Ayarlanabilir Faizli İpotekler Buna Değer mi?

Ayarlanabilir Faiz Oranı Mortgage (ARM), Amerikalılar için bir ev satın alırken paralarının karşılığını daha hızlı almanın popüler bir yolu haline geldi. Uzun süredir esnek ve değişken oranlı ipotekler olarak da bilinen ARM’ler, 3 ila 5 yıl içinde evlerini satmak veya yeniden finanse etmek isteyen alıcılar için iyi bir seçenek olarak görülmüştür. Teori, ev sahibinin, bu kısa süre boyunca mortgage ödemesinin ayarlanması riskinin çok az olmasıyla daha düşük ödemeler yapmasıdır.

Bir ARM’deki aylık ödeme, geleneksel sabit oranlı ipoteğe göre oldukça düşük olduğundan, bir alıcı, sabit oranlı bir kredi almış olsaydı, alabileceğinden daha fazla ev satın almaya hak kazanabilir [http: //www.mostchoice .com / Financial_planning_mortgages_variable.html] Potansiyel ev sahibi için bu çok çekici bir teklif gibi görünüyor.

Bir ARM’nin en büyük dezavantajı, ipoteği yeterince uzun süre tutarsanız, artacağının neredeyse kesin olmasıdır. Uyum dönemleri için kesin zamanlar belirtilmesine rağmen, tam olarak ne kadar ve kaç kez yükseleceği görece tahmin edilemez. Bir ARM ile olanların çoğu, finansal piyasalardaki gelişmelere bağlıdır. Bir ARM’deki faiz oranı yeterince yükselirse, değişken oranlı bir krediye sabit oranlı bir ipoteğe kıyasla ayda daha fazla ödeme yapılabilir.

Bununla birlikte, bir ARM ile ev alıcısına sağlanan bazı korumalar vardır. Çoğu ARM, hem kredinin süresi hem de önceden belirlenmiş ayarlama süresi boyunca bir faiz oranının ne kadar değişebileceğine dair limitlere veya sınırlara sahiptir. Bir ARM için kredi sözleşmesi, ayarlama süresinin ne kadar süreceğini belirtir. Genel olarak, faiz değişikliklerine ilişkin süreler altı ay veya bir, üç veya beş yıldır. Bir tüketici, bir yıllık ayarlama dönemiyle bir kredi güvence altına alırsa, bu oran, belirli bir tarihte yılda yalnızca bir kez değiştirilebilir. Ek olarak, gelecekteki bir tarihte bu kadar eğiliminiz varsa, bir borç veren, tüketicinin ARM’yi sabit oranlı bir ipoteğe dönüştürmesine izin verebilir.

Bir uyarı kelimesi ARM’ler ve negatif amortismanla ilgilidir. Amortisman, kredi ödemeleri yoluyla elde edilen herhangi bir borcun azaltılmasıdır. Bir ARM negatif amortisman maddesine sahipse, bir üst sınırın sunduğu faydaların çoğunu geçersiz kılar. Negatif amortisman, aylık ödeme sınırlandırıldığında ve faiz, bir ev sahibinin artık kredinin tam aylık faizini ödemediği bir noktaya yükseldiğinde ortaya çıkar. Birinin ödediği ile borçlu olduğu arasındaki bu fark, mortgage bakiyesine eklenerek borçlanılan borcu artırır. Tüm ARM’ler bu şekilde kurulmaz ve olanlardan kaçınmak en iyisidir.

Bir ARM için en kötü durum senaryosu, oranlar sabit orandan daha yüksek olduğunda ve negatif amortisman meydana geldiğinde ortaya çıkar. Esasen, bir tüketici muhtemelen borçlanmaya devam eden bir ev için, muhtemelen eve olduğundan daha fazla borcun olduğu noktaya kadar ödeme yapamayabilir.

Bununla birlikte, oranlar düşerse veya aynı kalırsa ve tüketici kilitlenebilir, sabit orana dönüşebilir, yeniden finanse edebilir veya satabilirse, o zaman öne çıkarlar. Sabit orana geçmek, aylık ödemeyi önemli ölçüde artıracaktır, çünkü bu tür bir kredi anapara ödemeyi de içerir.

Doğru kararı vermenizi ve ipoteğinizde yapabileceğiniz en iyi anlaşmayı almanızı sağlamaya yardımcı olmak için yapabileceğiniz birkaç şey var.

Dükkânları dolaşmak:
Aldığınız ilk teklifle gitmeyin. Genellikle hayatının en büyük satın alımını yapan birinin, kendisine sunulan ilk krediye atlaması saçma gelebilir. Ancak, bazen kendilerine kredi teklif edildiğine şaşıran ilk kez ev satın alanlar, özellikle bu tür bir diz sarsıntısı tepkisine duyarlı olabilir. Ayrıca, sert satış tekniklerini uygulayan ve kredi oranlarının her an değişebileceğini belirten kredi verenler, tüketicileri hızlı ve yanlış kararlar almaya zorlayabilir.

Şartları Bildiğinizden Emin Olun:
Belki birileri bir kredinin şartlarını bilirdi diye düşünüyor olabilirsiniz. Bu her zaman böyle değildir. Birisi bir ipotek şartlarından habersiz olduğunda, ya doğru soruları sormamışlardır ya da bir soru sorduktan ve bir cevap aldıktan sonra, kafaları karışırsa açıklama istemezler. Sorular sormalı, cevapları iyice anlamalı ve gerekirse daha fazla açıklama istemelisiniz.

