Emlak balonunun patlamasının en önemli 9 nedeninden 3’ü

Eğer gayrimenkul sahibi iseniz veya gayrimenkul satın almayı düşünüyorsanız, o zaman dikkat etmelisiniz, çünkü bu yıl gayrimenkul ve finansal geleceğinizle ilgili olarak alacağınız en önemli mesaj bu olabilir.

Son beş yılda emlak piyasasında hızlı bir büyüme görüldü ve sonuç olarak birçok insan gayrimenkulün yapabileceğiniz en güvenli yatırım olduğuna inanıyor. Artık bu doğru değil. Hızla artan emlak fiyatları, emlak piyasasının enflasyona göre ayarlandığında daha önce hiç görülmemiş fiyat seviyelerinde olmasına neden oldu! Emlak balonundan endişe duyan insanların sayısının artması, gayrimenkul alıcılarının daha az olduğu anlamına geliyor. Daha az alıcı, fiyatların düştüğü anlamına gelir.

4 Mayıs 2006’da, Federal Rezerv Kurulu Başkanı Susan Blies “Konutun gerçekten zirveye ulaştığını” söyledi. Bu, yeni Fed Başkanı Ben Bernanke’nin emlak piyasasının “yumuşamasının” ekonomiye zarar vereceğinden endişelendiğini söylemesinin hemen ardından geldi. Ve eski Fed Başkanı Alan Greenspan daha önce emlak piyasasını köpüklü olarak tanımlamıştı. Bu üst düzey finans uzmanlarının tümü, piyasada halihazırda uygulanabilir bir gerileme olduğu konusunda hemfikirdir, bu nedenle bu değişikliğin arkasındaki nedenleri bilmeye ihtiyaç olduğu açıktır.

Emlak balonunun patlamasının en önemli 9 nedeninden 3’ü şunları içerir:
1. Faiz oranları yükseliyor – hacizler% 72 arttı!
2. Ev alıcıları ilk kez piyasanın dışında fiyatlandırılıyor – emlak piyasası bir piramit ve taban çöküyor
3. Piyasanın psikolojisi değişti, öyle ki artık insanlar balon patlamasından korkuyorlar – gayrimenkul üzerindeki çılgınlık sona erdi!

Emlak balonunun patlamasının ilk nedeni yükselen faiz oranları. Alan Greenspan yönetiminde, faiz oranları Haziran 2003’ten Haziran 2004’e kadar tarihi düşük seviyelerdeydi. Bu düşük faiz oranları, insanların normalde karşılayabileceklerinden daha pahalı, ancak aynı aylık maliyetle temelde “bedava para” yaratan evleri satın almalarına izin verdi. Ancak, faiz oranlarının yükselmesi ve daha da artmaya devam etmesi nedeniyle düşük faiz oranları dönemi sona ermiştir. Kısmen benzin ve gıda maliyetlerinin yüksek olması nedeniyle, enflasyonla mücadele etmek için faiz oranları yükseltilmelidir. Daha yüksek faiz oranları, ev sahibi olmayı daha pahalı hale getirerek, mevcut konut değerlerini düşürür.

Daha yüksek faiz oranları, ayarlanabilir ipotek (ARM) satın alan kişileri de etkiliyor. Ayarlanabilir ipotekler ilk iki ila üç yıl için çok düşük faiz oranlarına ve düşük aylık ödemelere sahiptir, ancak daha sonra düşük faiz oranı ortadan kalkar ve aylık ipotek ödemeleri önemli ölçüde sıçrar. Ayarlanabilir ipotek oranı sıfırlamalarının bir sonucu olarak, 2006’nın ilk çeyreğinde konut hacizleri 2005’in ilk çeyreğine göre% 72 arttı.

Haciz durumu, faiz oranları yükselmeye devam ettikçe ve daha ayarlanabilir ipotek ödemeleri daha yüksek bir faiz oranına ve daha yüksek ipotek ödemesine göre ayarlandıkça daha da kötüleşecektir. Moody’s, 2006 ve 2007’de faiz oranlarının sıfırlanması için ödenmemiş ipoteklerin% 25’inin arttığını belirtti. Bu 2 trilyon dolarlık ABD ipotek borcu! Ödemeler arttığında, cüzdanda büyük bir darbe olacak. Ülkenin en büyük tapu sigortacılarından biri tarafından yapılan bir araştırma, başlangıç ​​ödeme dönemi sona erdiğinde 1,4 milyon hanenin% 50 veya daha fazla ödeme artışıyla karşılaşacağı sonucuna varmıştır.

