Bir Borç Veren Neden Açığa Satış Yapar?

Bir evi kaybetmenin birçok yolu vardır, ancak krediyi yok edecek, aileyi utandıracak ve bir haysiyet sahibini soyacak şekilde mülkiyeti iptal etmek en zor yollardan biridir. Artık ipotek ödemelerini güncel tutmaya gücü yetmeyen mal sahipleri için, iflas veya haciz işlemlerine alternatifler vardır. Bu seçeneklerden birine “kısa satış” denir.
Borç verenler gayrimenkulde kısa bir satış yapmayı kabul ettiğinde, borç verenin vadesi gelen toplam tutardan daha azını kabul ettiği anlamına gelir. Kreditörlerin tümü kısa satışları veya indirimli ödemeleri kabul etmeyecektir, özellikle de önünün kapatılması daha mali açıdan mantıklıysa; ayrıca, tüm satıcılar veya tüm mülkler kısa satış için uygun değildir.
Kısa satış satın almayı düşünüyorsanız, bazı dezavantajlar olabilir. Güvenliğiniz için, tüm borçluların:
* Yetkili bir emlak avukatından yasal tavsiye alın
* Kısa satış vergisi sonuçlarını tartışmak için bir muhasebeciyi arayın
Bir emlak komisyoncusu olarak, bir avukat veya bir CPA olarak lisanslı değilim ve bu sonuçlar hakkında tavsiyede bulunamam. 2007 Mortgage Affediciliği Borç Azaltma Yasası uyarınca belirli koşullar dışında, I.R.S. borç affını gelir olarak kabul edecek ve kısa bir satışı kabul eden bir borç verenin, borçlu olunan tutar ile ödenen miktar arasındaki fark için yasal olarak bir borçluyu takip etmeyeceğinin garantisi yoktur. Bazı eyaletlerde bu miktar eksiklik olarak bilinir. Bir avukat, kredinizin bir eksiklik kararı veya talebi için uygun olup olmadığını belirleyebilir.
Tüm borç verenlerin farklı gereksinimleri olmasına ve bir borçlunun geniş bir belge yelpazesi sunmasını talep etmesine rağmen, aşağıdaki adımlar size ne bekleyeceğiniz konusunda oldukça iyi bir fikir verecektir.
Borç Vereni Arayın
Kısa satışlardan sorumlu kişiyi bulmadan önce yarım düzine telefon görüşmesi yapmanız gerekebilir. “Emlak açığa satış” veya “egzersiz” departmanı ile konuşmak istemiyorsunuz, amirinin adını, karar verebilecek kişinin adını istiyorsunuz.
Yetki Belgesi Gönderin
Borç verenler genellikle kişisel bilgilerinizi, bunu yapmak için yazılı yetki olmaksızın ifşa etmek istemezler. Bir emlak komisyoncusu, kapanış acentesi, tapu şirketi veya avukat ile çalışıyorsanız, borç verene krediniz hakkında belirli ilgili taraflarla görüşme izni veren bir mektup yazarsanız daha iyi bir işbirliği elde edersiniz. Mektup aşağıdakileri içermelidir:
* Emlak Adresi
* Kredi Referans Numarası
* Adınız
* Tarih
* Temsilcinizin Adı ve İletişim Bilgileri
Ön Net Levha
Bu, almayı beklediğiniz satış fiyatını ve varsa emlak komisyonları dahil olmak üzere tüm satış maliyetlerini, ödenmemiş kredi bakiyelerini, ödenmemiş ödemeleri ve gecikme ücretlerini gösteren tahmini bir kapanış ifadesidir. Bu ücretlerden herhangi birini nasıl hesaplayacağınızı bilmiyorsanız, kapanış temsilciniz veya avukatınız bunu sizin için hazırlayabilmelidir. Alt satırda satıcıya nakit gösteriliyorsa, muhtemelen kısa bir satışa ihtiyacınız olmayacaktır.
Zorluk Mektubu
Ne kadar üzücü, o kadar iyi. Bu gerçekler beyanı, bu mali bağa nasıl girdiğinizi açıklar ve borç verene tam ödemeden daha azını kabul etmesi için bir talepte bulunur. Borç verenler insanlık dışı değildir ve işinizi kaybettiyseniz, hastaneye kaldırıldıysanız veya bir kamyonun tüm ailenizi ezip geçmediğini anlayabilirler, ancak borç verenler sahtekarlık veya suç içeren davranışlar içeren durumlara özellikle empati duymazlar.
Gelir ve Varlıkların Kanıtı
Mali durumunuz hakkında doğru ve dürüst olmak ve varlıkları ifşa etmek en iyisidir. Borç verenler, tasarruf hesaplarınız, para piyasası hesaplarınız, hisse senetleriniz veya tahvilleriniz, kıymetli evraklarınız, nakit veya diğer gayrimenkulleriniz veya somut değeri olan herhangi bir şeye sahip olup olmadığınızı bilmek isteyeceklerdir. Borç verenler hayır işinde değildir ve genellikle borçlunun bağışladığı herhangi bir borcu geri ödeyemeyeceğine dair güvence ister.
Banka Hesap Özetleri Kopyaları
Banka ekstreleriniz muhasebeleştirilemeyen mevduatları, büyük miktarda nakit çekimlerini veya alışılmadık sayıda çekleri yansıtıyorsa, bu kalemlerin her birini borç verene açıklamak muhtemelen iyi bir fikirdir. Ek olarak, borç veren, her depozitoyu hesaba katmanızı isteyebilir, böylece depozitoların devam edip etmeyeceğini belirleyebilir.
Karşılaştırmalı Pazar Analizi
Bazen piyasalar düşer ve mülk değerleri düşer. Bu, evinizi borç verene ödeyecek kadar satamamanızın nedeninin bir parçasıysa, bu gerçek, karşılaştırmalı bir piyasa analizi (CMA) yoluyla borç veren için kanıtlanmalıdır. Emlak acenteniz sizin için benzer evlerin fiyatlarını gösteren bir CMA hazırlayabilir:
* Piyasada aktif
* Satışları bekliyor
* Son altı aydan itibaren satılmaktadır.
Satın Alma Sözleşmesi ve Listeleme Sözleşmesi
Muhtemel bir alıcıyla satış yapmak için bir anlaşmaya vardığınızda, borç veren, listeleme anlaşmanızın bir kopyasıyla birlikte teklifin bir kopyasını isteyecektir. Borç verenin komisyonları yeniden görüşmesi ve ev koruma planları veya termit denetimleri gibi belirli kalemlerin ödenmesine izin vermeyi reddetmesi için hazırlıklı olun.