1031 Tax Exchange Sık Sorulan Sorular

Yıllarca on binlerce başarılı 1031 borsa gerçekleştirdikten sonra, bu tür işlemlerle ilgili sık sorulan birkaç soru olduğunu gördük.

Hisse ve Kazanç

Vergim öz sermayeme mi yoksa vergilendirilebilir kazancıma mı dayanıyor?

Vergi, vergilendirilebilir kazanç üzerinden hesaplanır. Kazanç ve eşitlik iki ayrı ve farklı kalemdir. Kazancınızı belirlemek için, orijinal satın alma fiyatınızı belirleyin, daha önce bildirilmiş tüm amortismanları düşürün, ardından mülke yapılan iyileştirmelerin değerini ekleyin. Ortaya çıkan rakam, maliyetinizi veya vergi matrahınızı yansıtacaktır. Kazancınız daha sonra maliyet esasını net satış fiyatından çıkararak hesaplanır.

Tüm Kazançları Erteleme

Vergiye tabi tüm kazancın erteleneceği bir borsayı yapılandırmanın basit bir kuralı var mı?

Evet, aşağıdaki durumlarda kazanç tamamen ertelenir:

1) Vazgeçilen (takas) mülkünüzün net satış fiyatına eşit veya daha yüksek değerde bir ikame mülk satın alın ve
2) Tüm özkaynakları bir mülkten diğerine taşıyın.

Like-Kind’in Tanımı

Benzer malların takası ile ilgili kurallar nelerdir? Boş bir arsayı iyileştirilmiş bir mülkle veya kiralık bir evi çok birimli bir bina ile değiştirebilir miyim?

Evet, “benzer tür” mülkün türünden çok yatırım türünü ifade eder. Yatırım amaçlı gayrimenkul için yatırım amaçlı gayrimenkul, ticari varlıklar için işletme varlıkları vb. Açısından düşünün.

Eşzamanlı Değişim Tuzakları

Bir aracılık veya değişim sözleşmesi olmadan eşzamanlı değişimi tamamlamak mümkün müdür?

Mümkün olsa da akıllıca olmayabilir. Hazine Yönetmeliklerinde nitelikli aracıların Güvenli Liman’ın eklenmesi ve yakın zamanda iyi fon yasalarının birkaç eyalette kabul edilmesiyle, bir aracılık veya takas anlaşması olmadan eşzamanlı bir borsayı kapatmak çok zordur. Kapanan iki kuruluş aynı gün içinde aynı döviz fonlarını elinde tutamayacağından, Borsacı’nın bu tür bir eşzamanlı işlem yapmaya teşebbüs etmesi için ciddi yapıcı makbuz ve diğer yasal sorunlar ortaya çıkar. Aracı Güvenli Liman’ın eklenmesi, bu marjinal işlemlere teşebbüs etme uygulamasını azaltma çabasıydı. Çoğu vergi uzmanının görüşü, bir aracı kurum veya bir takas sözleşmesi olmadan tamamlanan bir değişimin ertelenmiş kazanç muamelesi için uygun olmayacağıdır. Ve zaten tamamlanmışsa, yapıcı makbuz ve yapısal değişim tutarsızlıkları nedeniyle işlem bir IRS incelemesinden geçemez. Nitelikli bir aracıya yapılan yatırım, kolayca diskalifiye edilebilecek bir takas girişimiyle ilişkili vergi riskiyle karşılaştırıldığında önemsizdir.

Mülk Dönüşümü

Yatırım amaçlı bir gayrimenkulü şahsi konutuma çevirmeden önce ne kadar beklemeliyim?

Birkaç yıl önce, İç Gelir İdaresi, yatırım amaçlı gayrimenkulün dönüştürülebilmesi, satılabilmesi veya devredilebilmesi için bir yıllık elde tutma süresi önermişti. Kongre bu teklifi hiçbir zaman kabul etmedi, bu nedenle şu anda kesin bir bekletme süresi mevcut değil. Ancak bu, hiçbir zaman yatırım amaçlı gayrimenkulün dönüştürülmesi için yazılı olmayan bir onay olarak yorumlanmamalıdır. Bir yıllık süre IRS’nin amacını açıkça yansıttığı için, vergi uygulayıcılarının çoğu müşterilerine mülkiyeti kişisel bir ikametgah haline getirmeden önce en az bir yıl mülk sahibi olmalarını tavsiye eder.

