! Örneğin, aynı ofis binasındaki şirketler için mobilya ve bilgisayarlar bazen metrekare başına 1 ila 50 dolar arasında değişmektedir. Piyasa değeri ve eşit olmayan değerlendirme, BPP değerlendirmelerine itiraz etmek için iki seçenektir. BPP değerlendirmelerindeki eşitsizlik ve BPP’yi değerlendirmenin öznelliği göz önüne alındığında, mülk sahipleri bir BPP değerlendirme itirazı için uygun şekilde hazırlandıklarında yüksek bir başarı olasılığına sahiptir. Hem piyasa değerini hem de eşitsiz değerlendirmeyi protesto edin.

Piyasa Değeri, Defter Değeri ve Hesaplayıcı Programı

BPP için değeri açıklamak için üç popüler seçenek şunlardır: piyasa değeri, defter değeri ve Comptroller’ın programı. Piyasa değeri, Teksas Emlak Vergisi Kanunu’nun aşağıdaki gibi okunan 1.04 (7) bölümünde tanımlanmıştır:

“Piyasa değeri”, aşağıdaki durumlarda, bir mülkün nakit veya eşdeğeri için geçerli piyasa koşullarında devredileceği fiyat anlamına gelir: (a) Satıcının bir alıcı bulması için makul bir süre içerisinde açık piyasada satışa sunulması,
(b) Hem satıcı hem de alıcı, mülkün uyarlandığı ve kullanılabileceği tüm kullanımları ve amaçları ve kullanımıyla ilgili uygulanabilir kısıtlamaları bilmektedir ve
(c) Hem satıcı hem de alıcı kazançlarını en üst düzeye çıkarmaya çalışır ve hiçbiri diğerinin gerekliliklerinden yararlanma konumunda değildir.

Piyasa değeri, defter değeri ve Comptrollers programını kullanmaktan kaynaklanan değer farklılıklarını karşılaştıralım. Tipik bir motel odası için BPP, yatak takımları, çarşaflar, pencere klima ünitesi, havlular ve televizyon gibi öğeleri içerir. Piyasa değerine bağlı olarak, bir yıl sonra bu tür ürünler muhtemelen orijinal maliyetin yalnızca% 10 ila% 30’una satılabilirdi. Federal amortisman çizelgelerine dayalı defter değeri, bir yıl sonra satın alma fiyatının% 80’ini gösterir. Texas Comptroller’in moteller için BPP programı, ilk yedi yıl için% 10 amortismanla sekiz yıllık bir ömre sahiptir. Dolayısıyla, Comptroller programı, bir yıllık otel mobilyalarının orijinal satın alma fiyatının% 90’ı değerinde olduğunu gösteriyor. Bu, bu kalemlerin piyasa değeri ile açıkça tutarsızdır.

Envanter

Envanterin nasıl değerlendirildiği ile ilgili bir dizi tartışmalı konu vardır. Bunlar küçülme, hasar, işlevsel eskime ve ekonomik eskimeyi içerir. Örneğin, Noel’den sonraki hafta 1 Ocak’ta iade edilen malların piyasa değeri nedir (değerleme için geçerlilik tarihi)? İade edilen ürünler genellikle açıldığından, hasar gördüğünden, eksik parçalar olduğundan veya popüler olmayan bir ürün olabileceğinden, çoğu durumda maliyetten daha düşük bir değere sahiptir. Pazar değeri, Texas BPP vergileri için envanter için değerlendirilen değerin belirlenmesinde önemlidir.

Eşitsiz değerlendirme

BPP hesapları için değerlendirilen değerler, aynı sektördeki şirketler için genellikle metrekare başına on kat ile elli kat arasında değişir. Örneğin, 10.000 fit kare ofis alanına sahip olan emlak komisyonculuğu ofislerinin 10.000-500.000 $ arasında değişen değerlendirmeleri olabilir. Bir aracı kurumdaki bilgisayarların ve mobilyaların, bir rakibin firmasındakilerden metrekare bazında 50 kat daha değerli olması pek olası görünmüyor.

