Hiçbir Şey Yok

Hiçbir şey yok mu? Bir satıcı tam olarak neden hiçbir şey olmadan kapanmaktan uzaklaşmak istesin? Gerçek şu ki, normalde yapmazlar ve bu, peşinat ödemeden gayrimenkul yatırımıyla ilgili en önemli noktayı ortaya çıkarır: Bir satıcının neredeyse her zaman kapanışta nakit paraya ihtiyacı vardır, ancak SİZİN nakit olması gerekmez.

Hiçbir Şey Yok – Birkaç Yol

Bazen satıcılar şartlar sunabilir ve düşük ödeme yapabilir veya hiç peşinat ödemeyebilir, ancak çoğu zaman onlara fiyatın en az% 70’ini nakit olarak almanın bir yolunu bulmanız gerekir. Bu sadece özkaynaklarının bir kısmını alabilmeleri için değil, aynı zamanda muhtemelen mevcut krediyi ödemeleri gerekeceği için. Yani hiçbir şey eksik kalmadan içeri girmek için, birincil krediyi nasıl alacağınızı, sonra geri kalan için parayı nasıl artıracağınızı düşünmeniz gerekir. Bunu birkaç örnek takip ediyor.

Birkaç banka hala “belgesiz” kredi kullanmamaktadır, bu da herhangi bir gelir doğrulaması, peşinat kaynağı vb. Gerektirmediği anlamına gelir. Genellikle mülk değerinin yalnızca% 70 ila% 80’ini ödünç verdikleri için, istekli bir satıcıya ihtiyacınız var geri kalan% 20 ila% 30 için sizden ikinci bir ipotek almak, hiç bir şey yapmamak için. % 70 veya% 80 nakit ve gelecek yıllar için ödeme alıyorlar. İki ödeme alacağınız için, rakamların işe yaradığından emin olmanız gerekir.

Kendi paranız olmadan satın almanın bir başka yolu da, peşin ödeme yapmak için evinize veya diğer mülkünüze karşı borç almaktır. Bir “tatil” için ödünç alabilir ve harcamadıklarınızı bir süre çek hesabınızda bırakabilirsiniz. Bu şekilde, bankacıların peşinat için borçlanma kurallarını ihlal etmeden kullanabilirsiniz.

Çoğu kasabanın birkaç “not alıcısı” vardır. Bu yatırımcılar arazi sözleşmelerini, ipotek kredilerini ve diğer “senetleri” indirimli olarak satın alırlar. Örneğin, bir satıcı sizden 100.000 $ karşılığında ipotek satın aldığında, bir senet alıcısı ona 85.000 $ ödeyebilir. Bu size veya ona nasıl yardımcı olur? Bir örnekle açıklayacağım.

Bir satıcının mülkünü 180.000 $ ‘a satmayı bekleyerek 195.000 $ olarak fiyatlandırdığını varsayalım. 205.000 $ ‘lık bir ipotek şeklinde 160.000 $ ve diğeri 45.000 $ teklif ediyorsunuz. Teklifin bir parçası olarak, ilk ipoteğin bir senet alıcısına 136.000 $ kapanışta satışını ayarladınız. Satıcı şimdi o parayı, artı sizden 45.000 $ ‘lık ikinci kredi ödemelerini alıyor. 136.000 $ artı 45.000 $ 181.000 $ eder ki bu da anlaşmadan ne beklediğiyle ilgili.

Kişisel Bir Örnek

Şu anda, küçük bir kiralık mülk satıyorum ve aylık 400 dolarlık ödeme alacağım. Alıcının iyi bir kredisi vardır ve 5.000 $ ‘lık peşinat, kapanış maliyetlerini ve hatta gerekirse hacizin yasal maliyetini karşılar. Yani bu noktada, peşinatı nereden aldığı umurumda değil. Düşük faizli bir kredi kartından 6000 $ nakit avans aldığını varsayalım. Bu ona ayda yaklaşık 135 dolara mal olacak ve peşinat ve kapanış maliyetleri için ona yeterli olacaktı.

Bu durumda kira aylık 600 dolar civarındadır, bu yüzden sorun olmayacaktır. Bununla birlikte, bazı durumlarda, bu fazladan 135 ABD doları negatif nakit akışına neden olabilir. Ne yaparsan yap, sayıların işe yaradığından emin olmalısın. Yine de, isteseydi 350 $ ‘lık ödemeleri kabul ederdim, çünkü benim için önemli olan fiyat ve faiz oranıydı.

Başka yöntemler var mı? Emin ol. Yaratıcı gayrimenkul yatırımı, anlaşmanın tüm taraflar için işe yaramasını sağlamakla ilgilidir. Satıcının istediğini elde etmenin bir yolunu bulursanız, hiçbir şey olmadan satın alabilirsiniz.