Unutma, niyet çok önemlidir. Mülkün bir ticarette veya işte üretken kullanımı veya yatırım potansiyeli için elde tutulması sırasında niyetiniz olmalıdır.

İstemsiz Dönüşüm

Ya mülküm istem dışı olarak bir felaket nedeniyle dönüştürülmüşse ya da hükümet veya önemli bir alan adı eylemi nedeniyle satmam gerekiyorsa?

İstemsiz dönüştürme, İç Gelir Kanununun 1033 Bölümünde ele alınmaktadır. Mülkünüzün istemeden dönüştürülmesi durumunda, yeniden yatırım için zaman çerçevesi, mülkün dönüştürüldüğü vergi yılının sonundan itibaren 24 aya uzatılır. Ayrıca 12 aylık bir yeniden yatırım uzatması için başvurabilirsiniz.

Kolaylaştırıcılar ve Aracılar

Kolaylaştırıcılar arasında bir fark var mı?

Kesinlikle. Herhangi bir profesyonel disiplinde olduğu gibi, kolaylaştırıcıların kapasitesi, bilgi alışverişi, deneyim ve emlak ve / veya vergi aşinalıklarına bağlı olarak değişecektir.

Kolaylaştırıcılar ve Ücretler

Kolaylaştırıcı seçiminde ücretler bir faktör olmalı mı?

Evet. Ancak, her bir kolaylaştırıcının nitelikli bir işlemi tamamlama kabiliyeti ilk olarak belirlendikten sonra dikkate alınmalıdır. Bu, itibarlarını, bilgilerini ve deneyim düzeylerini araştırarak başarılabilir.

Kişisel Konut Değişimleri

Takas kuralları yatırım amaçlı gayrimenkuller ve kişisel konutlar arasında farklılık gösteriyor mu? Şahsi ikametgahımı satarsam, başka bir eve yeniden yatırım yapmam gereken zaman dilimi nedir ve vergileri ertelemek için yeni konutta ne kadar harcamalıyım?

Kişisel ikamet devriyle ilgili kurallar daha önce İç Gelir Kanununun 1034. Bölümünde bulunuyordu. Bu kuralların, satıştan önceki veya sonraki 24 ay içinde kişisel ikametgahınızın satışından elde edilen gelirlere yeniden yatırım yapmanız gerektiğini ve satışın değerine eşit veya daha büyük bir değeri yansıtan bir mülk edinmeniz gerektiğini belirttiğini hatırlayabilirsiniz. konut satıldı. Bu kurallar, 1997 Vergi Reformu Yasasının kabul edilmesiyle kaldırıldı. Şu anda, kişisel bir konut satılıyorsa, bu ikametin son beş yılın en az ikisinde mükellef tarafından işgal edilmiş olması koşuluyla, 250.000 $ ‘a (bekar) ve 500.000 $’ a (evli) kadar sermaye kazancı vergiden muaftır.

Değişim ve İyileştirmeler

Öz sermayemi bir yatırım amaçlı gayrimenkulde takas edebilir miyim ve kazancımı halihazırda sahip olduğum boş bir arsada iyileştirmeyi tamamlamak için kullanabilir miyim?

Öz sermayeyi bir yatırım amaçlı gayrimenkulden diğerine taşıma girişimi, ertelenmiş vergi değişiminin önemli bir unsuru olsa da, zaten sahip olduğunuz mülke takas edemezsiniz.

İlgili taraflar

Bir akraba tarafından satılan bir mülke dönüşebilir miyim?

Evet. Ancak, ilişkili taraflar arasındaki herhangi bir değişim, her iki taraf için iki yıllık bir elde tutma süresi gerektirir.

Ortaklık veya Kısmi Menfaatler

Başkalarıyla bağlantılı olarak yatırım amaçlı gayrimenkulün sahibiysem, mülkteki sadece kısmi payımı değiştirebilir miyim?