Genellikle bir ARM ile ilgili bilgiler, bunun gibi bir şeye benzeyen üç sayıdan oluşan basit bir sıra halinde verilir3 / 1/6. Bu örnekte, ilk olarak, oran ilk kez ayarlandığında izin verilen maksimum değişiklik olan 3 olan ilk sınır değişikliği verilir. Bu maksimum, genellikle sonraki değişikliklerden daha yüksektir. İkinci sayı, periyodik değişim sınırını temsil eder. Örneğimizde 1 olan bu sayı, diğer tüm değişikliklerde izin verilen en büyük faiz oranı ayarlamasıdır. Son rakam, kredi süresi boyunca başlatılabilecek can sınırı veya maksimum ayarlamadır. Örneğimizde, can sınırı 6’dır ve bu, tipik olarak bir ilk ipotek için bir can sınırı için göreceğiniz en yüksek miktardır.

Kendinize Sorun Ne Olursa ?:
Kendinize bu soruyu sormak için zaman ayırmak ve onu dürüstçe yanıtlamak, sizi çok fazla gönül yarası ve maliyetten kurtarabilir. Diğer bir deyişle, faiz oranındaki yüzde 3’lük bir artışın ilk ayarlama döneminde cebinize yapacağı etkiyi bilin. Altı ayda bir değiştirilebilen bir faiz oranına sahip bir kredi alırsanız, faiz oranında büyük bir artış göze alabilir misiniz? Mortgage oranlarındaki artış eğilimi nedeniyle ödeme gücünüz ve evinizin güvenliği tehlikeye girer mi? Gerçek sayılara bakın.

126.000 $ toplamı olan bir ARM için% 4 üzerinden 602 $ ödediğinizi ve kredinin ilk yıl% 7’ye gittiğini varsayalım. Ödemeniz bu durumda ayda 838 $ veya her ay 232 $ daha ve yılda 2.784 $ daha fazla olacaktır. Unutmayın, bu yüksek meblağ yalnızca faiz farkını temsil eder ve anaparayı kapsamaz, bu da aniden eviniz için amaçladığınızdan çok daha fazla ödediğiniz anlamına gelir. Daha ne kadar? 30 yıllık bir ipotek süresince 100.000 $ ‘dan fazla ek faiz ödemiş olacaksınız! Bu bir pazarlık değil.

Finansal Trendleri İnceleyin:
Biraz zaman ayırın ve faiz oranlarıyla ilgili en son bilgileri alın. Son 12 ayda neler olduğunu inceleyin ve uzmanların tahmin ettiklerini okuyun. Potansiyel borç vereninizin faizlerin yükselip yükselmeyeceğini, düşeceğini veya sabit kalacağını belirlemek için kullandığı endeksi kontrol edin. Kredi şirketine, ipotek ödemenizin değişip değişmeyeceğini hesaplamak için hangi endeksi kullandıklarını sorun. Size bunu söyleyebilmeli ve ayrıca borç verenin endeks oranına eklediği ek miktar olan marj hakkında sizi bilgilendirmelidirler. Genellikle bir ila üç puan arasındadır ve kredinin süresi boyunca sabittir. Ne kadar kararlı olduğunu ve ne sıklıkla değiştiğini belirlemek için geçmiş performans indekslerini inceleyin. Bazı dizinler aylık olarak ayarlanacaktır.

Daha Az Pahalı Bir Ev Düşünün: Bu, çoğu insanın düşünmek istemediği bir seçenektir. Ancak, ilk evinizin son eviniz olması gerekmez. Sabit oranda daha ucuz bir ev satın almak, önümüzdeki beş ila on yıl içinde kâr payı ödeyebilir. Bir krediye faizden fazlasını ödeyerek, ev sahibi iki şekilde fayda sağlar.

Birincisi, tüketici sadece faizi değil anaparayı ödediği için, evin borcunu yavaş yavaş emekli ediyor, öz sermaye oluşturuyor ve mülkün gerçekten sahibi oluyor. Ev sahibi, evini yoldan on yıl sonra satarsa, daha büyük ve daha iyi bir ev için ön ödemeye gidebilecek bir kar elde edecektir.

Sabit oranlı bir ipotek, mülkteki herhangi bir değerden daha fazla yararlanmanıza da olanak tanır. On yıl içinde, 100.000 $ değerinde bir eve 12.000 $ ödemişseniz ve aynı evin değeri yılda% 3 artarsa, ki bu ihmal edilebilir bir tutar, o zaman yaklaşık 134.000 $ değerinde bir eviniz ve toplam 46.000 $ kazancınız olur. . Hayalinizdeki evi satın alırken 46.000 doların ne kadar yararlı olacağını bir düşünün!

Ev sahipliği söz konusu olduğunda uzun vadede düşünmeye çalışın. Çok kısa bir sürede kendini amorti edebilir, özellikle de emlak ve ev fiyatlarının artmaya devam ettiği bir bölgede yaşıyorsanız.

Ayarlanabilir Faiz Oranı Mortgage ilk bakışta ümit verici görünse de tuzakları var. Bir ev satın alırken tüm seçeneklerinizi dikkatlice değerlendirin, ödevinizi yapın ve geleceği ve siz ve aileniz için neyin en iyi olacağını düşünün. Bir ARM, Amerikan ev sahibi olma hayalini gerçekleştirmenize yardımcı olabilir; ancak, yanlış koşullar altında değişken faizli bir ipotek teminat altına almak bu hayali bir kabusa dönüştürebilir.