Gayrimenkul Değerleme – Kiralık Emlaklar

Kiralık mülkler için gayrimenkul değerlemesi, müstakil evlerle aynı değildir. 24 üniteli bir binaya bakıyorsanız, yakınlarda yakın zamanda satılan benzerlerini bulmak zor olurdu. Bu nedenle, karşılaştırılabilir satışları kullanan bir pazar analizi normalde kullanılmaz.

Ayrıca değiştirme maliyetlerini kullanmak da ideal değildir. Yakınlarda uygun imarlı satılık arazi yoksa yenileme maliyetini nasıl hesaplarsınız? Yine de bu ikincil bir yöntem olarak kullanılır ve satın almak yerine inşa etmeniz gerekip gerekmediğini size söyleyebilir.

Sermaye Kullanarak Gayrimenkul Değerleme

Yatırımcılar gelir elde etmek için kiralık mülkler satın alırlar. Bu nedenle değeri belirlemek için kullanılan gelirdir. Belirli bir alanda yatırımcıların beklediği getiri oranı size kapitalizasyon oranını verir ve bu, bir gelir mülkünü doğru bir şekilde değerlendirmek için kullandığınız şeydir.

Brüt gelirle başlayın. Tüm masrafları çıkarın, ancak kredi ödemeleri hariç. Bir binanın brüt geliri yılda 82.000 $ ve giderler 30.000 $ ise, borç servisinden önce 52.000 $ netiniz olur. Şimdi kapitalizasyon oranını bu rakama uygulayın.

Ortak kapitalizasyon oranı .10 ise, örneğin (bir emlakçıya sorun), 52.000 $ ‘lık geliri .10’a bölerseniz 520.000 $ elde edersiniz. Bu binanın değeridir. Normal oran 0,08 ise, yani bölgedeki yatırımcılar% 8 getiri bekliyorlarsa, değer 650.000 dolar olacaktır.

Kolay Gayrimenkul Değerleme?

Borç servisinden önceki net gelir, “tavan oranı” na bölünür: Bu gerçekten basit bir formüldür. Doğru gelir rakamları elde etmenin zor kısmı. Satıcı size TÜM normal giderleri gösteriyor ve geliri abartmıyor mu? Onarımları bir yıllığına durdurursa ve “öngörülen” kiraları gösteriyorsa, gelir rakamı 15.000 dolar çok yüksek olabilir. Bu, binanın değerinin değerinin değerinin 0,08 daha düşük olduğu (0,08 kapama oranı) anlamına gelir.

Akıllı yatırımcıların satın alırken yaptığı bir başka şey de, geliri otomatlardan ve çamaşır makinelerinden ayırmaktır. Bunlar gelirin 6.000 $ ‘ını sağlarsa, bu, takdir edilen değere (.08 kapama oranı) 75.000 $ ekler. Değerlendirmeyi bu gelir dahil olmadan yapın, ardından makinelerin değiştirme maliyetini geri ekleyin (muhtemelen 75.000 $ ‘dan çok daha az).

Herhangi bir gayrimenkul değerleme yöntemini kullanırken dikkatli olun. Hiçbir formül mükemmel değildir ve hepsi yalnızca onlara taktığınız rakamlar kadar iyidir. Akıllıca kullanıldığında, kapitalizasyon oranları kullanılarak gayrimenkul değerlemesi en doğru yöntemlerden biridir.