Değerleme bölgeleri, mülk sahipleri tarafından sunulan değerlendirilmiş değeri kabul etme eğilimindedir. Birçok büyük şirket, sabit varlık listelerini kullanarak işliyor. Değerleme bölgeleri, mülkün “piyasa değerini” hesaplamak için maliyet esası bilgilerini ve Comptrollers programını kullanır. Oluşturulan bu hesaplar için değerlemeler, bu mülklerin gerçek değerini büyük ölçüde bozma eğilimindedir. Oluşturmayan mülk sahipleri, değer aralığının alt ucunda değerlere sahiptir. Değerleme bölgelerinin, değerlendirilen değerlerini keskin bir şekilde artırarak render yapmayan mal sahiplerini cezalandırması sezgisel görünse de, uygulama tam tersidir. Değerleme bölgeleri, değerlendirilmiş değerlerini makul seviyelerde bırakarak render yapmayan mülk sahiplerini ödüllendirme eğilimindedir. Bu, oluşturmak için caydırıcı bir etki yaratır. Ayrıca, sabit kıymet listelemesiyle işleyen mülk sahiplerini eşit olmayan bir şekilde vergilendirir. Bu faktörler, BPP tarafından değerlendirilen değerlerde yüksek derecede dağılmaya neden olmuştur.

Eşitsiz Değerlendirmeye Nasıl İtiraz Edilir

Popüler inanışın aksine BPP’ye, oldukça yeni bir kavram olan eşitsiz değerlendirme kullanarak itiraz etmek mümkündür. Çoğu emlak vergisi danışmanları ve büyük mülk sahipleri, BPP ile ilgili eşitsiz değerlendirmeyi düşünmemiş veya kullanmamıştır. Değerleme bölgeleri, eşitsiz değerlendirmeye dayalı çekici BPP kavramına dirençlidir. (Çok zayıf düzeylerde değerlendirme yapmayan mülk sahiplerine izin verirken, Comptroller programını kullanmaya dayalı olarak en üst düzeyde bir sabit kıymet listesi kullanan mülk sahiplerinin vergilendirilmesi uygun değildir.)

BPP için eşitsiz değerlendirmeye dayalı bir itiraz hazırlamak basit ve kolaydır. Değerleme konusu mülk sahibine benzer mülk sahipleri için değerlendirilen değer ve ofis alanı / üretim veya depo alanı miktarı hakkında bilgi alarak başlayın. Bu tipik olarak, değerleme konusu mülk sahibi ile aynı Standart Sanayi Koduna (SIC) sahip şirketler kullanılarak yapılır. Değerleme bölgesine açık kayıt talebi göndererek bu bilgileri elde edebilirsiniz. İtiraz ederken, rakipleriniz için değerlendirilen değeri araştırın. Konu için değerlendirilen değer ve inşaat alanı ile ilgili verileri ve karşılaştırılabilir hesapları bir özet halinde derleyin.

Ne zaman itiraz etmelisiniz?

Piyasa değerine ve eşit olmayan değerlendirmeye her yıl itiraz edin. Bu iki seçeneğe etkili bir şekilde itiraz etmek için, değerlendirme bölgeleri web sitesindeki karşılaştırmalı değerlendirmelere dayalı eşitsiz değerlendirme araştırın ve BPP’nizin piyasa değerini değerlendirin. Hem eşitsiz değerlendirme hem de piyasa değeri seçeneklerini inceledikten sonra, BPP hesabınıza itiraz etmek için birincil odak noktanızı belirleyin. Ne piyasa değeri ne de eşit olmayan değerlendirme emlak vergilerinize itiraz etmek için bir temel oluşturmuyorsa, protesto bildirimini geri çekebilir veya sadece duruşmayı atlayabilirsiniz.