Evet. Kısmi menfaatler, Bölüm 1031 kapsamında takas için uygundur. Ancak, menfaatiniz mülkte değil, mülkün sahibi olan ortaklıkta gerçekten bir menfaat ise, değişiminiz geçerli olmaz. Bunun nedeni ortaklık çıkarlarının Bölüm 1031’den hariç tutulmasıdır. Ancak kafanızı karıştırmayın! Ortaklığın tamamı birlikte kalmak ve mülklerini yenisiyle değiştirmek istiyorsa, bu uygun olacaktır.

Başka bir uyarı. Bir değişimi tamamlamak isteyen ve vergi amacıyla IRC Bölüm 761 (a) uyarınca bir seçim yapmış olan ortaklık çıkarlarına sahip olan bireyler veya gruplar, Bölüm 1031 uyarınca ertelenmiş kazanç muamelesinden yararlanmaya hak kazanabilirler. Bu zor bir konu olabilir! Daha fazla bilgi için bu yayının başka yerlerine bakın. Öyleyse, bu seçimi yalnızca uygun vergi danışmanıyla ve yalnızca tüm ortakların seçimiyle gerçekleştirin!

Ters Değişimler

Ters takas yasal kabul edilir mi?

Ters takas işlemleri kasıtlı olarak Bölüm 1031’den çıkarılmış olsa da, yine de deneyimli bir aracının yardımıyla gerçekleştirilebilir. Tersine çevirmeler agresif bir takas biçimi olarak kabul edildiğinden, aracınız ve vergi danışmanınız başarılı ters takas içtihadına dayalı takas ve vergi planlamasında size yardımcı olmalıdır.

Amerikan Barolar Birliği’nin Vergilendirme Bölümü, ters takasların değerlendirilmesi ve yeni düzenlemelerin çıkarılması için IRS için önerilen yönergeler sunmuştur. IRS’nin ne zaman kesin bir ters takas kararı vereceği bilinmemekle birlikte, gelecekte bir tane bekleniyor.

Kimlik

Tanımlama kuralları neden bu kadar zaman kısıtlayıcı? İçlerinde herhangi bir esneklik var mı?

Mevcut tanımlama kuralları, IRS tarafından önerilen ve 1984 yılında kabul edilen bir uzlaşmayı temsil etmektedir. O zamandan önce zamanla ilgili hiçbir kılavuz yoktu. Mevcut 45 günlük hüküm, tanımlama süresiyle ilgili soruları ortadan kaldırmak için oluşturulmuştur ve kurala kesinlikle hiçbir esneklik yazılmamıştır ve hiçbir uzantı mevcut değildir.

Gecikmeli bir değiş tokuşta,% 200 kuralını kullanarak belirlerken mülk değerinde herhangi bir sınır var mı?

Evet. Üç özellik kuralı altında herhangi bir değerin herhangi üç özelliğini tanımlayabilmenize rağmen,% 200 kuralını kullanırken bir kısıtlama vardır. Dört veya daha fazla mülk tanımlanırken, tanımlanan mülklerin toplam toplam değeri, vazgeçilen mülkün değerinin% 200’ünden fazlasını geçmemelidir.

Kimliği üç özellik veya yüzde iki yüz kuralına uygun olmayanlar için ek bir istisna vardır. % 95’lik istisna, edinilen mülklerin toplam toplam değerinin tanımlanan mülklerin en az% 95’i olması koşuluyla, herhangi bir sayıda mülkün tanımlanmasına izin verir.

Arayıcıya veya bir avukata veya emanet veya tapu şirketine kimlik tespiti yapılmalı mı?

Yukarıda listelenen herhangi bir tarafa kimlik tespiti yapılabilir. Ancak, emanet sahibi çoğu zaman henüz bir emanetçi açmamışsa kimliğinizi alacak şekilde donatılmamıştır. Bu nedenle, kimliğin posta damgasına sahip olması veya 45 günlük kimlik süresi içinde alınması koşuluyla, aracı aracılığıyla kimlik tespiti daha kolay ve daha güvenlidir.