Gayrimenkul Kiralama Oyununu Oynamak

Telif Hakkı 2006 David Schneider

Gayrimenkul yatırımı bir oyundur. İyi oynamak için gayrimenkulün dört finansal faydasını ve bunları nasıl en üst düzeye çıkaracağınızı anlamanız gerekir. Bu faydalar:

1. Nakit akışı
2. Öz sermaye birikimi (kredinizin karşılığı)
3. Vergi avantajları
4. Olası takdir

Bu yazıda bir numaralı faydaya bakacağız.

Birinci fayda Nakit Akışı (vergi öncesi nakit akışı).

Gerçek duruma yatırım yapmak sayı oyunudur. Oyunu iyi oynamak için istediğiniz sonuçları elde etmek için sayıları nasıl kullanacağınızı anlamalısınız. Sonuç, pozitif nakit akışıdır.

Nakit akışını hesaplama formülü aşağıda listelenmiştir:

Brüt Kira Geliri
Eksi: Boşluk
Eşittir: Düzeltilmiş Brüt Gelir
Eksi: İşletme Giderleri
Eşittir: Net İşletme Geliri
Eksi: Borç Servisi Ödemeleri
Eşittir: Vergilerden Önce Nakit Akışı

İşte yukarıdaki formüldeki faktörlerin her birinin açıklaması.

Brüt kira geliri ihtiyacınız olan ilk rakamdır. Garaj kiralarından, çamaşır makinelerinden veya otomatlardan gelen tüm kiraları ve diğer çeşitli gelirleri içerir. Bu sayı, yıl boyunca elde etmeyi beklediğimiz toplam gelirdir.

Boşluk, brüt kira gelirinin bir yüzdesidir. Yıl içinde karşılıksız çekler, tahliyeler ve boş birimler nedeniyle beklenen kiradan tahsil etmeyeceğinize dayanmaktadır. Bu yüzde, bölgenizdeki kiralama arz ve talebine bağlı olarak değişecektir. Bunu belirlemek için herhangi bir veriye sahip olmadığımda genellikle% 5 boşluk faktörü kullanırım. DAİMA bir boşluk yüzdesine sahip olmak önemlidir. Satıcı çoğu zaman size boş pozisyonları olmadığını söyleyecektir. Bu doğru değil çünkü insanların yaşamı değişiyor. Boşanırlar; işlerini ve diğer değişiklikleri kaybederler. Bu, kira ödeyecek paraya sahip olmamalarına ve boş pozisyonlar yaratmasına neden olur.

Düzeltilmiş Brüt Gelir, alacağınız gerçek paradır.

İşletme gideri, kredi ödemeleri dışında her yıl mülke uygulanan tüm maliyetlerdir. Vergiler, sigorta, onarımlar, ödediğiniz kamu hizmetleri ve diğer masraflar gibi şeyleri içerir.

Net İşletme Geliri, mülkün tüm işletme giderlerinden sonra ürettiği para miktarıdır. Bu en önemli sayıdır, çünkü bu, herhangi bir kredi ödemesini ödemek için kullanılan sayıdır. Bu aynı zamanda mülkün değerini belirlemek için kullandığımız sayıdır (bununla ilgili daha sonra daha fazlası).

Borç Servisi Ödemeleri, mülkte sahip olduğunuz herhangi bir kredi için yılda harcadığınız ödemelerin miktarıdır.

Vergi Öncesi Nakit Akışı, HER ŞEYİ ödedikten sonra kalan para miktarıdır. Bu, kendine saklayacağın para miktarıdır.

Tamam, şimdi tüm sayıların ne olduğunu açıkladığıma göre, işte daha fazla nakit akışı yaratmanın anahtarları. Bunu yapmanın sadece iki yolu var. Kiraları artırarak ve / veya boş pozisyon kayıplarını azaltarak daha fazla gelir elde etmelisiniz veya işletme giderlerinizi ve / veya kredi ödemelerinizi azaltmalısınız.

Satın alıyorsanız, mülke daha az ödeme yapmanın kredinizin daha az olması gerektiği, dolayısıyla kredi ödemelerinizin daha az olması ve size daha fazla nakit akışı sağlaması gerektiği açıktır.

Herhangi bir kiralık gayrimenkul satın almadan önce nakit akışına bakmanız ve üç farklı senaryo kullanarak sayıları çalıştırmanız son derece önemlidir. Kiralarınızın yüksek ve giderlerin düşük olduğu en iyi durum, kiraların düşük ve giderlerin yüksek olduğu en kötü senaryo ve ardından orta senaryo. En kötü durum senaryosu hala mantıklıysa, o zaman mülk hiç akıllıca olmamalı ve devam edip satın almalısınız.