Emlak balonunun patlamasının ikinci nedeni, yeni ev alıcılarının yüksek fiyatlar ve yüksek faiz oranları nedeniyle artık ev satın alamamasıdır. Emlak piyasası temelde bir piramit şeması ve alıcıların sayısı arttığı sürece her şey yolunda. Evler, piramidin dibinde ilk kez ev alıcıları tarafından satın alındığı için, bu 100.000,00 dolarlık ev için yeni para, piramidin sonuna kadar, insanlar bir ev satıp daha pahalı bir ev satın aldıkça, 1.000.000 dolarlık bir evin satıcısına ve alıcısına gider . Yüksek emlak fiyatlarının ve daha yüksek faiz oranlarının bu iki ucu keskin kılıcı, birçok yeni alıcıyı piyasa dışında fiyatlandırdı ve şimdi genel emlak piyasası üzerindeki etkilerini hissetmeye başlıyoruz. Satışlar yavaşlıyor ve satılmaya hazır evlerin stokları hızla artıyor. Konut piyasası ile ilgili son rapor, yeni konut satışlarının Şubat 2006 için% 10.5 düştüğünü gösterdi. Bu, dokuz yılın en büyük bir aylık düşüşü.

Emlak balonunun patlamasının üçüncü nedeni, emlak piyasasının psikolojisinin değişmiş olmasıdır. Son beş yıldır emlak piyasası dramatik bir şekilde yükseldi ve eğer gayrimenkul satın aldıysanız, büyük olasılıkla para kazandınız. Pek çok yatırımcı için bu olumlu getiri, daha fazla insan bunu gördükçe ve ‘kaçırmadan’ önce gayrimenkule yatırım yapmaya karar verdikçe piyasayı daha da güçlendirdi.

İster borsa, ister emlak piyasası olsun, herhangi bir balon piyasasının psikolojisi, herkesin sürüyü takip ettiği ‘sürü zihniyeti’ olarak bilinir. Bu sürü zihniyeti, herhangi bir balonun kalbinde yer alır ve geçmişte, 1990’ların sonundaki ABD borsa balonu, 1980’lerin Japon emlak balonu ve hatta ABD demiryolları baloncuğu kadar geriye dönük birçok kez yaşandı. 1870’lerin. Sürü zihniyeti, yakın zamana kadar emlak piyasasını tamamen ele geçirmişti.

Daha yüksek bir fiyata satın almak için “daha büyük bir aptal” olduğu sürece balon yükselmeye devam ediyor. Gittikçe daha az sayıda “daha büyük aptallar” mevcut olduğu veya ev satın almaya istekli olduğu için, çılgınlık ortadan kalkıyor. Histeri geçtiğinde, patlama zamanında inşa edilen aşırı envanter, fiyatların düşmesine neden olur. Bu, yukarıda bahsedilen üç tarihi balon ve diğer birçok tarihsel örnek için de geçerlidir. Unutulmaması gereken bir diğer nokta da bu üç tarihi balonun patlamasıyla ABD’nin resesyona girmiş olmasıdır.

Emlak piyasasına ilişkin zihniyetin değişmesiyle birlikte yatırımcılar ve spekülatörler, para kaybedecek gayrimenkulleri elinde tutacaklarından korkuyorlar. Sonuç olarak, sadece daha az gayrimenkul almakla kalmıyor, aynı zamanda yatırım amaçlı gayrimenkullerini de satıyorlar. Bu, piyasada satışa sunulan çok sayıda ev üretiyor ve aynı zamanda yeni ev inşaatı piyasayı sular altında bırakıyor. Bu iki artan arz gücü, satılık mevcut evlerin artan arzıyla birlikte satış için yeni evlerin artan arzıyla birlikte sorunu daha da kötüleştirecek ve tüm gayrimenkul değerlerini düşürecektir.

Yakın zamanda yapılan bir anket, 10 kişiden 7’sinin emlak balonunun Nisan 2007’den önce patlayacağını düşündüğünü gösterdi. Piyasa psikolojisindeki ‘her ne pahasına olursa olsun gayrimenkul sahibi olmalı’ şeklindeki bu gayrimenkulün aşırı pahalı olduğuna dair sağlıklı bir endişeye dönüşüyor. emlak piyasasındaki patlama.

Baloncuk patlamasının artçı şoku muazzam olacak ve küresel ekonomiyi muazzam şekilde etkileyecektir. Milyarder yatırımcı George Soros, 2007’de ABD’nin resesyona gireceğini söyledi ve ben de onunla aynı fikirdeyim. Sanırım bir durgunluk içinde olacağız çünkü emlak balonu patladıkça işler kaybedilecek, Amerikalılar artık evlerinden para çekemeyecekler ve tüm ekonomi dramatik bir şekilde yavaşlayacak ve bu da durgunluğa yol açacak.

Sonuç olarak, emlak balonunun patlamasının üç nedeni yüksek faiz oranları; ilk kez alıcıların piyasa dışında fiyatlandırılması; ve emlak piyasasıyla ilgili psikoloji değişiyor. Yakın zamanda yayınlanan e-Kitap “Değişen Emlak Piyasasında Nasıl Başarılı Olunur. Kendinizi Şimdi Balondan Koruyun!” bu konuları daha detaylı tartışır. Daha fazla bilgi için www.MyRealEstateBubble.com adresini ziyaret edin.