Hindistan gayrimenkulü: Boom mu, Bubble mı?

Teknoloji patlaması ülke geneline yayılırken emlak fiyatları hızla artıyor.

Bir ABD hedge fonu olan Farallon Capital Management ve onun ortak girişim ortağı Indiabulls, Mart 2005’te Mumbai’nin merkezinde 11 dönümlük bir mülkü 54,5 milyon dolara kapladığında, bu satın alma, yerel geliştiriciler tarafından bir aptallık eylemi olarak adlandırıldı. Birkaç ay sonra, aynı ortak girişim yakındaki bir mülk için dönüm başına 95,5 milyon dolar teklif ettiğinde, en düşük ikinci teklif oldu.

Hindistan’daki emlak fiyatları sadece büyük şehirlerde değil, hızla artıyor. Daha fazla Hintli ev satın aldıkça ve ekonomi yılda% 8’den daha hızlı büyüdükçe, teknoloji patlaması ülke çapında yayılırken, gayrimenkul, çoğu yurtdışından daha fazla yatırımcıyı çekiyor.

1.4 milyar dolarlık bir New Jersey hedge fonu olan New Vernon Advisory’nin Hindistan operasyonlarını yürüten Rajiv Sahney, Hindistan’ın, bireyler yerine gayrimenkul için birincil talebin olduğu son birkaç ülkeden biri olduğunu söylüyor.

Merrill Lynch, Hindistan emlak sektörünün 2005 yılında 12 milyar dolardan 2015 yılına kadar 90 milyar dolara çıkacağını tahmin ediyor. Goldman Sachs Asya emlak yatırım bankacılığı başkanı Michael Smith, Hindistan’ın Asya’daki en heyecan verici emlak piyasası olduğunu söylüyor. Gelişen bir pazara sahip Asya’daki son büyük ülkelerden biridir.

Bu gelişme bazılarını endişelendiriyor. Varlık fiyatı balonuyla ilgili endişeler, Hindistan Merkez Bankası’nın bankalar tarafından verilen gayrimenkul kredileri üzerindeki risk ağırlığını artırmasına neden oldu ve sonuç olarak ipotek oranları% 7,5’ten yaklaşık% 9,5’e çıktı. Bu, çoğu Hintlinin alışkın olduğu% 15 oranlarının hala çok altında, ancak geçen bir buçuk yıldaki spekülasyonun arazi fiyatlarını% 30’a ve emlak stoklarını% 100’e yükselttiğine dair sorular sormak için yeterli. % 2.000 gibi bir oran sona eriyor olabilir.

Fiyatlardaki artış, Bangalore’da orta ölçekli bir inşaat firması olan Mantri Developers’a 68 milyon $ yatırım yapan Morgan Stanley ve bölgesel bir inşaatçı olan Panchsheel Developers’a 50 milyon $ yatırım yapan Merrill Lynch’in beğenilerini çekti. Yabancı şirketler de Hintli geliştiricilere yatırım yapan fonlara para akıttı. Örneğin GE Commercial Finance Real Estate, BT parkları inşa eden 800 milyon dolarlık bir fona 63 milyon dolar yatırım yaptı ve Calpers ve Oregon Kamu Emeklilik Fonu, IL&FS India Realty fonuna her biri 100 milyon dolar yatırım yaptı.

Yalnızca Hindistan’da yatırım yapmak üzere kurulan gayrimenkul fonları şimdiden 2,7 milyar dolardan fazla para topladı. J.P. Morgan, Britains Knight Frank ve diğer yabancı yatırımcılar tarafından 4 milyar dolar değerinde yeni fonlar planlanıyor. Hindistan’daki en büyük özel sermaye yatırımcısı olan Warburg Pincus, zamanının neredeyse üçte birini bu alandaki fırsatları inceleyerek geçirdiğini söylüyor. Ve Deutsche Asset Management, yakın zamanda Hindistan’daki emlak faaliyetlerini yönetmesi için birini işe aldı. Deutsche Varlık Yönetimi Asya Pasifik ve Orta Doğu başkanı Edouard Peter, dünyadaki en büyük gayrimenkul fonları yöneticileri olarak, Hindistan’da gayrimenkul fonlarına aktif olarak yatırım yapmayı ve yatırım yapmayı umduğumuzu söylüyor.

Çocuk oyuncağı olmayacak. Singapur hükümetinin önümüzdeki iki yıl içinde birkaç yüz milyon dolarlık yatırım yapmayı planlayan bir kolu olan GIC Real Estate’in başkanı Seek Ngee Huat, Hindistan’da iş yapmanın kolay olmadığını söylüyor. Çoğu firma küçük ve aile tarafından işletildiği için aynı uzun vadeli hedeflere sahip uygun ortaklar bulmak zordur.

Zaten marjlar küçüldü. Mumbai emlak danışmanı Rajiv Bhatia, planlanan gayrimenkul fonlarının büyük çoğunluğunun yıllık% 25 ile% 30 arasında getiri oranlarını hedeflediğini, ancak büyük çoğunluğun% 20’yi geçeceğinden şüpheliyim diyor.

Hedeflenen getirilere ulaşmak için, birkaç fon ikinci kademe şehirlere ve ikinci kademe geliştiricilere odaklanıyor. Mumbai’deki Kotak Mahindra Realty fonunun yönetici müdürü S. Sriniwasan, pek çok yatırımcı, opak bir pazar olduğu için burada gömleğini kaybedecek ve yanlış bir ortak sizi kolayca halledebilir, diyor. Bir de bürokrasi ve uğraşılması gereken yolsuzluk var. Primary Real Estate Advisors adlı bir butik fonu yöneten Ashwin Ramesh, Hindistan’da şu anda geliştirilmekte olan birkaç yüz alışveriş merkezi var ve tahminler sadece% 10’unun başarılı olacağı yönünde. Yine de her geliştirici, alışveriş merkezinin hayatta kalanlar arasında olacağını düşünüyor.

Bu makalenin sponsoru: www.indiarealestateblog.com