1031 Exchange Nasıl Çalışır?

Bölüm 1031 vergi ertelemesi, bir yatırımcının bir mülkü satmasına, ardından gelirlerini yeni bir mülke yeniden yatırmasına ve tüm sermaye kazancı vergilerini ertelemesine izin verir. Değişim için özel koşullar, benzer olması gerektiğini ve satışın kapanışından itibaren 45 gün içinde gerçekleşmesi gerektiğini belirtir. Bu değişimin nasıl çalıştığını daha fazla anlamak için aşağıdaki örneği düşünün:

Bir yatırımcının 200.000 $ sermaye kazancı varsa ve mülk satıldığında birleşik vergilerde 70.000 $ ‘lık bir vergi yükümlülüğüne maruz kalırsa, başka bir mülke yeniden yatırım yapmak için geriye yalnızca 130.000 $ kalır.

Yatırımcının, örneğin,% 25’lik bir peşinat ve% 75’lik bir kredi-değer oranı olsaydı, satıcı yalnızca 520.000 $ ‘lık bir mülk satın alabilirdi.

Ancak aynı yatırımcı bir 1031 borsası seçerse ve yukarıdaki ile aynı peşinat ve kredi-değer oranına sahipse, 200.000 $ ‘lık öz sermayenin tamamı 800.000 $’ lık bir gayrimenkul alımına yeniden yatırılabilir.

Borsa, yatırımcılar için sermaye kazanç vergilerinden güçlü bir koruma sağlar. Bununla birlikte, bir 1031 takası için neyin uygun olduğu ve nasıl çalıştığı hakkında bilgi, sunabileceği tüm faydaları elde etmek için çok önemlidir. Örneğin, tüm gayrimenkuller takas için uygun değildir. Ticari gayrimenkul ve yatırım amaçlı gayrimenkuller, vergi ertelemesine hak kazanacak tek türlerdir.


Hem satılan hem de alınan mülk aynı türden olmalıdır, bu da çoğu zaman tam mülk türlerini ifade etmekle karıştırılır. Gayrimenkul için benzer türdeki hüküm oldukça geniştir ve arazi, kiralama ve ticari mülkleri içerir. Bir 1031 değişimi aslında tür olarak karıştırılabilir ve yine de benzer olabilir. Örneğin, arsayı bir dubleks ile veya ticari bir binayı bir perakende satış mağazası için takas edebilirsiniz. Kişisel mülkiyet için aynı türden hüküm daha kısıtlayıcıdır.


1031 takası yapmanın zor bir yönü, 45 günlük limit içinde yeni bir yatırım amaçlı gayrimenkul bulmaktır. IRS, kısıtlamaya uyma konusunda çok katıdır ve uzantılara nadiren izin verir. Bir ikame mülk bulunduğunda, bir sonraki zorluk, değişimi tamamlamak için gereken ekstra sermayeyi elde etmektir.


Neyse ki, bu zorluğun üstesinden gelmenin kolay bir yolu var. Köprü kredisi almak, ticari bir borçlunun bir mülkü kısa bir süre için finanse etmesi için kolay ve etkili bir yoldur. Köprü kredileri genellikle 12-36 aylık vadeler için sunulur, yalnızca bir mülk sahibinin 1031 takası için ihtiyaç duyacağı süre kadar.